N° RG 24/02581 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT7E

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/02581 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT7E

Minute n°

copie exécutoire le 10 décembre

2024 à :

— M^e Nicolas DELEAU

— M. [B] [W]

pièces retournées

le 10 décembre 2024

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE MARCEL PAGNOL E+F sis [Adresse 2] représenté par SAS Immobiliere Zimmermann

ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Caroline AMMAR, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [W]

né le 10 Mars 1984 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 08 Octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [B] [W] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Le 04 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12], représenté par son syndic, la S.A.S IMMOBILIERE ZIMMERMANN, a fait assigner M. [B] [W] devant le tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 4 851,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée, une première fois, à l’audience du 14 mai 2024 en l’absence du défendeur. Le [Adresse 15] [Adresse 11] Pagnol E+F, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Suivant jugement du 29 juillet 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse communique certaines pièces à M. [B] [W].

Les parties ont comparu à l’audience du 08 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris et actualisé oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— écarter les pièces produites à l’audience

— condamner M. [B] [W] à payer la somme de 6.133,06€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 ;

— condamner M. [B] [W] à payer la somme de 2.000€ pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [B] [W] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [B] [W] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

En réplique, et suivant conclusions du 08 octobre 2024, reprises oralement à l’audience, M. [B] [W] ne conteste que le montant des frais. Il soutient n’avoir jamais reçu d’appels de charges de la part du syndic.

MOTIFS

Sur la recevabilité des écritures et des pièces

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le litige se résume à trancher le sort des frais de l’article 10-1 et les frais d’instance.

La procédure est orale.

Il sera retenu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] E+F a pu prendre connaissance des quelques pièces produites à l’audience. Les écritures et pièces du défendeur seront jugées recevables.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, M. [B] [W] ne conteste pas devoir la somme de 5 786,08€ au titre des charges depuis le 1er juillet 2021.

Seule la somme de 346,98€ reste en litige au titre des différents frais.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires justifie avoir rédigé une lettre recommandée avec accusé de réception au titre de la mise en demeure le 21 septembre 2023. Elle a été adressée à M. [B] [W] au [Adresse 6]. La lettre est revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse. M. [B] [W] explique n’avoir jamais donné cette adresse au syndic. Le 04 mars 2024, soit 5 mois plus tard, elle a assigné M. [B] [W] à l’adresse du bien immobilier : [Adresse 5]. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] E+F ne justifie pas avoir mis en demeure M. [B] [W] à cette adresse. Il résulte de ces éléments que la mise en demeure, facturée 40€, n’a pas été diligentée avec efficacité. Cette somme n’apparaît en définitive pas due.

Les frais de transmission à l’avocat ou au commissaire de Justice relèvent de l’activité de recouvrement du syndic et constituent un acte d’administration de la copropriété, indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Aussi, la somme de 120€ résultant de la facture 202312290003 ne doit-elle pas être comptabilisée dans le décompte principal.

S’agissant des deux lignes assignations du 16 avril 2024 et 12 mai 2024, il s’agit de dépens qui n’ont pas à être mis en compte dans la condamnation principale. Ces sommes seront liquidées ultérieurement en exécution de la présente décision.

En définitive, M. [B] [W] sera condamné au paiement de la somme qu’il ne conteste pas, soit la somme de 5786,08€. En l’absence de mise en demeure et de commandement de payer, cette somme produira intérêt à compter de l’assignation pour les sommes dues antérieurement à cette date, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’y a lieu à capitalisation des intérêts.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [B] [W] n’est pas suffisamment démontrée, notamment au regard de l’absence d’une interpellation suffisante. Surtout, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct et indépendant du retard dans le paiement des charges.En conséquence, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Résidence Marcel Pagnol E+F sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [B] [W] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [B] [W], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] E+F une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE les écritures et pièces de M. [B] [W] RECEVABLES ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer à le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] représenté par SAS Immobiliere Zimmermann la somme de 5 786,08€ (cinq mille sept cent quatre-vingt-six euros et huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2024 sur la somme de 4 691,08€ et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] représenté par SAS Immobiliere Zimmermann de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [B] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer à le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] représenté par SAS Immobiliere Zimmermann la somme de 200€ (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge