Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

03 AVRIL 2025

N° RG 22/06490 – N° Portalis DB22-W-B7G-QZ2V

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [T] [Z]

né le 17 Février 1976 à [Localité 7] (MOLDAVIE),

demeurant [Adresse 4],

2/ La société RALEX IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 802 454 603 dont le siège social est situé au [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [T] [Z], domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Pierre-Antoine CALS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre JUDE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MICIS sis [Adresse 5] représenté par son syndic coopératif, Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Romain ROSSI-LANDI de la SELARL ROSSI-LANDI AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 16 Août 2022 reçu au greffe le 14 Décembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 et 03 Avril 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RALEX IMMO représentée par son gérant, M. [Z], est propriétaire

de trois lots de copropriété au sein de la résidence MICIS, sise [Adresse 3] à [Localité 8] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Ces lots N°37, 38 et 72 correspondent respectivement à un appartement situé au 4ème étage du bâtiment H, une cave située au sous-sol

du bâtiment H et un emplacement de parking.

M. [Z] expose que, étant membre du conseil syndical, il a formulé des critiques sur la gestion de la copropriété ce qui a fait naître un conflit avec les autres membres du conseil syndical.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2020, il a été décidé la révocation

de M. [Z] en tant que membre du conseil syndical.

Par acte du 15 février 2021, la société RALEX IMMO a fait assigner le syndicat

des copropriétaires en annulation en toutes ses dispositions de l’assemblée générale du 11 décembre 2020. Par jugement du 21 avril 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a prononcé l’annulation de ladite assemblée générale.

Lors d’une assemblée générale du 2 juillet 2021 était votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la vente des lots N°95, 96 et 97, issus d’un modificatif de l’état descriptif de division en date du 27 novembre 2018, lesdits

lots étant mis en vente pour un prix plancher de 245.000 euros, les acquéreurs

éventuels devant déposer leurs offres avant le 30 septembre 2021.

M. [Z] expose avoir fait une offre à hauteur de 260.000 euros, frais de

Notaire inclus, et que cette offre a été acceptée.

Lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022 étaient adoptées :

— une résolution N°8 : Révocation de M.[Z] du conseil syndical ;

— une résolution N°10 : Mandat de commercialisation ;

— une résolution N°11 : Mandat pour régulariser les actes ;

— une résolution N°30 : Mise en demeure de M.[Z] pour la remise en état

des trottoirs.

Invoquant la volonté de nuire ayant dicté ces résolutions, M. [Z] et la SCI RALEX IMMO ont, par acte extrajudiciaire du 16 août 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation, sur le fondement de l’abus de majorité, des résolutions N°8, 10, 11 et 30 adoptées lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022 devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023,

M. [Z] et la société RALEX IMMO demandent au Tribunal de :

DECLARER la SCI RALEX IMMO et M. [Z] recevable en son action ;

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER l’abus de majorité dont est entachée l’assemblée générale ordinaire en date du 09 juin 2022 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 2] ;

EN CONSEQUENCE

— PRONONCER la nullité de la résolution n°08 n°10, n°11, n°30 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du l’assemblée générale ordinaire en date du jeudi 09 juin 2022 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 2] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICIS, SISE [Adresse 2] à régler à la SCI RALEX IMMO une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

JUGER la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z] mal fondés en leurs demandes,

REJETER les demandes formées par la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z],

CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi par le Syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 10.000 € pour procédure abusive,

CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 2.702,50 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCI RALEX IMMO et Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître ROSSI-LANDI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité des résolutions N°8, 10, 11 et 30 de l’assemblée

générale ordinaire en date du 9 juin 2022

Les demandeurs (M. [Z] et la société RALEX IMMO) font valoir, au

soutien de leur demande d’annulation, un abus de majorité dès lors qu’il est manifeste que l’unique but de l’assemblée générale du 9 juin 2022 est de leur nuire.

Sur la résolution N°8

Les demandeurs soutiennent que c’est sans raison réelle que la copropriété a révoqué M.[Z] de son mandat au conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Z] n’a acquis la qualité de copropriétaire que le 8 juin 2022 ce qui implique que dès le départ sa nomination était irrégulière et d’autre part que l’abus de majorité nécessite la démonstration par les demandeurs d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou sans intérêt pour la collectivité et préjudiciable au demandeur. Ils ajoutent que M.[Z] s’est livré à une campagne de harcèlement contre le conseil syndical et qu’aucun des copropriétaires n’a voté contre sa révocation.

Aucun abus de majorité n’est caractérisé dès lors que la réalité des courriers rédigés par M.[Z] mettant en cause de manière systématique le conseil syndical est parfaitement établie par les pièces versées aux débats.

Au regard de ces éléments, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur

incombe de l’abus de majorité allégué et seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les résolutions N°10 et 11

Ces résolutions s’analysent comme un mandat de commercialisation des lots 95, 96 et 97 autorisant à signer des mandats de vente auprès d’agences immobilières pour la vente des lots N°95,96 et 97 avec une mise en vente à hauteur de 270.000 euros.

Les demandeurs font valoir qu’elles sont entachées d’abus de majorité et reviennent sur un droit acquis par M.[Z] lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2021. En effet M. [Z] a déjà acquis selon eux les lots au prix de 260.000 euros selon propostion d’acquisition lors des enchères.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ne s’agissait aucunement de remettre en cause ni le principe, ni le prix de la cession mais de soumettre à nouveau aux copropriétaires dans les mêmes termes les résolutions N°9, 10

et 11 qui leur avaient été soumises lors de l’assemblée générale du

11 décembre 2020 finalement annulées. Il ajoute qu’en tout état de cause aucun droit acquis n’a été validé au profit d’aucun acheteur à ce stade.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’annulation peut être obtenue lorsque

la décision prise méconnaît un droit qu’une précédente assemblée avait fait acquérir.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale du 2 juillet 2021 comporte

un point 3 ainsi rédigé :

« L’assemblée générale donne mandat au Conseil syndical pour faire régulariser

par le syndic un ou plusieurs mandats de ventes simples, pour la cession de ces

lots, parties communes, auprès d’agences immobilières régulièrement assurées

et qualifiées. Le prix de commercialisation sera proposé à un prix plancher de

245.000 euros (Deux cent quarante-cinq mille euros) net vendeur.

L’assemblée générale donne aux éventuels preneurs jusqu’au 30 septembre

2021 pour adresser leur meilleure offre par lettre recommandée AR au syndic.

Le dépouillement des offres se fera avec le conseil syndical qui validera la

meilleure offre reçue. Les éventuels honoraires liés à la commercialisation seront à la charge exclusive de l’acquéreur."

Les demandeurs versent aux débats une proposition d’achat datée du 30 septembre 2021 aux termes de laquelle M. [Z] fait une offre d’acquisition pour un montant de 260.000 euros hors frais notariés, se disant ouvert à toutes négociations.

Les demandeurs produisent un email du syndic daté du 29 novembre 2021 adressé à M. [Z] et à la société RALEX IMMO indiquant

« Nous vous informons que nous consentons à vous vendre la loge au prix de 260.000 euros ».

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement soutenir, ni que M. [Z] n’a pas adressé son offre de 260.000 euros dans

le délai, ni qu’il n’a pas fourni de précisions sur le financement envisagé. C’est,

de plus, en contradiction avec les pièces produites (email du 29 novembre 2021)

qu’il prétend que le syndic n’a jamais accepté l’offre de M. [Z].

Si le syndicat des copropriétaires est bien fondé à prétendre que la vente ne saurait être considérée comme parfaite, il se déduit en revanche des éléments

qui précèdent que M. [Z] bénéficiait d’un droit acquis à entrer en

pourparlers sur les bases retenues et ci-dessus exposées. Dans ces conditions,

c’est par abus de droit que l’assemblée générale des copropriétaires a cru

pouvoir rapporter les conditions de la vente telles qu’elles sont résultées de

l’assemblée du 2 juillet 2021.

Il y a donc lieu d’annuler les résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale du

9 juin 2022.

Sur la résolution N°30

Les demandeurs font valoir que la copropriété, dans sa stratégie de harcèlement, a fait voter la résolution 30 afin de mettre en demeure M. [Z] de remettre en état les bordures des trottoirs de la copropriété.

Ils arguent avoir effectué des travaux d’entretien des trottoirs pour éviter d’occasioner trop de frais à la copropriété et qu’il s’agit de travaux purement esthétiques dans l’intérêt des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à bon droit que la peinture des trottoirs, partie commune (et pour partie sur le domaine public), a été effectuée sans autorisation de l’assemblée générale.

Ainsi, aucun abus de majorité ne saurait être caractérisé. Les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution N°30.

Sur le préjudice moral résultant du comportement de M. [Z]

Au soutien de sa demande formée à hauteur de 10.000 euros, le syndicat des

copropriétaires fait valoir le préjudice moral résultant du comportement des

demandeurs. Cependant, s’il peut légitimement être considéré que le comportement et les écrits de M. [Z] présentent un caractère excessif, le

défendeur ne justifie pas pour autant de la réalité de son préjudice moral. Sa

demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas

de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Or, une mauvaise appréciation de ses droits par l’une des parties n’est pas constitutive d’une faute. Au surplus, les demandeurs voient leurs prétentions en

partie accueillies. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [Z] et à la société RALEX IMMO une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure

civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier

ressort,

Annule les résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale du 9 juin 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [Z] et à la société RALEX IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 AVRIL 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY