TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [G] [C] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julie FAIZENDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04549 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZC6

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 28 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [H] [J] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON,

Madame [U] [P] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON,

DÉFENDERESSE

Madame [G] [C] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04549 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZC6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2023, M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] ont consenti un bail d’habitation à Mme [G] [C] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 747,13 euros et d’une provision pour charges de 42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7626,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [C] [D] le 13 septembre 2024.

Par assignation du 6 février 2025, M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6230,28 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 28 avril 2025, s’élève désormais à 7102,17 euros. Ils indiquent que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et s’opposent à toute demande de délais.

Mme [G] [C] [D] reconnaît avoir une dette de loyer mais précise d’une part que le dernier virement qu’elle a fait n’apparaît pas encore au décompte et d’autre part, que les bailleurs ne pouvaient pas réviser annuellement le loyer puisque le logement est classé en catégorie F. Elle demande à pouvoir se maintenir dans le logement moyennant le versement du solde de la dette en une échéance, indiquant avoir fait l’objet d’une rupture conventionnelle et devoir ainsi toucher son solde tout compte de manière imminente.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, les demandeurs ont fait parvenir le Diagnostic de Performance Energétique et un décompte actualisé.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la révision du loyer

L’article 17 III de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de bail signés à compter du 24r août 2022, prévoit que La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du même article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties a été signé le 10 février 2023 et il est classé en catégorie G, selon le DPE qui a été transmis par les requérants en cours de délibéré.

La révision annuelle du loyer prévue au contrat ne peut donc être appliquée par les bailleurs qui ne sont fondés à appeler que le montant du loyer initial de 747.13 euros, outre la provision sur charge de 42 euros soit un total mensuel de 789.13 euros.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 7626,02 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 septembre 2024.

Toutefois à cette date, le montant réellement du par Mme [G] [C] [D], compte-tenu de l’impossibilité pour les bailleurs d’augmenter le loyer, était de 7 432.30 euros échéance de septembre 2024 comprise.

Mme [G] [C] [D], qui avait cessé de payer tout loyer depuis le mois de janvier 2024 et ne pouvait donc ignorer qu’elle était débitrice des loyers impayés depuis cette date, ne s’en est pas acquittée dans le délai de deux mois imparti par ses bailleurs, tel que cela résulte de l’historique des versements.

Par conséquent, ces derniers sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par les requérants dans le cours du délibéré que Mme [G] [C] [D] a versé, le 6 mai 2025, soit avant l’audience, une somme de 789,13 euros, correspondant à l’intégralité du loyer courant augmenté des charges qui doit être imputé sur l’échéance d’avril 2025 correspondant à la somme demandée par les bailleurs (il ne sera donc pas tenu compte de l’appel de mai figurant sur le dernier décompte).

Elle indique être en capacité de régler le reliquat de sa dette moyennant le versement d’une seule échéance lorsqu’elle aurait perçu son solde tout compte.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [C] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera égal au loyer initial (747,13 euros) augmenté de la provision sur charge (42 euros), toute révision annuelle étant exclue. Elle sera payable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat, à compter du 10 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu

En l’espèce, M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] versent aux débats un décompte laissant apparaître un solde débiteur de 7102.17 euros soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, après déduction de la hausse de loyer qu’ils ne pouvaient appliquer et du montant versé par la défenderesse avant l’audience qui n’apparaît pas au décompte, leur créance s’élève à 5 932.04 euros échéance du mois d’avril 2025 incluse étant précisé que le versement de 789,13 euros qu’elle a effectué le 6 mai 2025, bien que l’échéance de mai avait déjà été appelé, sera imputé sur l’échéance d’avril 2025, les demandeurs ayant, lors des débats, produit un décompte s’arrêtant à cette échéance.

Mme [G] [C] [D] sera donc condamnée à verser cette somme aux bailleurs au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’avril 2025 incluse, après déduction du versement effectué le 6 mai 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [C] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [G] [C] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à verser au requérant la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code civil, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 février 2023 entre M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X], d’une part, et Mme [G] [C] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 3ème étage est résilié depuis le 10 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [G] [C] [D] à payer à M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] la somme de 5932,04 euros (cinq mille neuf cent trente-deux euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif , échéance d’avril 2025 incluse, après déduction de la somme de 789.13 euros versée par Mme [G] [C] [D] le 6 mai 2025,

AUTORISE Mme [G] [C] [D] à régler sa dette moyennant le versement d’une seule échéance de 5932 euros (cinq mille neuf cent trente-deux euros) au plus tard, un mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [C] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où cette mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [C] [D] sera condamnée à verser à M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [G] [C] [D] à verser à M. [M] [X] et Mme [U] [P], épouse [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [C] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge