TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00229

DOSSIER : N° RG 23/00429 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2KA

AFFAIRE : [R] [G], [T] [G] / [D] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Septembre 2024, décision mise en délibéré au 5 novembre 2024 et prorogée au 2 septembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [R] [G] et Mme [T] [G], demeurant tous deux [Adresse 5]

représentés par Maître Sébastien BOUVIER de la SELAS RTA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [D] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon ordonnance contradictoire rendue le 24 mai 2024, à laquelle il sera renvoyé pour l’exposé du litige, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats, invité les parties à formuler leurs observations sur la possible prescription d’une partie des loyers réclamés par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à Monsieur [D] [Z] et les a condamnés à lui remettre, dans un délai de trente jours à compter du prononcé de l’ordonnance, les quittances concernant les mois des années 2019 et 2024 pour lesquels les loyers et les charges ont été acquittés, étant sursis à statuer sur les demandes des parties, les dépens étant réservés.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 25 juin 2024.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G], représentés par leur Conseil, ont comparu. Monsieur [D] [Z] a demandé le remboursement de quatre années de loyers payés en espèces et contesté l’existence de l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle les demandeurs lui avaient loué leur bien.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 septembre 2024 pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces.

Lors de l’audience du 3 septembre 2024, les parties ont comparu. Le Conseil de Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] a déposé son dossier de plaidoiries auquel il s’est référé oralement et a demandé que le Juge :

— juge valable le congé pour vente régulièrement délivré par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à Monsieur [D] [Z] pour le 15 décembre 2022 ;

En conséquence,

— juge Monsieur [D] [Z] dépourvu de tout droit d’occupation des lieux qui lui avait été donné à bail ;

En toute hypothèse,

— juge qu’à défaut d’imputation volontaire formulée par le débiteur, le paiement éteint les dettes échues et parmi celles-ci, à égalité d’intérêt, les dettes les plus anciennes ;

— juge qu’en application de cette règle, Monsieur [D] [Z] est redevable des loyers et charges dus depuis le mois de décembre 2022 ;

— constate la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation qui avait été consenti par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à Monsieur [D] [Z] et ce, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire qui y est insérée ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] des lieux qui lui ont été donnés à bail sis à [Localité 3] [Adresse 2] ainsi que de celle de tout occupant et biens de son chef ;

— condamne Monsieur [D] [Z] à payer Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] la somme de 19 110 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges dus au 30 août 2024 ;

— condamne Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charge actuel soit la somme mensuelle de 910 euros et, ce, jusqu’à la libération effective de lieux ;

— déboute Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demande ;

— condamne Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions du code de procédure civile ;

— condamne Monsieur [D] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 170,80 euros.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] ont déclaré avoir produit les quittances réclamées, selon la demande formulée dans l’ordonnance du 24 mai 2024, et ont demandé que la clause résolutoire soit considérée comme étant acquise signalant que le montant de la dette s’élevait, à la date de l’audience, à 19 000 euros.

Monsieur [D] [Z] a produit un courrier présentant ses arguments auquel étaient jointes ses pièces justificatives.

Monsieur [D] [Z] a fait valoir avoir acquitté les loyers en espèces, en prélevant sur l’héritage de sa mère, les ayant versés entre les mains de l’agence immobilière qui a été radiée en 2019 supposant qu’elle n’avait ensuite pas reversé ses règlements aux demandeurs.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] en ont conclu que leur locataire se reconnaissait être redevable des sommes réclamées.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 5 novembre 2024 et prorogée au 2 septembre 2025.

Monsieur [D] [Z] a produit, le 5 novembre 2024, une attestation démontrant qu’il avait effectivement perçu la somme de 12 978, 47 euros de la liquidation de la succession de sa mère, en mai 2025, mais n’a pas fourni d’éléments pour démontrer la réalité des prélèvements effectués sur son compte de dépôt pour acquitter les loyers.

MOTIFS

Sur le congé pour vendreSelon l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […].

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […].

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] produisent un courrier de Monsieur [V] [X], en charge de la gestion du bien loué, daté du 6 juin 2022 aux termes duquel congé est donné à Monsieur [D] [Z] pour vendre l’appartement à la fin du bail, le 15 décembre 2022, le courrier précisant que ce congé vaut pour Monsieur [D] [Z] uniquement « offre de vente dans l’état actuel du logement à la somme de 260 000 euros ».

Les demandeurs ne justifient cependant pas que la notification du congé a été effectuée en respectant le formalisme exigé par les dispositions légales. Ils produisent un courrier en date du 7 octobre 2022 par lequel celui-ci indique ne pouvoir restituer l’appartement loué à la date du 15 décembre 2022. Ce courrier ne peut suppléer à l’insuffisance du congé notifié par lettre simple, ce d’autant qu’il n’est pas signé par le locataire.

Le congé pour vendre donné par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à Monsieur [D] [Z] sera donc déclaré nul.

Sur l’acquisition de la clause résolutoireSelon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 16 décembre 2010. Selon la clause résolutoire du contrat (article XII), à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] ont fait délivrer, le 1er juin 2023, à Monsieur [D] [Z] un commandement de payer la somme de 9 268, 60 euros visant la clause résolutoire du contrat de location et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation au représentant de l’Etat dans le département a, par ailleurs, été délivrée deux mois au moins avant l’audience. La somme de 9 268, 60 euros correspond aux loyers et indemnités d’occupation dus de juillet 2022 à avril 2023, les demandeurs ayant considéré que le congé pour vendre était effectif depuis le 15 décembre 2022.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] versent aux débats les quittances :

de janvier à décembre 2019 ;de janvier à décembre 2020 ;de janvier à décembre 2021 :de janvier à novembre 2022.

A compter du mois de novembre 2019, Monsieur [D] [Z] a cessé de verser les loyers à l’échéance du mois, les loyers de novembre et décembre 2019 ayant été acquittés en février 2020 et les loyers de 2020 et 2021 ayant été acquittés avec cinq à onze mois de retard par rapport à l’échéance.

Au regard des quittances de loyer, il s’avère donc que la somme de 9 268, 60 euros, réclamée pour la période de juillet 2022 à avril 2023, n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit à la date du 2 août 2023, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [D] [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement, à compter du 2 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat de location était resté en vigueur.

Sur la dette locativeConformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs demandes, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. Il leur incombe de fournir les explications de fait qu’elles estiment nécessaires à la solution du litige.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en effet, en application de l’article 1353 du code civil, la prouver.

Il ressort du décompte en date du 23 février 2024 versé aux débats par les demandeurs que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de février 2024 s’élèverait à la somme de 14 799, 37 euros.

Monsieur [D] [Z] a définitivement cessé le règlement des loyers à compter de décembre 2022.

Le commandement de payer délivré le 1er juin 2023 a interrompu la prescription de sorte que seuls les loyers laissés impayés depuis 1er juin 2020 doivent être pris en compte. Par conséquent, au regard des quittances remises par les bailleurs, il n’y a pas lieu de considérer que la dette locative serait prescrite même partiellement.

Par ailleurs, conformément aux dispositions légales et à défaut d’indication de Monsieur [D] [Z], les règlements de Monsieur [D] [Z] se sont imputés sur les loyers les plus anciennement dus. Par conséquent, pour déterminer le montant de sa dette, il y a lieu de considérer les quittances établies les bailleurs.

La somme de 14 799, 37 euros, réclamée par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à la date du 23 février 2024 correspond, en effet, à l’addition des soldes locatifs débiteurs de 2019 à 2022, soit :

pour 2019, un solde de 1 820 euros ; pour 2020, un solde de 5 474, 16 euros ;pour 2021, un solde de 2 795,25 euros ;pour 2022, un solde de 1 065, 24 euros ;pour 2023, un solde de 2 734, 72 euros ;pour janvier et février 2024, un solde de 910 euros.

Or, pour l’année 2019, Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] produisent les douze quittances de l’année ne révélant aucun arriéré et reconnaissent donc avoir reçu la somme totale de 10 920 euros correspondant au revenu locatif annuel (loyer mensuel de 910 euros, charges comprises x 12 mois). En 2020 également, en dépit de l’encaissement tardif des deux derniers loyers de la fin de l’année, les douze quittances ont été établies par les bailleurs qui ont donc perçu la même somme. Ce constat est à renouveler en 2021 et pour les onze premiers mois de l’année 2022 : le locataire a payé tous les loyers de ces 23 mois. Les sommes de 10 920 euros et de 10 010 euros ont donc été encaissées par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G].

Considérant les quittances remises, Monsieur [D] [Z] demeure donc redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation correspondant :

au mois de décembre 2022, aux douze mois de l’année 2023,au mois de janvier et février 2024, à la date du 23 février 2024, date du dernier décompte, soit, pour 15 mois d’occupation, la somme totale de 13 650 euros (910 euros x 15 mois).

Monsieur [D] [Z] soutient avoir payé les mois de décembre 2022, de septembre 2023 et de mars 2024 à août 2024. Cependant, il remet des copies de ses messages téléphoniques informant du dépôt des loyers versés en espèces. Elles ne peuvent cependant être prises en compte, Monsieur [D] [Z] les ayant lui-même établies.

Par conséquent, l’obligation pour le locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il y aura lieu de le condamner à payer une provision de ce montant, assortie des intérêts au taux légal.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, les intérêts légaux courront à compter de l’assignation en justice, le 10 août 2023 et jusqu’à parfait paiement.

Sur les mesures accessoireMonsieur [D] [Z], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé pour vente délivré par Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] à Monsieur [D] [Z], par lettre du 6 juin 2022, est frappée de nullité ;

CONSTATE la résiliation au 2 août 2023 du contrat de bail d’habitation liant Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G], d’une part, et Monsieur [D] [Z], d’autre part, et portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

ORDONNE à Monsieur [D] [Z] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G], à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres aux bailleurs, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] la somme provisionnelle de 13 650 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés du mois de décembre 2022 au mois de février 2024, arrêtée à la date du 23 février 2024, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,