TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 10]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07253 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYPX

Minute : 24/00458

Madame [C] [M]

Représentant : M^e Anne-charlotte FOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [N] [K]

Copie exécutoire :

M^e Anne-charlotte FOIN

Copie certifiée conforme :

Monsieur [N] [K]

Le 16 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 16 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Anne-Charlotte FOIN, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 26/10/2022 et 29/12/2022, modifiant par voie d’avenants les termes et conditions du contrat de bail meublé initialement conclu le 27/06/2022, M. [C] [M] a donné en location à M. [N] [K] un immeuble à usage d’habitation, constitué dans un premier temps d’une chambre en colocation puis de l’appartement dans son entier, situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 20/03/2024, M. [C] [M] a fait délivrer à M. [N] [K] un congé pour reprise à effet du 20/06/2024.

Par acte d’huissier du 12/08/2024, M. [C] [M] a fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN en constat de la régularité du congé délivré, expulsion et paiement de certaines sommes.

Par conclusions signifiées le 3/10/2024, M. [C] [M] a modifié ses prétentions aux fins de voir :

A titre principal, valider le congé pour reprise et constater l’expiration du bail ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;En tout état de cause,Ordonner l’expulsion de M. [N] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux frais et risques de M. [N] [K] ;Condamner M. [N] [K] à payer :la somme de 9474 euros au titre des arriérés de loyers et de charges antérieurs au 27/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20/05/2024 pour le dépôt de garantie et à compter du 7/07/2024 pour le solde ;d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2145 euros correspondant au loyer majoré de 50%, outre 200 euros de provisions pour charges ;6000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le défendeur à séquestrer auprès de la Caisse des dépôts et des consignations la somme de 15000 euros ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Ordonner la suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le défendeur aux dépens et ordonner leur distraction au profit de M^e Anne-Charlotte FOUIN.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] expose principalement que le contrat de bail a été initialement conclu avec deux personnes tierces ; que l’une d’entre elle ayant donné congé, le bail a été transféré par voie d’avenant à M. [M] le 26/10/2022 ; que la seconde colocataire ayant donné congé, le bail de l’appartement dans son entier a été intégralement repris par M. [M] par voie d’avenant du 29/12/2022 ; que, néanmoins des impayés de loyers et de charges se sont constitués ; qu’en outre plusieurs voisins ainsi que le syndic n’ont cessé de se plaindre de nuisances incessantes causées par M. [M] depuis plusieurs mois ; que l’attitude désinvolte de M. [M] fait craindre des dégradations importantes causées à l’appartement et aux meubles meublants, justifiant ainsi la demande de séquestre ; qu’enfin le locataire a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts.

A l’audience, M. [C] [M] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures.

Cité à étude et avisé des audiences de renvoi, M. [N] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : « […] Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

En l’espèce, le congé ayant été notifié au défendeur dans les formes et délais requis, la résiliation du bail sera constatée au 20/06/2024, à minuit.

M. [N] [K] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 21/06/2024, il sera fait droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif.

Il ressort des éléments versés aux débats que le locataire se maintient irrégulièrement dans les lieux sans avoir effectué le moindre règlement depuis la date d’effet du congé au titre des loyers dus et sans justifier, faute de s’être présenté aux audiences auxquelles il a été cité à comparaître, de circonstances particulières et indépendantes de sa volonté pouvant expliquer cette situation.

Il y a dès lors lieu de retenir la mauvaise foi du défendeur et de dispenser le bailleur d’avoir à respecter le délai de 2 mois visé à l’article L. 412-1 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux au moment de l’expulsion est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’occupation sans droit ni titre des lieux justifie par ailleurs de faire droit à la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée, depuis la date de résiliation du bail, au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi dès lors que rien ne justifie de dépasser la valeur locative du bien litigieux. Quant au règlement par le locataire du dépôt de garantie, des loyers et des charges aux échéances convenues aux termes du bail et jusqu’à la date de la résiliation de ce dernier, il résulte des articles 4g et 7 que cette obligation présente un caractère essentiel et justifie la condamnation du locataire au paiement de toute somme demeurée impayée à ce titre.

Eu égard aux éléments versés aux débats et en particulier aux écritures et au décompte produits, il y a ainsi lieu de condamner M. [N] [K] au paiement de la somme de 6435 euros (septembre 2024 inclus) correspondant au solde du dépôt de garanti convenu ainsi qu’aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au selon décompte arrêté au 23/09/2024. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 12/082024, date de l’assignation.

La condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée se poursuivra par ailleurs à compter du 01/10/2024 et durera jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Les éléments versés aux débats sont insuffisants pour permettre de suspecter de manière suffisamment probante l’existence dans les lieux loués de dégradations imputables au locataire et qui devraient être évaluées à un montant excédant celui du dépôt de garanti versé. Ces éléments ne permettent pas non plus de caractériser de manière suffisamment probante l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de cette créance. La demande de séquestre sera dès lors rejetée.

Le demandeur ne justifie pas avoir subi un préjudice, découlant directement de la résistance abusive dénoncée et se distinguant des chefs de préjudice d’ores et déjà indemnisés par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, l’octroi de l’intérêt moratoire capitalisé ou la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur ne démontre pas de même que les troubles de voisinage dénoncés – à les supposer établis – lui aient directement préjudicié. La demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

M. [N] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette qualification.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [M] les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 3000 euros lui sera allouée à ce titre.

La procédure devant la présente juridiction étant orale et non soumise à la représentation obligatoire par avocat, la demande de distraction des dépens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire, en premier ressort et assorti de l’exécution provisoire :

CONSTATE que les conditions de validité relative à la délivrance d’un congé pour reprise du logement situé [Adresse 4] et donné à bail à M. [N] [K] sont réunies et que le bail a expiré le 20/06/2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans avoir à respecter le délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à M. [C] [M] la somme de 6435 euros (septembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré de dépôt de garanti, loyers, charges et indemnités d’occupation dû selon décompte arrêté au 23/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12/082024 ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à M. [C] [M], à compter du 01/10/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

AUTORISE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à M. [C] [M] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07253 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYPX

DÉCISION EN DATE DU : 16 Décembre 2024

AFFAIRE :

Madame [C] [M]

Représentant : M^e Anne-charlotte FOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [N] [K]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires