Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 7 mai 2024, n° 23/01984

TJ Bobigny 7 mai 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI A&S était effectivement redevable d'une somme au titre des charges de copropriété, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la SCI A&S ni le préjudice distinct du retard de paiement, ce qui a conduit au rejet de la demande.
Rejeté
Frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que ces frais ne peuvent être mis à la charge de la SCI A&S, car ils ne correspondent pas à des frais nécessaires au recouvrement.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700, considérant que la SCI A&S succombe dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 7 mai 2024, n° 23/01984
Numéro(s) :	23/01984
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nacera BELKACEMMagali HENON
Cabinet(s) :	CM AVOCATS
Parties :	S.C.I. A & S

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/01984 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YKYM

Minute : 24/00790

PMM

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

S.C.I. A&S

Représentant : M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B773

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Magali HENON

Copie délivrée à :

M^e Nacera BELKACEM

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 7 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, demeurant [Adresse 6] – [Localité 8], représenté par son représentant légal

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

S.C.I. A&S, demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

représentée par M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI A&S est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 7] / [Adresse 4] à [Localité 8].

Le 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, a fait assigner la SCI A&S devant le tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS aux fins de paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2023 et a été renvoyée à l’audience du 7 mars 2024 sur demande de la défenderesse.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• condamner la SCI A&S à lui payer la somme actualisée de 1. 816, 62 euros, au titre des charges impayées au 1er janvier 2024 ;

• condamner la SCI A&S à lui payer la somme de 1. 500 euros, à titre de dommages et intérêts,

• condamner la SCI A&S à lui payer la somme de 846, 02 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• condamner la SCI A&S à lui payer la somme de 1. 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI A&S ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

A l’audience, la SCI A&S comparaît et conteste ni le montant de la dette. Elle explique avoir procédé à un paiement de 2. 269 € le 6 mars 2024, couvrant les charges et les frais. Elle demande le débouté de la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que sa signature a été usurpée et qu’elle va déposer plainte pour usurpation d’identité.

L’affaire est mise en délibéré au 7 mai 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé au tribunal le contrat de syndic en cours de validité ainsi qu’un décompte actualisé de la dette à la baisse, tenant compte du paiement de la SCI A&S, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 499, 33 €.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] verse notamment aux débats:

– un relevé de propriété attestant de ce que la SCI A&S est propriétaire des lots 106, 110 et 110 situés [Adresse 7] / [Adresse 4] [Localité 8],

– un décompte daté du 8 mars 2024,

– les appels de fonds,

– les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 mai 2022 et 23 octobre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI A&S n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 393, 64 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI A&S au paiement de la somme de 393, 64 euros, au titre des charges dues à la date du 8 mars 2024, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2023.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI A&S seul, la somme de 105, 69 euros, cette somme correspondant au montant de l’assignation et était donc déjà comprise dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

La SCI A&S, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8] la somme de 100 euros en application de l’article précité.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI A&S à verser au syndicat des copropriétairesDE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 393, 64 euros, au titre des charges dues à la date du 8 mars 2024, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 incluses, majorées des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 7] [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, de sa demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI A&S aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 7 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,