TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00214 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YSAQ

N° de MINUTE : 24/1562

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECQ, SASU

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître [H], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB210

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LES TROIS BORNES

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé non contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assisté de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Les Trois Bornes est propriétaire des lots 1 et 21 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 1]) soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 04 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Les Trois Bornes devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  40.652,92 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement avec intérêts de droit à compter du 11 octobre 2023 ;

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le cout du commandement.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de la société Les Trois Bornes par le pavillon, la confirmation du voisinage et la vérification au registre du commerce et des sociétés, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 30 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Les Trois Bornes ;

— l’extrait du compte copropriétaire de la société Les Trois Bornes pour la période du 1er juillet 2022 au 14 novembre 2023 inclus établissant le solde dû à la somme de 40.652,92 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 25 janvier 2022, 25 mai 2022, 21 mars 2023 ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires inclut dans les charges des sommes correspondant à des frais de recouvrement. Ces frais d’un montant de au titre de l’article 700 du code de procédure civile euros seront déduits du montant des charges.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Les Trois Bornes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39.952,92 euros (40.652,95 – 700 euros de frais de recouvrement) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 39.952,92 euros correspondant à la dette avérée du débiteur à compter du commandement de payer les charges de copropriété en date du 11 octobre 2023.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 350 euros au titre des frais d’huissier toutefois ces sommes sont incluses dans les dépens de sorte qu’elles en suivront le sort.

En outre, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 350 euros au titre de frais de constitution de dossier pour son conseil toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société Les Trois Bornes serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La société Les Trois Bornes, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais de commandement de payer du 11 octobre 2023. En effet, cette dépense n’a pas été nécessaire à l’introduction de l’instance. Le commandement a fait courir les intérêts moratoires mais ceux-ci auraient couru à compter d’une mise en demeure. Le choix du syndicat des copropriétaires de procéder par un commandement plutôt que par une mise en demeure, bien moins onéreuse, lui appartient et ne peut être mis à la charge du débiteur.

La société Les Trois Bornes sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Les Trois Bornes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 39.952,92 euros au titre des charges arrêtées au 14 novembre 2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse, et avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Les Trois Bornes aux dépens à l’exclusion des frais du commandement du 11 octobre 2023 ;

Condamne la société Les Trois Bornes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER