— N° RG 24/01026 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJ6

Date : 30 Avril 2025

Affaire : N° RG 24/01026 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJ6

N° de minute : 25/00195

Formule Exécutoire délivrée

le : 02-05-2025

à : M^e Elodie BRUYAS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 02-05-2025

à : M^e François BILLEBEAU

M^e Milijana JOKIC

M^e Nicolas LEPAROUX + dossier

M^e François PALES + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [A]

Madame [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 18]

représentés par M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

Madame [U] [V]

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSES

SCCV [Localité 24] – AV. DE [Localité 20] IDF

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Najet SENOUCI, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. DEMO TERRE

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par M^e François PALES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SARL [Adresse 21]

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par M^e Milijana JOKIC, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

SMABTP en qualité d’assureur de la société DEMO TERRE

[Adresse 19]

[Localité 12]

représentée par M^e François BILLEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Intervenant(s) volontaire(s) :

Monsieur [W] [P]

Madame [X] [D] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentés par M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Mars 2025 ;

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS

La SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF, promoteur et maître d’ouvrage a acquis un terrain constructible sur la commune de [Localité 24] et obtenu un permis de construire en date du 14 septembre 2020 ayant pour objet la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé “L’orée du bois” de 72 logements situés [Adresse 5].

Le chantier a débuté le 18 décembre 2020.

Suivant contrats de vente authentiques, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF a vendu en l’état futur d’achèvement:

— le 19 janvier 2021, à Monsieur [N] [A] et Mme [B] [T], les lots numéros 36 et 143,

— le 28 décembre 2020, à Mme [U] [V], les lots numéros 20 et 147

La société UCG attributaire du lot “gros oeuvre, terrassement fondations” s’est vu ordonner le démarrage des travaux suivant ordre de service du 12 mai 2021, les travaux devant débuter le 1er septembre 2021 et la date de fin des travaux étant fixée au 30 avril 2021.

La société DEMO TERRE s’est vue confier par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF la réalisation des travaux de terrassement et voile contre terre selon acte d’engagement du 12 avril 2021;

Le 24 janvier 2022, le maître d’oeuvre d’exécution, L’AGENCE [R] FOURNET ARCHITECTE DPLG relevait, lors de l’intervention de la société DEMO TERRE, une “anomalie sur le terrain” due à la présence d’un réseau ORANGE à l’intérieur de la parcelle sur laquelle devait être érigée la construction immobilière, occasionnant un retard d’avancement du chantier de 256 jours calendaires.

Par ailleurs, alors que la date de livraison était contractuellement fixée au plus tard le 31 décembre 2022, le 31 mars 2022, une partie du voile de soutènement périmétrique du côté de la voie d’accès à la parcelle adjacente au chantier de construction, dont est propriétaire la société civile immobilière RN 34 et sur laquelle la société [Adresse 21] exploite une concession automobile, s’est effondré partiellement.

Ce sinistre a donné lieu à une procédure de référé aux fins d’expertise judiciaire, initiée par la la société ESPACE AFFAIRE AUTO laquelle est toujours en cours.

C’est ainsi que par ordonnance de référé du 20 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné, au contradictoire de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF et de la société DEMO TERRE, l’arrêt sous astreinte des travaux de construction dans l’attente de l’avis favorable de Monsieur [S] [C], désigné par ailleurs en qualité d’expert aux fins notamment de :

— relever et décrire l’effondrement allégué,

— d’en détailler l’origine, les causes et l’étendue et fournir tous élèments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants cet effondrement est imputable et dans quelle proportion,

— donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier à l’effondrement et sur le coût des travaux utiles,

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par cet effondrement et plus généralement de donner son avis sur la reprise du chantier par la société DEMO TERRE.

Le 23 juin 2022, la mairie de [Localité 24] a pris un arrêté municipal ordonnant l’interruption du chantier. La reprise du chantier a été autorisée par arrêté municipal du 2 août 2022, après qu’il a été constaté que suivant note n°26, l’expert judiciaire a indiqué être favorable à une reprise du chantier, les travaux de réparation ayant été entrepris avec l’accord de l’expert le 27 juillet 2022.

Les opérations d’expertise ont été étendues par ordonnance du juge des référés en date du 20 juillet 2022 à la société civile immobilière RN 34, la société AGENCE [R] FOURNET ARCHITECTE DPLG et à son assureur la MAF, la société ATLAS GEOTECHNIQUE et son assureur la société L’AUXILIAIRE, la société du UCG et son assureur AXA FRANCE IARD, la société INGENIUM STRUCTURES, la société QUALICONSULT et son assureur, les sociétés ABEILLE IARD ET SANTE, MMA IARD, MMA ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF.

Etant apparu en cours d’expertise que le reste des voiles contre terre non effondrés étaient susceptible d’être fragilisés et d’entraîner possiblement un effondrement, les opérations d’expertise ont été étendues à l’intégralité des voiles contre terre soutenant la parcelle voisine.

L’expert judiciaire s’est adjoint la société ARGOTECH en qualité de sapiteur pour notamment surveiller les travaux de réparation de la paroi effondrée.

Par jugement du 11 avril 2023, la société UCG a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire.

Par lettre du 18 septembre 2023, la société GROUPE EDOUARD DENIS, représentant la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF en qualité de gestionnaire, a informé les acquéreurs des causes du retard de chantier et de l’existence d’une expertise en cours, précisant qu’un redémarrage des travaux était espéré au début de l’année 2024, le délai prévsionnel d’achèvement des travaux de réalisation de l’ouvrage étant de 18 mois dès lors que les conditions seront réunies pour la reprise des travaux.

Par lettre du 18 janvier 2024, les acquéreurs ont été informés que les travaux de reprise devaient commencer à la mi-février.

Alors que les travaux réparatoires venaient de démarrer, ceux-ci ont été stoppés le 14 février 2024 en raison de la découverte d’une cavité et d’une poche d’eau sous la chaussée de la société [Adresse 21] située derrière le voile contre terre de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF, et présentant un risque important sur la poursuite du chantier. Les acquéreurs ont été informés de cette difficulté supplémentaire par courrier du 22 février 2024 et par lettre du 4 avril 2024, la société GROUPE EDOUARD DENIS, représentant la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF les a invités à revenir vers elle pour toutes difficultés rencontrées avec les prêts contractés pour financer les opérations immobilières.

— N° RG 24/01026 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJ6

Consécutivement, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande d’extension des opérations d’expertise et, par ordonnance du 5 avril 2024, le juge des référés, constatant au vu des notes aux parties de l’expert judiciaire que la canalisation des eaux usées située sous la chaussée de la société [Adresse 21] avait pu jouer un rôle dans son effondrement partiel et dans le risque d’effondrement constaté le 14 février 2024, a rendu commune à la communauté d’agglomération Marne et Gondoire et à la société SDFE les opérations d’expertise en cours et enjoint à celles-ci de faire effectuer un passage caméra dans la canalisation d’évacuation des eaux usées passant sous la chaussée de la société [Adresse 21] dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.

Parallèlement, des négociations ont été entreprises dans le courant des mois d’août et septembre 2024 entre la société GROUPE EDOUARD DENIS, représentant la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF et les acquéreurs, la société GROUPE EDOUARD DENIS leur proposant une résolution des contrats de vente en l’état futur d’achèvement avec remboursement des frais de notaire, des frais d’assurance, de l’avance TMA et des appels de fonds.

Le 18 novembre 2024, “pour le compte de qui il appartiendra et sans reconnaissance de responsabilité, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF a donné ordre de service à la société EISBTF en charge du lot “gros oeuvre et fondations” de démarrer les travaux le 25 novembre 2024, la date de fin des travaux étant fixée au 14 mars 2025. Une réunion d’expertise sur site a été fixée au 3 janvier 2025.

Cela étant, se plaignant d’un retard de livraison du bien et n’obtenant pas la réparation attendue, par acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2024, Monsieur [N] [A] et Mme [B] [T], d’une part, et Mme [U] [V], d’autre part, ont fait assigner la SCCV MONTEVRAIN AV DE [Localité 20] IDF, la SARL DEMO TERRE et la SARL [Adresse 21] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, au visa notamment des articles 808 et suivants, 491 et 145 du code de procédure civile, L.261-1 et suivants et R.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1240 et suivants du Code civil, aux fins de voir :

– condamner la société [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID à achever l’immeuble sous astreinte de 1/3000ème du prix de vente par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

– condamner la société [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID au paiement d’une provision d’un montant de 16 000 €pour les consorts [A] et de 19 000 € pour Mme [V] au titre du retard de livraison,

– désigner Monsieur [S] [C] en qualité d’expert judiciaire, déjà désigné par ordonnance du 20 avril 2022 (RG numéro 22/414) avec pour mission étendue à la mission suivante :

* se rendre sur place et visiter l’ensemble des locaux litigieux

* se faire remettre par les parties toutes pièces utiles à la mission

* dresser tout état descriptif et qualificatif nécessaire sur l’état d’avancement de la construction, afin de déterminer et de donner son avis sur les causes du retard de livraison et sur les travaux à reprendre ou restant à réaliser

* chiffrer l’ensemble des préjudices de retard subi par les demandeurs

* fournir d’une façon générale tout élément technique ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis

– condamner la société [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID au paiement d’une provision pour frais d’expertise d’un montant de 10 000 € ,

– condamner la société [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID au paiement d’une somme de 2000 € à chaque demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, les demandeurs soutiennent que le promoteur a manqué, sans qu’il ne soit justifié d’un motif légitime, à son obligation de livraison dans le délai contractuel, ce qui leur cause un préjudice conséquent puisqu’ils doivent supporter des charges locatives et d’emprunt sans pouvoir bénéficier de leur logement.

Par conclusions régularisées le 18 décembre 2024, Monsieur [P] et Mme [Z], acquéreur des lots numéros 34 et 153 sont intervenus volontairement à l’instance aux mêmes fins que les copropriétaires susvisés et solliciter la condamnation de la société [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID au paiement provision d’un montant de 34 725 € au titre du retard de livraison.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2024, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID a assigné en intervention forcée la SARL DEMO TERRE et son assureur la SMABTP et sollicité la jonction des instances, outre la condamnation in solidum des sociétés DEMO TERRE et SMABTP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Elle demande également la condamnation de tous succombants à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 22 janvier 2025, les instances initiées par les copropriétaires et la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier et l’affaire a été renvoyée à l’audience de référé du 5 mars 2025.

Aux termes de ses conclusions en défense numéro 2 régularisées à l’audience et soutenues oralement, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID sollicite à titre principal de débouter Monsieur [N] [A] et Mme [B] [T], Mme [U] [V], Monsieur [P] et Mme [Z] de l’intégralité de leurs demandes. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation de tout autre expert judiciaire que celui mentionné par les demandeurs initiaux à l’instance et maintient sa demande de condamnation in solidum et en garantie des sociétés DEMO TERRE et SMABTP.

Elle fait valoir notamment que, comme exposé par le maître d’oeuvre d’exécution, il n’est pas possible de se positionner sur la date d’achèvement de l’ouvrage dès lors d’une part, que celle-ci dépend de la reprise du voile effondré et de la confirmation du reste des voiles faisant partie de la mission de l’expert judiciaire et d’autre part, que les causes du sinistre ne sont toujours pas déterminées par l’expert. Elle fait également état d’une réunion d’expertise qui s’est tenu sur site le 17 janvier 2025, ayant pour objet de présenter les mesures sécuritaires à mettre en oeuvre. Elle expose ensuite que les retards de chantier ne lui sont pas imputables mais causés par le sinistre survenu le 31 mars 2022, la défaillance de l’entreprise de gros oeuvre et d’autres causes légitimes de retard, l’ensemble de ces circonstances constituant des contestations sérieuses faisant échec aux demandes des acquéreurs.

Par conclusions régularisées à l’audience du 22 janvier 2025 et soutenues à l’audience du 5 mars 2024, la société DEMO TERRE demande au juge des référés d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous le numéro de RG 24/1026 et RG 25/7, de juger que des copropriétaires ne justifient pas d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire, de les débouter de leurs demandes en ce qu’elles recèlent des contestations sérieuses, de débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre, de prononcer sa mise hors de cause. À titre subsidiaire, la société DEMO TERRE sollicite la condamnation de son assureur, la SMABTP à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre et, en toutes hypothèses, de condamner tous succombants à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société DEMO TERRE fait valoir qu’à ce stade il n’a été établi aucun manquement qui lui serait imputable en lien avec le sinistre. Elle soutient que le chantier n’a été que partiellement impacté par le sinistre et que des travaux de réparation sont actuellement entrepris. Elle ajoute que si le chantier dans sa globalité n’a pas progressé c’est en raison de l’abandon de chantier puis de la liquidation judiciaire de la société UCG le 11 avril 2023 depuis laquelle aucune société ne lui a succédé.

Par conclusions également régularisées et soutenues à l’audience du 5 mars 2024, la SMABTP demande de rejeter les demandes formées à son encontre et de juger que :

– les demandes formulées par les copropriétaires contre la seule SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID sont contradictoires en particulier au regard de l’expertise judiciaire actuellement en cours et de l’appel en garantie de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID à son encontre et à l’encontre de la société DEMO TERRE,

– l’appréciation et l’interprétation des garanties d’assurances relèvent de la compétence du juge du fond lorsque plusieurs contestations sérieuses sont présentées liées notamment à la contestation de toute responsabilité par la société DEMO TERRE dans l’expertise en cours et à l’absence de toute précision donnée sur les garanties mobilisables de la SMABTP vis-à-vis de la société DEMO TERRE.

La SMABTP sollicite par ailleurs la condamnation de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société d’assurances fait notamment valoir au soutien de ses prétentions que les délais de livraison prévus contractuellement entre le promoteur maître d’ouvrage et les copropriétaires ne lui sont pas opposables pas plus qu’à son assurée, la société DEMO TERRE. Elle ajoute, qu’en l’état des opérations d’expertise en cours, sa garantie et nullement mobilisable est entachée de contestations sérieuses dès lors que l’expert ne s’est pas prononcé sur l’imputabilité du sinistre.

Aux termes de leurs conclusions en réponse régularisées à l’audience du 5 mars 2025 et soutenues oralement, les copropriétaires sollicitent la jonction des procédures, maintiennent leur demande initiale et, y ajoutant, sollicitent la condamnation de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID à leur payer à titre de provision les sommes suivantes relatives au retard de livraison actualisé :

– 45 000 € pour les consorts [A],

– 35 000 € pour Mme [V],

– 45 000 € au bénéfice de M. et Mme [P]

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens er prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de jonction

Il convient à titre liminaire d’ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le n° RG 25/7 à l’instance enregistrée sous le n° RG 24/1026.

— Sur la recevabilité des conclusions d’interventions volontaires de [W] [P] et [X] [Z]

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 325 du code de procédure civile prévoit également que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, [W] [P] et [Y] [Z], intervenants volontaires à titre principal, justifient, par la communication de l’acte de vente en date du 31 mars 2021, avoir acquis en indivision auprès de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID les lots numéros 34 et 153 dans la résidence en construction “[23]orée du bois”, non achevée et non livrée. Ils formulent les mêmes prétentions que celles des demandeurs initiaux à l’instance, sauf à voir fixer leur demande de provision au titre du retard de livraison à la somme de 45.000 €.

Etant établi que leur intervention principale se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et qu’ils sont titulaires en leur qualité de copropriétaires du droit d’agir contre la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID, vendeur en l’état futur d’achèvement, il convient de déclarer [W] [P] et [Y] [Z] recevables en leur intervention volontaire principale.

— Sur la demande d’achèvement de l’immeuble sous astreinte de 1/3000ème du prix de vente par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…), peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du même code ajoute que « le président du tribunal judiciaire (…) peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Une contestation sérieuse survient lorsqu’un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1601-1 du même code dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’ achèvement.

Enfin, selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID n’a pas livré les logements dans les délais convenus prévisionnellement par les contrats de vente en l’état futur d’achèvement.

Pour s’opposer à la demande de condamnation à achever les travaux de construction sous astreinte, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF fait notamment état des opérations d’expertise en cours, consécutivement au sinistre survenu le 31 mars 2022, et notamment de la découverte, le 14 février 2024, d’une cavité et d’une poche d’eau derrière le voile contre terre qui a justifié un nouvel arrêt de chantier à la demande de l’expert, pour ne pas risquer un second effondrement.

Il est constant qu’une expertise judiciaire est toujours en cours, consécutivement au sinistre survenu le 31 mars 2022 et de la découverte ensuite, le 14 février 2024, d’une cavité et d’une poche d’eau derrière le voile contre terre qui a justifié un nouvel arrêt de chantier à la demande de l’expert, pour ne pas risquer un second effondrement, et dont l’objet est notamment de déterminer les travaux réparatoires nécessaires permettant la poursuite sans risque des travaux de construction de l’immeuble, suivant un calendrier établi par l’expert judiciaire qui s’est adjoint un sapiteur.

Toutefois, il ressort de la pièce numéro 24 communiquée par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID que, suivant courriel du 5 août 2024, l’expert judiciaire a écrit aux parties et à leurs conseils : “les travaux peuvent donc reprendre sur le chantier (…). pour la suite et fin de cette affaire, il faut maintenant que les responsables de l’effondrement donnent des explications. Je souhaite aussi connaître le planning de fin des travaux (…)”.

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°32 communiquée par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF qu’un ordre de service a été donné le 18 novembre 2024 à la société EIBTF en charge du lot “gros oeuvre, fondation” suivant devis n°2024-07-10 du 22 juillet 2024, validé par l’expert, signifiant en cela qu’aucun motif légitime ne s’oppose plus à la reprise des travaux de construction.

Compte-tenu du retard conséquent pris sur l’avancement du chantier, au regard de ce qui précède, le seul fait que l’expertise judiciaire soit toujours en cours ne saurait en soi constituer une contestation sérieuse, puisque, comme le relève implicitement l’expert judiciaire dans sa note aux parties du 5 août 2024, il lui reste dans le cadre de sa mission à donner son avis sur l’imputabilité de l’effondrement initial du voile contre-terre qui a été l’une des causes de l’arrêt du chantier.

Par conséquent, la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF sera condamnée à achever l’immeuble dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1/3000e du prix de vente des lots acquis par chaque demandeur pendant trois mois, étant rappelé que l’astreinte a pour objet d’assurer l’exécution de la condamnation prononcée.

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision dirigée contre la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID, au titre du retard de livraison

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Si l’obligation ne présente un tel caractère que partiellement, le juge ne doit accorder une provision qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1601-1 du même code dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’ achèvement.

L’article 1217 dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur peut à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu’un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher.

La date de livraison étant un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’ achèvement, le manquement au respect de celle-ci, sans cause sérieuse d’exonération, emporte obligation pour le vendeur en l’état futur d’achèvement d’indemniser les acquéreurs des conséquences de ce retard .

En l’espèce, les contrats de vente en l’état futur d’achèvement litigieux prévoient à l’article 8.3 que :

« Pour satisfaire aux dispositions de l’article L.261-11 c° du code de la construction et de l’habitation, (…) l’achèvement et la livraison des biens objet des présentes au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, est prévu au plus tard le 31 décembre 2022 et ce, sous réserve des énonciations insérées à cet égard au cahier des charges des ventes ci-dessus énoncé.

En effet, l’acquéreur se déclare parfaitement informé du caractère prévisionnel du délai d’achèvement ci-dessus précisé et du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Pour l’application de cette disposition, serait considérée comme cause légitime de suspension dudit délai, notamment :

– les périodes d’intempéries, soit justifié par un relevé de la station météorologique la plus proche, soit prise en compte par la caisse des congés payés du bâtiment,

– cas général ou partiel affectant le chantier ou les fournisseurs,

– retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire de la déconfiture des coups de l’une des entreprises, y compris sous-traitante (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

– retard provenant de la défaillance d’une entreprise, y compris sous-traitante (…),

– retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

– retard provenant d’anomalies du sous-sol (tels que présence de sources ou résurgences d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de sites archéologiques (…), de poche d’eau ou de tassement différentiel, tout élément de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tout élément dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour la réalisation,

– injonction administrative ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

– les retards imputés à tous éléments imprévus tels que l’occupation, le squat et la non libération des lieux, les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier, (…)

pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoquées, les parties s’en rapporteront un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée du double du temps de l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. »

La validité de cette clause n’est pas contestée étant observé que la cause du retard n’est pas laissée à l’arbitraire du vendeur-promoteur et se trouve constatée par le maître d’œuvre.

Il est établi par les pièces communiquées par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF qu’un nombre d’événements rappelés supra ont affecté la poursuite et l’achèvement du chantier dans le délai contractuel indiqué à titre prévisionnel, et notamment :

— le sinistre survenu le 31 mars 2022 justifiant l’arrêt des travaux de construction et la désignation d’un expert judiciaire,

— la découverte lors des opérations d’expertise d’un risque de fragilité du reste des voiles contre terre et la découverte d’une cavité et d’une poche d’eau derrière le voile contre terre de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF qui ont de nouveau justifié un arrêt de chantier le 14 février 2024 “nécessitant une solution (…) pour ne pas risquer un second effondrement” ainsi qu’il ressort d’un courriel du 14 février 2024 de la société ARGOTECH, sapiteur désigné par l’expert judiciaire,

— un dommage survenu en janvier 2022 portant sur le réseau du concessionnaire ORANGE qui se trouvait sur le terrain d’assiette du projet et pour lequel le maître d’oeuvre d’exécution a établi une attestation de retard de 256 jours, le déplacement définitif de la « chambre » n’étant intervenu qu’en novembre 2023 après exécution de travaux par ORANGE,

— la défaillance de la société UCG, entreprise de gros oeuvre qui a fait l’objet d’une procédure collective ouverte par jugement du 11 avril 2023 postérieurement à un abandon de chantier,

Rappel étant fait que l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice des acquéreurs du fait du retard de livraison suppose le constat préalable par le juge des référés d’une obligation non sérieusement contestable et qu’il ne relève nullement de l’évidence que les causes de suspension des travaux de construction inventoriées ci-dessus ne seraient pas légitimes, au regard des dispositions contractuelles rappelées supra, quelle que soit la notion d’urgence pour les acquéreurs et les difficultés qu’ils rencontrent, la demande de condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle des demandeurs initiaux sera rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

— Sur la demande de condamnation en garantie de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] ID dirigée contre la société DEMO TERRE et la SMABTP

Les demandes de condamnation au paiement d’une provision au titre du retard de livraison étant rejetée, la demande de condamnation en garantie de la SCCV [Localité 24] dirigée contre la société DEMO TERRE et la SMABTP, de même que la demande de condamnation en garantie dirigée par la société DEMO TERRE contre la SMABTP sont sans objet à ce stade.

— Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert, de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

En l’espèce, les acquéreurs des lots en l’état futur d’achèvement motivent leur demande d’expertise judiciaire qu’ils souhaitent voir confier à M. [C] par le fait qu’il est nécessaire que cet expert, d’ores et déjà désigné par ordonnance de référé du 20 avril 2022, donne son avis sur les causes légitimes de retard avancées par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF et chiffre leur préjudice de retard

La SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF s’oppose à la demande d’expertise des acquéreurs, motif pris d’une part qu’il n’appartient pas à l’expert de porter d’appréciations d’ordre juridique et de déterminer le préjudice en lien avec le retard de livraison et d’autre part, qu’une expertise est déjà en cours. La société DEMO TERRE et la SMABTP excipent les mêmes moyens.

Comme vu précédemment, il est constant que l’ensemble immobilier litigieux n’est à ce jour pas achevé et que le délai de livraison prévu initialement n’a pas été tenu par la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF. Il est tout aussi constant que les acquéreurs ne sont en l’état pas parties aux opérations d’expertise en cours et qu’au regard des causes de retard alléguées par leur co-contractant, ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée, dans les termes du dispositif ci-dessous, en désignant, dans un souci de célérité et d’optimisation des coûts, M. [C], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 20 avril 2022 (RG 22/414).

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision pour frais d’expertise

La provision ad litem ne vise pas à allouer une provision sur dommages-intérêts, mais à s’assurer du déroulement d’une procédure équilibrée. L’octroi d’une mesure ad litem ne conduit nullement le juge des référés à anticiper la décision au principal puisqu’il se borne à ordonner le versement d’une provision, par essence précaire.

En outre, l’attribution d’une provision ad litem n’est pas subordonnée à la preuve de l’impécuniosité de la partie qui en sollicite l’attribution (2ème civ. 2 juillet 2009 n°08-17.882).

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui ne prévoir aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précises et strictement définies par celui-ci (cf. supra).

Et par ailleurs, il ressort de l’article 446-1 du même code que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoquées dans la discussion.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF à leur payer une provision de 10 000 euros pour frais d’expertise mais ne motivent aucunement cette demande.

Il n’appartient pas au juge des référé de suppléer les carences des parties quant aux motifs sur lesquels reposent leur demande.

Dès lors, leur demande sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774).

La SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF succombant partiellement sur la demande de condamnation à achever l’immeuble sous astreinte sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations»

La SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité et condamnée à verser à M. [N] [A], Mme [B] [T], Mme [U] [V], M. [W] [P], Mme [Y] [Z] la somme de 600 euros chacun dès lors qu’ils ont présenté une défense commune.

La SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF sera par ailleurs condamnée à verser à la société DEMO TERRE d’une part, et à la SMABTP d’autre part, la somme de 1.200 euros chacune sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Ordonnons la jonction de l’instance enregistrée sous le n° RG 25/7 à l’instance enregistrée sous le n° RG 24/1026 ;

Déclarons [W] [P] et [Y] [Z] recevables en leur intervention volontaire principale ;

Condamnons la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF à achever l’immeuble dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1/3000e du prix de vente des lots acquis par chaque demandeur pendant trois mois,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une provision au titre du retard de livraison,

Déclarons sans objet la demande de condamnation en garantie de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF et de la société DEMO TERRE,

Ordonnons une expertise,

Désignons pour y procéder :

M. [S] [C]

[Adresse 6],

[Localité 17]

tél:[XXXXXXXX02]

[Courriel 22]

expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 25], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1 – dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires sur l’état d’avancement de la

construction de l’immeuble et déterminer les travaux restant à réaliser pour parvenir à l’achèvement de l’immeuble ;

2 – préciser l’importance du retard d’achèvement de l’immeuble et de livraison des lots acquis; en détermine la cause et se faire justifier le cas échéant des causes justificatives alléguées ; fournir tous éléments permettant de dire à qui les retards seraient imputables ;

3 – donner son avis sur le montant des pénalités éventuellement imputables à chacun des intervenants ;

4 – donner son avis sur les préjudices et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

5 – le cas échéant, faire le compte entre les parties ;

6 – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur place, à [Localité 24] [Adresse 1]. et si nécessaire faire la description des lieux, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) la provision initiale concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les demandeurs à la Régie du tribunal judiciaire de MEAUX le 30 juin 2025 au plus tard ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans LES SIX MOIS de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

1) – la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande des demandeurs dont l’identité figure en tête de la présente ordonnance de condamnation de la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF à leur payer une provision de 10 000 euros pour frais d’expertise ;

Condamnons provisoirement la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF aux entiers dépens de l’instance,

Condamnons la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF à verser à M. [N] [A], Mme [B] [T], Mme [U] [V], M. [W] [P], Mme [Y] [Z] la somme de 600 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCCV [Localité 24] AV DE [Localité 20] IDF à verser à la société DEMO TERRE d’une part, et à la SMABTP d’autre part, la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Le Greffier Le Président