TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01324 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMFN

Minute : 24/00589

Madame [R] [L] épouse [U]

Représentant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0866

C/

Madame [Z] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Madame [R] [L] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 21 janvier 2023, Mme [R] [U] a consenti à Madame [Z] [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 690 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges de 110 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 13 mars 2024, Mme [R] [U] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2617,25 € arrêtée à la date du 1er mars 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 mai 2024, Mme [R] [U] née [L] a fait citer Madame [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués,

«  ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 2897,45 € arrêtée à l’échéance de mai 2024 incluse, sauf à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer, en disant que les intérêts qui auront plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

Ï d’une indemnité journalière d’occupation provisionnelle égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés,

Ï de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

«  ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, Mme [R] [U], représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5417,85 € arrêtée à la date du 6 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [G], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [R] [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 21 janvier 2023, contient en son article VII une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 2617,25 euros arrêtée au 1er mars 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire et le commandement de payer offrent au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’ils dérogent aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

A compter du 14 mai 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [Z] [G] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [R] [U] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [Z] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [R] [U] produit un décompte indiquant que Madame [Z] [G] reste devoir la somme de 2 897,45 € arrêtée à la date du 16 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Il conviendra de déduire de la somme réclamée les sommes correspondant à des frais de relance, soit la somme de 140 euros.

Madame [Z] [G] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 2757,45 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 237,25 à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 22 mai 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [U] Madame [Z] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La requérante ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 21 janvier 2023, par Mme [R] [U] à Madame [Z] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [Z] [G] à payer à Mme [R] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [Z] [G] à verser à Mme [R] [U] à titre provisionnel la somme de 2757,45 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 237,25 à compter du 13 mars 2024, et sur le surplus à compter du 22 mai 2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Condamnons Madame [Z] [G] à verser à MME [R] [U] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [Z] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge