TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 24/06949 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QON7

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE URSULA, situé [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1],

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [C],

Madame [M] [H],

demeurant ensemble [Adresse 2]

Non comparants,

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de Zahra BENTOUILA lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Novembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [C] et Mme [M] [H] sont propriétaires des lots numéros 59 et 89 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE URSULA, sise [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [P] [C] et Mme [M] [H] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner solidairement M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA la somme de 5 423,06 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamner solidairement M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA la somme de 3 027,67 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

Condamner solidairement M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 260 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner solidairement M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA des intérêts au taux légal à compter du 23 Juillet 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner in solidum M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner in solidum M. [P] [C] et Mme [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA la somme de 1 440,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum M. [P] [C] et Mme [M] [H] aux entiers dépens.

Au soutien il explique que le compte de M. [P] [C] et Mme [M] [H] est débiteur depuis le mois de février 2023 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis, qu’à aucun moment M. [P] [C] et Mme [M] [H] n’ont pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignés, M. [P] [C] et Mme [M] [H] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis du 12 décembre 2024 et a précisé qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [P] [C] et Mme [M] [H], le 23 juillet 2024, versée aux débats, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, mettant en demeure M. [P] [C] et Mme [M] [H] de régler, outre les frais de 120,00 euros, une somme totale de 4 726,14 euros au titre des appels de provision du 01/01/2024 au 19/04/2024, à concurrence de 2 270,75 euros et de l’arriéré de 2 455,39 euros.

Elle ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision ils pourront être poursuivis sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que la totalité des charges impayées restant dûes ainsi que les provisions non encore échues ne deviennent exigibles que passé un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure infructueuse, cette dernière ne peut inclure les sommes restant dûes puisque, aux termes mêmes de l’article 19-2, celles-ci ne sont pas encore exigbles à la date de sa rédaction.

En conséquence, la mise en demeure du 23 juillet 2024 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M. [P] [C] et Mme [M] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE URSULA.

Ainsi fait et rendu le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,