TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57554 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C572J

N° : 5

Assignation du :

30 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS – #J114

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS – #U0008

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er mars 2014, Monsieur [N] [U] a consenti, au profit de Monsieur [Z] [B], au renouvellement d’un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 7622,56 euros.

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (ci-après RIVP) a fait l’acquisition du bien donné à bail commercial suivant acte authentique établi le 9 septembre 2022.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 31 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 25 027,18 euros échue à cette date.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la RIVP a, par exploit délivré le 30 octobre 2024, fait citer Monsieur [Z] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 août 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes, du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, et à titre de provision, la somme de 25 041,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 septembre 2024 (terme du 3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux conventionnel à compter de la citation,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 mars 2025, la requérante actualise la dette locative à la somme de 24 283,11€, arrêté au 1er trimestre 2024 inclus et ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

En réponse, le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire et de ramener le montant de la dette à 20 726,63€ arrêtée au 16 janvier 2025. Il conclut au rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles, sollicitant que chacun conserve ses frais et dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures visées, ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif qu’a été imputée au défendeur une somme de 9702,25€ le 12 janvier 2023 intitulée « QUOTE PART SUITE ACQUISITION ». La Rivp a, par la suite, procédé à l’annulation partielle de cette quote-part à hauteur de 2744,94€ et de 3414,83€ le 30 novembre 2023, de sorte qu’il reste au titre de la QUOTE PART SUITE ACQUISITION une somme de 3542,48 €, qui est contestée par la défenderesse.

Il résulte des débats et pièces communiquées que la somme de 9702,25€ correspond à la dette locative due à Monsieur [U] par le défendeur au titre du 3ème trimestre 2022 ; que cette somme a été versée par la Rivp à Monsieur [U] lors de la vente, conformément aux stipulations de l’acte authentique de vente, le vendeur subrogeant l’acquéreur dans ses droits au titre de cette créance.

Le défendeur justifie avoir effectué depuis le 14 octobre 2022 des virements d’un montant total de 12 739,17 euros au profit de Monsieur [U], couvrant et soldant le 3ème trimestre 2022 dont la société Rivp réclame le paiement.

Toutefois, l’article 19.4.1 de l’acte authentique de vente stipule que l’acquéreur est subrogé dans l’ensemble des droits et obligations résultant pour lui de la situation locative à compter de la date d’entrée en jouissance et plus précisément à hauteur de 9702,25 euros.

L’article 1346-5 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle ne peut être opposée au débiteur que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

Dès lors qu’il n’est pas démontré la date à laquelle cette subrogation a été notifiée au locataire, il ne peut lui être reproché d’avoir réglé à l’ancien propriétaire des lieux le loyer du 3ème trimestre 2022.

En conséquence des paiements que le locataire a effectué au titre de ce loyer, il convient de déduire de la dette locative la somme sérieusement contestable de 3542,48 € au titre du reliquat de la QUOTE PART SUITE ACQUISITION.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 20 740,63 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 24 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’avenant de renouvellement du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou du remboursement des charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et il n’est pas contesté que ses causes n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement, compte tenu de l’accord des parties, délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnelle, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer trimestriel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons Monsieur [Z] [B] à verser à la RIVP la somme de 20 740,63 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 24 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance à défaut d’exécution volontaire de cette ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [Z] [B] portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [B] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimesrtriel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] [B] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN