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N° RG 25/02516 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CB2

Minute : 2026/

S.C.I. 2 LILI

Représentant : M^e Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [R] [B]

Copie exécutoire : M^e HAREL

Copie certifiée conforme : M. [B], la préfecture de Seine-[Localité 3]

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. 2 LILI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 juillet 2021, la SCI 2 LILI a donné à bail à Monsieur [R] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 830 €, outre 120 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 2 LILI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 juillet 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 21 octobre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion, la condamnation au paiement de provisions et la communication sous astreinte d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

A l’audience du 12 mars 2026, la SCI 2 LILI – représentée par Maître Corinne HAREL – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la décision ; d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles laissés dans les lieux dans un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner Monsieur [R] [B] au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 17.982,72 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives, de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement et pour quitter les lieux sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la SCI 2 LILI fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 17.982,72 € et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de janvier 2025.

Convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 21 octobre 2025, Monsieur [R] [B] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 400 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit le revenu de solidarité active mais commence un nouvel emploi le mois prochain. Sa santé l’empêchait de travailler. Il ne déclare aucune personne à charge. Subsidiairement, il demande les plus larges délais pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI 2 LILI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives également par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 12 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 9.954,43 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF:

La SCI 2 LILI produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [B] reste devoir, après soustraction du montant de 379,33 € facturé le 31 janvier 2024 au titre de la “reprise Bordat” injustifié par les pièces versées aux débats, la somme de 17.603,39 € à la date du 1er mars 2026.

Monsieur [R] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 17.603,39 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9.954,43 € à compter du commandement de payer (17 juillet 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA RESILIATION DU BAIL :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit et des débats à l’audience que Monsieur [R] [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il n’a effectué aucun paiement entre le mois de mars 2025 (inclus) et le mois de janvier 2026 (inclus).

Dans ces conditions et compte tenu de la position de la bailleresse à l’audience, la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail de Monsieur [R] [B] sera rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux, dans la limite maximale de douze mois, lorsque le relogement des personnes dont l’expulsion est ordonnée ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Dans ce cadre, il doit être tenu compte des éléments suivants : la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Monsieur [R] [B] explique que sa santé ne lui a pas permis de travailler pendant de nombreux mois et qu’il perçoit le revenu de solidarité active, il ressort des pièces versées aux débats qu’il n’a effectué aucun paiement entre le mois de mars 2025 (inclus) et le mois de janvier 2026 (inclus) et que les paiements sont très irréguliers depuis le mois de janvier 2024. En outre, il ne justifie pas avoir effectué de démarche en vue de son relogement.Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejétée.

V. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Outre la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif, Monsieur [R] [B] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI 2 LILI du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

VI. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Monsieur [R] [B] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le défendeur de quitter les lieux. En effet, la possibilité de recourir à la force publique et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfont déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

VII. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par Monsieur [R] [B] à l’audience et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il lui sera accordé un échelonnement de sa dette sur une durée de 24 mois et il sera autorisé à se libérer par mensualités de 400 € chacune, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la demanderesse.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière du défendeur et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 2 LILI, Monsieur [R] [B] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le12 juillet 2021 entrela SCI 2 LILI et Monsieur [R] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [B] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail et de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la SCI 2 LILI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à verser à la SCI 2 LILI à titre provisionnel la somme de 17.603,39 € (décompte arrêté au 1 mars 2026, incluant mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 9.954,43 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [R] [B] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 400 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer à la SCI 2 LILI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à verser à la SCI 2 LILI une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,