TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01882 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZQT

Minute : 24/00663

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [C] [D]

Représentant : M^e Rachid HASSAINE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 240

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007495 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Rachid HASSAINE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé sous seing privé à effet au 22 avril 2022, la société Logirep a consenti à Monsieur [C] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 444,75 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 135,67 €, sans versement d’un dépôt de garantie.

Le 7 mars 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4133,24€ arrêtée au 1er mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 juin 2024, la société Logirep a fait citer Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner Monsieur [C] [D] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 5314,45 € arrêtée à la date du 16 mai 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

? d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

? de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l’audience du 18 octobre 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6438,23 €, frais déduits, arrêtée au 26 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant mais s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Monsieur [C] [D], assisté, a confirmé avoir repris le paiement du loyer courant en septembre et octobre 2024. Il a indiqué avoir un revenu de 1800 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d’apurer la dette par versements de 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail conclu le 22 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 4133,24€, arrêtée au 1er mars 2024.

Force est de constater que ladite clause résolutoire contenue dans le bail et le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’ils dérogent aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société Logirep produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [C] [D] reste lui devoir la somme de 6720,32 € arrêtée au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Après déduction des frais (61,35 € +154,35 € + 127,74 €), Monsieur [C] [D] sera donc condamné à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 6376,88 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3698,75 euros à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de sa dette par le versement d’une somme de 150 euros par mois. Il a justifié par ailleurs de sa situation financière et personnelle. Il ressort en outre des éléments produits qu’il a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIREP, Monsieur [C] [D] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 avril 2022 entre la société Logirep et Monsieur [C] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 3] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [C] [D] à verser à la société Logirep la somme provisionnelle de 6376,88 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3698,75 euros à compter du 6 juin 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons Monsieur [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [C] [D] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 3].

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [C] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [C] [D] à payer à la société Logirep une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [C] [D] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Deboutons la société Logirep du surplus de ses demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonnée et mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Le Greffier Le Juge