TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mélanie BRAUGE-BOYER

M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA MARINA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0351

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U] [R] , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024028370 du 20/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, la SCI LA MARINA a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 5] (75014), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros (actuellement 1012, 22 euros) et d’une provision pour charges de 40 euros.

La locataire a changé de nom et se nomme désormais Mme [T] [U] [R] ainsi qu’en atteste sa pièce d’identité versée aux débats.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 14781,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [U] [R] le 17 mai 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024 la SCI LA MARINA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M^me Mme [Z] épouse [K] devenue [T] [U] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  14682,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif terme de septembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du 11 juillet 2024 à une somme égale au montant des loyers révisés augmenté des charges,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 20 novembre 2024, l’affaire à fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenu à l’audience du 14 février 2025.

À l’audience du 14 février 2025, la SCI LA MARINA, représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes, demande le rejet des demandes de Mme [T] [U] [R], précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2025, s’élève désormais à 12 917 euros.

Mme [T] [U] [R], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— se déclarer incompétent en raison de l’existence de diverse contestations sérieuses,

— rejeter les demandes de la SCI LA MARINA,

— juger prescrite la somme de 3867,41 euros et la déduire de la dette locative,

— condamner la SCI LA MARINA à lui payer la somme de 2066,06 euros au titre des provisions sur charges appelées injustifiées,

— condamner la SCI LA MARINA à lui payer la somme de 13036,54 euros au titre loyers indûment perçus,

— fixer le montant du loyer à la somme de 653,08 euros,

— faire injonction à la propriétaire de réaliser les travaux de remise en état listés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité du logement et l’absence d’humidité,

* réfection intégrale ds enduits et des peintures abimés par l’humidité,

* comblement des fissures,

* dératisation,

— condamner la SCI LA MARINA à lui payer la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

à titre subsidiaire : lui accorder des délais de paiement suspensifs sur 36 mois,

à titre très subsidiaire : accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

en tout état de cause : condamner le bailleur à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et la débouter de l’ensemble de ses demandes et écarter l’exécution provisoire.

Elle a précisé ne pas maintenir ses demandes au titre de l’irrecevabilité.

— condamner la SCI LA MARINA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LA MARINA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’existence de contestation sérieuses

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Mme [T] [U] [R] conteste le décompte de la bailleresse et soutient que le loyer mensuel n’a pas été fixé conformément aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers, à la révision du loyer courant, à la superficie du bien et que les sommes réclamées au titre des charges ne sont pas justifiées et qu’une partie des sommes sollicitées sont couvertes par la prescription. Elle en déduit que la somme de 3867,41 euros est couverte par la prescription, que la somme de 2066,06 euros doit lui être restituée au titre des charges injustifiées et que la somme de 13 036,54 euros doit être déduite au titre du trop versé de loyers compte tenu de l’applicabilité de la loi ELAN sur l’encadrement des loyers.

En vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’application du dispositif d’encadrement des loyers est en l’espèce contesté par le bailleur qui considère que la loi ELAN ne trouve pas à s’appliquer aux baux en cours compte tenu du principe de non rétroactivité de la loi.

Ainsi, l’ensemble des contestations élevées par la défenderesse doivent être considérées comme sérieuses. Les éléments apportés et notamment ceux relatifs à l’applicabilité de la loi ELAN et du dispositif de l’encadrement des loyers et partant du montant du loyer réellement exigible, ne permettent pas avec l’évidence requise en référé d’accorder une provision au titre d’un arriéré locatif ou d’un trop perçu.

Sur la demande reconventionnelle en paiement sur le fondement de la responsabilité du bailleur et en injonction de réaliser des travaux sous astreinte

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il convient de constater qu’elles sont fondées sur la responsabilité du bailleur or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur ce fondement. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI LA MARINA, partie perdante sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de de faire droit aux demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI LA MARINA de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [U] [R] en paiement d’un trop perçu,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [U] [R] en paiement de dommages et intérêts et en injonction à réaliser des travaux sous astreinte,

DÉBOUTE la SCI LA MARINA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [T] [U] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LA MARINA aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge