TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00662 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7MQ

Minute : 24/00269

Monsieur [N] [X]

Représentant : M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB189

C/

Monsieur [W] [Z]

Madame [K] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DINGA ATIPO Charlotte

Copie délivrée à :

Mr [Z] [W]

Mme [E] [K]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13/03/2017, prenant effet le 01/04/2017, Mme [U] [X] née [R] a consenti à M. [W] [Z] et à Mme [K] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 7] moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 807,85 €, outre les provisions pour charges (15,00 €).

Il était précisé : « Clause de travaux : le locataire exécutera les travaux de remise en état général de l’habitation.

Clause particulière : Le loyer payant sera de 822,85 euros à compter du 1er juillet 2017. ».

Mme [U] [X] est décédée le 04/12/2020, laissant pour héritier son époux, M. [N] [X].

Par exploit de commissaire de justice du 02/02/2024, M. [N] [X], venant aux droits de son épouse prédécédée, Mme [U] [X], a fait assigner M. [W] [Z] et Mme [K] [E] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition des clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, et absence de production de l’attestation de l’assurance du logement,

— ordonner l’expulsion des cités et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, avec l’assistance d’un Commissaire de police, de la Force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sur place ou dans tel garde-meuble ou local du choix du demandeur en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel, de :

. la somme de 13 165,60 € arrêtée au 22/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner les défendeurs à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Selon conclusions en demandes, signifiées le 02/05/2024, M. [N] [X] actualise ses demandes, portant le montant de la créance locative à la somme de 16 457,00 €, demandant d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et actualisant le montant de la demande indemnitaire formée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 €.

Le service de prévention des expulsions locatives n’a pas communiqué de bilan social et financier concernant les locataires.

A l’audience du 07/05/2024, M. [N] [X], représenté par son conseil, s’en rapporte a conclusions, précise que les locataires n’ont pas produit l’attestation de l’assurance du logement et s’oppose à tout délai.

M. [W] [Z] et Mme [K] [E], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’avis d’enregistrement du 19/10/2023 de la notification du commandement de payer.

Conformément à ce même article, § III, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le bailleur produit l’accusé de réception électronique du 07/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 7g) de cette loi oblige le locataire à assurer son logement et à en justifier chaque année. Il précise que la défaillance du locataire à cette obligation peut être sanctionnée par la résiliation du bail qui ne peut toutefois prendre effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement de produire resté sans effet.

Le bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet et, en l’absence d’assurance locative, un mois après la délivrance d’un commandement de produire resté vain.

Un commandement de payer la somme en principal de 10 697,05 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à chacun des locataires le 19/10/2023. Les défendeurs n’ayant pas justifié de l’assurance, le bail est résilié un mois après la délivrance du commandement de produire, soit le 19/11/2023 à minuit, les défendeurs n’en ayant toujours pas justifié avant l’audience.

La clause résolutoire ayant pris son plein effet, le bail est résilié et les consorts [B] – [E] devont quitter le logement. A défaut de départ volontaire, la société bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique dont M. [N] [X] disposera en tant que de besoin étant une mesure suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande d’astreinte.

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’ a pas lieu de statuer sur ce chef de demande ;

Depuis le 20/11/2023, les défendeurs qui sont restés dans le logement sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [N] [X], par la voix de son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 16 457,00 € terme du mois de mai 2024 inclus, selon conclusions notifiées à chacun des défendeurs et il justifie la réalité de l’intégralité de la dette par le décompte locatif détaillé.

Le bail comporte une clause de solidarité entre les preneurs pour l’ensemble des obligations contractuelles, de sorte que les défendeurs doivent être condamnés solidairement au paiement de l’arriéré des loyers et charges jusqu’à résiliation du contrat de location. Au delà, la solidarité ne trouve pas à s’appliquer.

Faute pour eux de démontrer un paiement libératoire, M. [W] [Z] et Mme [K] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme non sérieusement contestable de 11 519,90 €, arrêtée au 19/11/2023, au titre des loyers et charges impayés terme du mois de novembre 2023 inclus. Ils seront en outre condamnés au paiment de la somme de 4 937,10 € au titre des indemnités d’occupation dues sur la période comprise entre le terme du mois de décembre 2023 et celui du mois de mai 2024.

Il convient enfin de les condamner, en tant que de besoin, au paiement de l’indemnité d’occupation telle que précédemment fixée à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusquà parfaite libération des lieux, volontaire ou par expulsion.

Succombant principalement à l’instance, M. [W] [Z] et Mme [K] [E] seront condamnés aux dépens, mais le coût de la signification des conclusions restera à la cherge du demandeur.

Enfin, il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à participer aux frais irrépétibles que M. [N] [X] a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13/03/2019 ont été réunies le 19/11/2023 à minuit, pour défaut d’assurance du logement ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle dont M. [W] [Z] et Mme [K] [E] sont tenus au paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamnons solidairement M. [W] [Z] et Mme [K] [E] à payer à M. [N] [X], venant aux droits de feue Mme [U] [X] née [R], la somme provisionnelle de 11 519,90 euros (onze mille cinq cent dix-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers et charges impayés terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19/10/2023 sur la somme de 10 697,05 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons M. [W] [Z] et Mme [K] [E] à payer à M. [N] [X], venant aux droits de feue Mme [U] [X] née [R], la somme provisionnelle de 4 937,10 euros (quatre mille neuf cent trente-sept euros et dix centimes) au titre des indemnités d’occupation dues sur la période comprise entre le terme du mois de décembre 2023 et celui du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [W] [Z] et Mme [K] [E] à payer à M. [N] [X], venant aux droits de feue Mme [U] [X] née [R], au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusquà parfaite libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion ;

Ordonnons à M. [W] [Z] et à Mme [K] [E] de quitter le logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] et de le rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire des lieux il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons M. [W] [Z] et Mme [K] [E] à payer à M. [N] [X] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [W] [Z] et Mme [K] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autres frais antérieurs à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE