TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02133 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6P4

Minute : 24/

Société SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [J] [Z]

Madame [H] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société SEQENS, société Anonyme d’habitations à loyer modéré

siège social, [Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2012, la SA d’HLM DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 487,83 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par contrat du 2 avril 2014, la SA d’HLM DOMAXIS a loué à Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] un emplacement de stationnement P019 situé [Adresse 9] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 49 euros.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM DOMAXIS et a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1007,80 euros en principal, au titre des loyers impayés. La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 décembre reçue le 11 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 23 novembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 2287,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3564,75 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d’HLM SEQENS soutient que Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 22 septembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z], régulièrement assignés, à personne pour Madame [Z] et à domicile pour Monsieur [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 20 septembre 2012 porte sur un logement et le contrat du 2 avril 2014, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM SEQENS le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 novembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2012 et du contrat du 2 avril 2014 relatif au stationnement, à compter du 23 novembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 septembre 2012, du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SA d’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 207,19 euros, 13 euros et 86,30 euros, soit la somme de 306,49 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3258,26 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 septembre 2012 et du contrat du 2 avril 2014 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] d’autre part, concernant les locaux , logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation des contrats à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à compter du 23 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3258,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à payer à la SA d’HLM SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 octobre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [H] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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