N° RG 25/00025 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWJI

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Delphine LAURENT de la SELARL LAURENT-DARY, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par Maître Lénora LE SCOARNEC, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LAURENT

Copie à : M^e LE SCOARNEC

DDETS

R.G. N° 25/00025. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 26 mai 2021, la S.A. CDC Habitat a donné à bail à Mme [H] [Z] un local d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 521,68 euros, outre la somme mensuelle de 50,74 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, CDC Habitat a fait délivrer à Mme [H] [Z] un commandement de payer la somme de 1101,18 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la S.A. CDC Habitat a fait assigner Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [H] [Z] à lui payer :

—  1032,71 euros selon décompte arrêté au 6 décembre 2024, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêt au taux légal de l’assignation jusqu’au parfait règlement,

— condamner Mme [H] [Z] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le droit proportionnel dégressif de l’article 10 du décrêt du 12 décembre 1996.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 3 janvier 2025.

A l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été contradictoirement renvoyée au 15 mai, puis au 4 septembre 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a donné lecture aux parties des conclusions de l’évaluation sociale exposant que la situation administrative de Mme [Z] s’était dégradée suite à des violences dont elle avait été victime ; qu’elle faisait désormais l’objet d’un accompagnement par un conseiller en économie sociale et familiale ; qu’elle avait repris le paiement du loyer courant et avait bénéficié d’une aide du FSL ; qu’elle n’avait pas déposé de dossier de surendettement et se disait favorable à un accompagnement social lié au logement.

La S.A. CDC Habitat, représentée par son Conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1364,59 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er septembre 2025 et ne s’est pas opposée à la suspension de l’effet de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois, selon les modalités proposées par la défenderesse, sous réserve d’une clause de déchéance du terme en cas d’incident de paiement.

A l’appui de ses conclusions n°1 auxquelles elle s’est expressément référée, Mme [H] [Z] n’a pas contesté le montant de la dette.

Indiquant avoir repris le paiement des loyers et faisant état de sa situation financière et personnelle, Mme [Z] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer sa dette par des versemens de 40 euros par mois en plus du loyer courant, pendant 23 mois et la dernière échéance majorée du solde.

Elle a demandé au juge de débouter le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur interrogation du juge, Mme [H] [Z] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

La S.A. CDC Habitat justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 6 septembre 2024 et la Caisse d’Allocations familiales le 9 septembre suivant, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 27 septembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Mme [Z] n’a pas saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 27 novembre 2024.

Selon le décompte actualisé produit aux débats, les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1364,59 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [H] [Z] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [H] [Z] à verser à la S.A. CDC Habitat la somme de 1364,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 1101,18 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que Mme [H] [Z] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

A l’audience, le bailleur a accepté de voir accorder à Mme [H] [Z] des délais de paiement, selon les modalités qu’elle a proposées, et que soient suspendus les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [H] [Z] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.

Dans ce cas, à défaut de départ volontaire :

— l’expulsion de Mme [H] [Z] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

— Mme [H] [Z] sera tenue de verser à la S.A. CDC Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

La S.A. CDC Habitat sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [H] [Z] sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 novembre 2024 ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer à la S.A. CDC Habitat la somme de 1364,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 1101,18 euros et à compter du jugement pour le surplus,

DIT que Mme [H] [Z] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités d’un montant minimal de 40 euros, le solde le 24ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de Mme [H] [Z] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE dans ce dernier cas Mme [H] [Z] à payer à la S.A. CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la S.A. CDC Habitat sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

En tout état de cause :

DEBOUTE la S.A. CDC Habitat de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE