TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 23/01774 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJNJ

Minute : 24/01047

SAS FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [O] [B]

Madame [D] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAS FONCIERE CRONOS,

représentée par son mandataire SAS IN’IL PROPERTY MANAGEMENT

demeurant [Adresse 7]

ayant pour avocat M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [B],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [H],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 mai 2021, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 612,90 euros, augmenté des provisions sur charges de 147,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait délivrer à Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2331,35 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de juillet 2023.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie de l’existence de ces impayés par lettre recommandée reçue du 20 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais des défendeurs ,

condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] au paiement de la somme de 2459,01 euros au titre de la dette locative arr tée au mois de d’octobre 2023 inclus ainsi qu’au montant des loyers échus la date de la décision intervenir,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’ libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 11 octobre 2023.

Appelée à l’audience du 25 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 30 septembre 2024 afin de permettre à la requérante de modifier ses demandes à la suite du départ des défendeurs.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, renonce aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, compte tenu du congé donné par les locataires et de la libération effective des lieux. Elle maintient les autres demandes, et actualise le montant de la créance à la somme de 4222,89 euros, dont 3957,79 euros au titre des loyers impayés au 12 mars 2024 inclus et 878 euros au titre des réparations locatives après déduction des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’actualisation aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024.

Au soutien de ses demandes, la SAS FONCIERE CRONOS expose que par courrier du 09 février 2024, reçu le 12 février 2024, Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] ont donné congé moyennant un préavis d’un mois. Elle précise qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé et qu’il a été constaté des dégradations notamment au niveau des murs et des sols alors que les équipements étaient soit à l’état neuf, soit en bon état lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, ce qui justifie l’indemnité de 818 euros réclamée au titre des réparations locatives. Elle fait encore valoir que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande au titre des loyers et charges dus :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis donné par le locataire est de trois mois, mais est réduit à un mois en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Par ailleurs pendant le délai de préavis, le locataire est tenu des loyers et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin en application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur que Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] ont donné congé par courrier du 09 février 2024, reçu par le bailleur le 12 février 2024, tel qu’il résulte du cachet apposé sur le courrier.

Compte tenu du délai légal de préavis d’un mois, la résiliation du bail est intervenue le 12 mars 2024 et Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] sont redevables des loyers et charges jusqu’à cette date.

Dès lors, les loyers et charges restant dus s’élèvent à 3957,79 euros au 12 mars 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les frais de procédure pour un montant de 357,28 euros (138,97 euros + 218,31 euros).

Il y a lieu de déduire également les dépôts de garantie d’un montant de 612,90 euros, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence et compte tenu de la clause de solidarité figurant au contrat de location, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] au paiement de la somme de 2987,61 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 mars 2024. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter des conclusions d’actualisation signifiées aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 06 mai 202 et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 12 mars 2024, le mauvais état des peintures dans l’ensemble de l’appartement (saleté, peinture écaillée, moisissures) et la dégradation du sol (mauvais état des dalles).

Les pièces produites, qui précisent la description des ouvrages, correspondent aux travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées. Il y a lieu de noter qu’un coefficient de vétusté a été appliqué pour tenir compte de l’occupation des lieux depuis 2021.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] au paiement de la somme de 878 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H], parties perdantes, seront condamnées, in solidum, aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] in solidum à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contenteiux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 06 mai 2021 entre la SAS FONCIERE CRONOS, d’une part et Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H], d’autre part concernant les locaux sis [Adresse 3], à compter du 12 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 2987,61 euros au titre des loyers, charges dus au 12 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 878 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Madame [D] [H] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RFAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses demandes plus amples ou contraires,

LE GREFFIER LE JUGE