Décision du 15 Avril 2026

Minute n° 26/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION DANS LE CADRE

DE L’EXERCICE D’UN DROIT DE PRÉEMTPION URBAIN

du 15 Avril 2026

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Rôle N° RG 25/00074 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H76

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

Communauté EPT – [Localité 2] COMMUNE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société S.C.I LES ROSES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Leïla GOSSEYE de la SELARL Adden avocats, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Madame Leïla CILIRIE, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 6]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 19 novembre 2025

Date des débats : 14 janvier 2026 ; 11 février 2026

Date de la mise à disposition : 15 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Les Roses est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à Aubervilliers (93300) et correspondant à deux parcelles cadastrales, section AY n° [Cadastre 1] et section AY n° [Cadastre 2].

Il s’agit d’un ensemble immobilier d’une surface foncière de 2.086 m² sur lequel sont édifiés, en surface, quarante-cinq boxes de stationnement et, en sous-sol, vingt réserves et un local technique.

La SCI Les Roses a adressé une déclaration d’intention d’aliéner ce bien au prix de 3.800.000 euros, en valeur partiellement occupée, à la mairie d'[Etablissement 1], qui l’a réceptionnée le 22 novembre 2024.

L’établissement public territorial (EPT) [Localité 2] Commune a exercé son droit de préemption par décision n° DDP-25/124 du 19 mars 2025 au prix de 360.000 euros. La décision a été signifiée au propriétaire le 20 mars 2025.

La SCI Les Roses a refusé cette offre de prix et a maintenu le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner par courrier en date du 5 mai 2025 et reçu le 7 mai 2025 par l’EPT [Adresse 5].

Par un mémoire de saisine en date du 19 mai 2025 et reçu le 21 mai 2025, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPT [Localité 2] Commune a notifié à la partie défenderesse la saisine du juge de l’expropriation par lettre recommandée avec avis de réception daté du 22 mai 2025.

La SCI Les Roses a constitué avocat par acte reçu au greffe le 24 juin 2025.

Par ordonnance du 29 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 novembre 2025.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, l’ordonnance a été rectifiée suite à une erreur matérielle affectant l’identité du requérant.

Cette ordonnance a été notifiée à la partie défenderesse par lettre recommandée dont l’avis de réception est revenu signé.

L’ensemble des parties ont comparu lors du transport sur les lieux.

À son issue, la date de l’audience a été fixée au 11 février 2025 à 9 heures 30.

L’EPT Plaine Commune, dans ses conclusions n° 1 reçues le 5 février 2026, sollicite la fixation du prix du bien de la SCI Les Roses à un montant de 360.000 euros, en valeur occupée. Il demande en outre d’écarter l’exécution provisoire et de réserver les dépens.

Le commissaire du Gouvernement, par mémoire reçu le 3 février 2026, propose de fixer le prix à un montant arrondi de 2.295.000 euros (2.086 m² x 1.100 €/m²), en valeur occupée.

La SCI Les Roses, dans son mémoire en défense reçu le 6 janvier 2026, demande de déclarer que l’EPT [Adresse 5] est réputée s’être désistée de son droit de préemption.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la fixation du prix, toutes taxes comprises et hors frais d’acte, en valeur libre, à un montant de 4.560.000 euros (2.086 m² x 1.800 €/m²) ou, à défaut, à 4.298.400 euros.

La partie défenderesse sollicite, en outre, d’écarter l’exécution provisoire et de condamner l’EPT [Adresse 5] aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) Sur la recevabilité de la demande en fixation du prix

Le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut alors accepter ou refuser de céder son bien au prix offert. À défaut d’accord amiable entre les parties, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les dispositions de l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme.

L’article R. 213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, dispose que, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (…) A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…).

L’article L. 213-4-1, alinéas 1er et 3, du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L.211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. (…). À défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

La SCI Les Roses soutient qu’elle a informé l’EPT Plaine Commune du maintien du prix de la déclaration d’intention d’aliéner par lettre recommandée distribuée le 7 mai 2025, de sorte que le délai de quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation expirait le 23 mai suivant. Or, selon elle, cette juridiction a été saisie le 30 mai 2025 au vu des indications du courrier du greffe en date du 12 juin 2025. La saisine est donc postérieure au délai imparti à l’EPT [Localité 2] Commune, qui est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

L’EPT [Localité 2] Commune répond que son mémoire de saisine a été adressé le 19 mai 2025 au juge de l’expropriation et a été réceptionné le 21 mai 2025, ce dont il apporte la preuve. Il estime que le courrier du greffe doit manifestement contenir une coquille concernant la date de saisine.

Le commissaire du Gouvernement rappelle qu’il appartient à l’autorité préemptrice de justifier de la saisine du juge de l’expropriation dans le délai de quinze jours.

En l’espèce, l’EPT Plaine Commune s’est vu notifier la réponse de la SCI Les Roses refusant le prix offert le 7 mai 2025. Il a adressé à la présente juridiction une lettre de saisine en date du 19 mai 2025, réceptionnée par le service du courrier du tribunal judiciaire le 21 mai 2025 et par le greffe de la chambre des expropriations le 23 mai 2025, soit dans le délai de quinze jours qui lui était imparti.

L’EPT [Localité 2] Commune n’est donc pas réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats les constats suivants :

– le directeur départemental des finances publiques de Seine-[Localité 1] a évalué, le 10 avril 2025, le bien préempté à la somme de 2.090.000 euros ;

– la somme qui doit être consignée par l’EPT [Localité 2] Commune est donc égale à 313.500 euros (2.090.000 € x 0,15) ;

– le récépissé émanant de la Caisse des dépôts et consignations est daté du 26 juin 2025 et mentionne une somme de 313.500 euros ;

– et la consignation à Caisse des dépôts et consignations par l’EPT Plaine Commune a été notifiée au juge de l’expropriation le 8 juillet 2025 et à la SCI Les Roses par lettre recommandée en date du 3 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, l’EPT [Localité 2] Commune justifie avoir consigné 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques de Seine-[Localité 1] auprès de la Caisse des dépôts et consignations et avoir notifié cette consignation au propriétaire dont le bien est préempté et à la juridiction de l’expropriation saisie, et ce dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

Par conséquent, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation en application de l’article L. 213-4, 1er alinéa, du code de l’urbanisme.

2) Sur la fixation du prix du bien préempté

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux articles L. 211-5 et L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des articles L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme et L. 331-2 du code de l’expropriation.

2.1) S’agissant des dates à retenir

Date pour apprécier la consistance du bien :

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. La consistance des biens préemptés s’apprécie à la date du présent jugement en fixation du prix. Elle correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Les articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme disposent que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé, la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien s’apprécie en considération du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de l’EPT [Localité 2] Commune approuvé par délibération du conseil de territoire du 25 février 2020 et exécutoire depuis le 30 mars 2020. Il convient de se référer à son usage effectif selon la dernière modification approuvée par délibération en date du 25 juin 2024.

Les parties, interrogées à l’audience à ce sujet s’accordent sur cette date de référence.

La parcelle est située en zone UM mixte du PLUI de l’EPT Plaine Commune, dont la SCI Les Roses communique le règlement d’urbanisme.

Il s’agit d’une zone constituée d’espaces mixtes de densités intermédiaires, au bâti hétérogène, et regroupant de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces et services, activités, équipements). L’objectif poursuivi par le PLUI est de préserver la diversité des fonctions et la diversité morphologique du bâti et de maîtriser les densités en favorisant notamment des coeurs d’îlots aérés et une composante paysagère plus affirmée.

L’article 1.1 de la zone UM mixte du règlement écrit du PLUI prévoit que sont interdites les constructions à destination de commerce de gros, d’industrie, de cuisine dédiée à la vente en ligne, d’entrepôt, de centre de congrès et d’exposition, ainsi que les dépôts de toute nature, les occupations de nature à porter atteinte au caractère de la zone et l’aménagement de terrains de camping, d’aires d’accueil des gens du voyage et des parcs résidentiels de loisirs.

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Selon l’article L. 322-2, alinéa premier, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

2.2) S’agissant de la consistance du bien préempté

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour une présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Qualification, composition et état du bien :

Le bien est un ensemble immobilier se composant de deux parcelles :

– une parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 1], située [Adresse 6], d’une surface de 1.512 m² ;

– et une parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 2], située [Adresse 7], d’une surface de 574 m² ;

Soit une surface foncière totale de 2.086 m².

Les deux parcelles sont enclavées. Une servitude permet le passage des piétons et véhicules par une voie goudronnée traversant un immeuble par une arche. Elle assure aussi le passage des canalisations d’évacuation des eaux usées et pluviales, des égouts et d’une ligne électrique.

Une construction est édifiée sur deux niveaux avec, en surface, quarante-cinq box d’une superficie unitaire de 12,5 m² par box, soit une superficie totale de 562,50 m² ; et, au sous-sol, un local technique et vingt réserves d’une surperficie totale de 920 m².

Une voie de circulation goudronnée permet d’accéder de façon circulaire aux box en surface. Une autre voie de circulation goudronnée assure l’accès aux réserves en sous-sol, qui est sécurisé par un portail électrique.

L’état d’entretien des box est qualifié de mauvais par l’EPT Plaine Commune, sans que cela ne soit discuté par la SCI Les Roses.

Les constatations faites lors de la visite des lieux permettent de retenir que les box en rez-de-chaussée et les voies goudronnées sont en mauvais état, tandis que les réserves sont également en mauvais état avec une étanchéité qui n’est pas assurée.

La visite a permis de constater la présence d’épaves de véhicules et d’encombrants en rez-de-chaussée. Les réserves du sous-sol sont en partie occupées par des activités, notamment de réparation automobile. Il convient de retenir un risque important de pollution des sols en raison des activités potentiellement polluantes qui ont été constatées lors de la visite des lieux.

Implantation et environnement du bien :

Le bien est situé dans la commune d'[Localité 7], au coeur de son centre-ville. Il est à moins d’un kilomètre de [Localité 6].

Il est desservi par le boulevard périphérique et les transports en commun suivants : station [Localité 8]-Chemins de la ligne de métro 7 (à 800 mètres) ; ligne de métro 12 ; lignes de bus.

Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien préempté postérieurement à la visite des lieux.

En conclusion, le bien préempté dispose des facteurs :

– de moins-value : dépollution, présence de box en mauvais état, enclavement ;

– et de plus-value : quartier attractif, très bonne desserte des transports publics, potentiel de construction en zone UM mixte ; grande surface foncière.

Surfaces :

Les parties s’accordent, dans leurs écritures respectives, sur une surface foncière de 2.086 m², qui est donc retenue pour évaluer le bien préempté.

2.3) S’agissant de la situation locative

L’EPT [Localité 2] Commune se réfère à l’état d’occupation des box communiqué par la partie préemptée dont il ressort que la majorité des box et réserves sont loués, ce qu’a confirmé la visite des lieux.

Il estime que la partie préemptée communique une fiche de renseignement pour un seul box qui ne permet pas de connaître des conditions de location des autres box et réserves. Il considère qu’il ne peut pas être présumé que l’ensemble des baux sont soumis à un délai de préavis d’un mois, alors que les réserves abritent des activités commerciales pouvant relever d’un autre régime.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la situation locative ne dépend pas de la durée du préavis et que la jurisprudence considère que la présence de locataires titrés justifie une qualification de bien occupé.

La SCI Les Roses répond que l’ensemble immobilier a vocation à être loué à des particuliers ou des professionnels et qu’au 10 juillet 2025, trente-cinq box et dix-sept réserves sont loués. Il ajoute que le délai de préavis des box est d’un mois, de sorte que l’ensemble immobilier doit être évalué en valeur libre de toute occupation.

Le commissaire du gouvernement relève que les box et réserves sont en grande partie loués selon le mémoire du propriétaire, à savoir trente-cinq box sur quarante-cinq et dix-sept réserves sur vingt.

En l’espèce, la SCI Les Roses communique un état locatif au 25 octobre 2024 indiquant que trente-deux box et seize réserves sont occupés et précise, dans ses dernières conclusions, de trente-cinq box et dix-sept réserves occupés. Elle n’a pas apporté d’élément actualisé au jour de l’audience sur une modification de cette situation locative.

L’état d’occupation de la plupart des box et réserves a été constaté lors du transport sur les lieux.

Le bien préempté est donc évalué en valeur occupée à la date du jugement.

La pratique des juridictions, à laquelle il est souscrit, est d’appliquer un abattement sur la valeur vénale du bien, apprécié libre d’occupation, afin de tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés aux locataires. Il appartient à la partie demandant d’écarter cet abattement de démontrer l’absence de moins-value liée à l’état d’occupation, notamment par la comparaison de termes de comparaison portant sur des biens libres et occupés.

La cour d’appel de [Localité 6] a eu l’occasion de rappeler ce principe à plusieurs occasions ([Localité 6], 20 mai 2021, RG n° 20/04460 ; 30 novembre 2023, RG n° 22/09550).

A cet égard, les termes de comparaison versés aux débats, qui ne mentionnent pas l’état d’occupation, ne permettent pas d’effectuer une telle comparaison entre biens occupés et libres.

La SCI Les Roses produit un bail conclu sur le box n° 22, qu’elle dit être le contrat-type, avec un délai de préavis d’un mois, mais ne justifie pas des conditions contractuelles s’appliquant aux réserves, alors qu’il a été constaté lors du transport sur les lieux que certaines étaient affectées à des activités professionnelles.

La SCI Les Roses ne démontre pas que l’abattement en raison de l’état d’occupation n’est pas justifié dans son principe.

Il est néanmoins tenu compte, dans la détermination de l’abattement, du fait qu’un cinquième des box et réserves sont libres d’occupation et que les baux portant sur les box stipulent un délai de préavis d’un mois.

Pour ces motifs, un abattement de 5% sera appliqué sur la valeur vénale du bien préempté afin de tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés aux locataires.

2.4) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent, dans leurs écritures respectives, pour évaluer le bien préempté selon la méthode par comparaison.

Elle consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.

L’EPT [Localité 2] Commune demande de comparer le bien avec des box de stationnement. Il conteste la méthode de comparaison avec des terrains à bâtir. Il critique les décisions de justice citées par la SCI Les Roses, estimant qu’elles portent sur des biens exceptionnels et atypiques, situés à Paris, dans un marché sans biens comparables, et avec une opération de démolition et de construction prévue dès la décision de préemption. Ces décisions portent, selon lui, sur des biens d’une telle singularité que le juge n’a pas pu identifier de marché existant comparable en raison de la localisation, s’agissant d’un marché immobilier extrêmement attractif, et de l’existence d’un projet de démolition et de reconstruction. Il estime qu’il ne saurait s’en déduire que tous les biens à destination de stockage ou de stationnement doivent être évalués selon la méthode de valorisation du terrain à bâtir. Il soutient que le bien préempté ne présente pas de caractéristique exceptionnelle pour les motifs suivants : des dimensions beaucoup plus modestes et une configuration plus classique, à savoir 2.086 m² de surface bâtie sur seulement deux niveaux) ; et une localisation à [Localité 7] dans un marché immobilier incomparable à [Localité 6] intramuros en ce qui concerne les espaces de stockage et de stationnement. Il estime contraire au code de l’expropriation de prendre en compte la vocation future d’un bien préempté. Il souligne qu’il n’existe pas de projet certain pour une démolition et construction.

Le commissaire du gouvernement estime que la méthode par comparaison est la plus couramment utilisée par l’administration, les experts privés et les juridictions. Il considère qu’il doit être procédé à l’unique valorisation des parcelles en tant que terrains à bâtir compte tenu de l’extrême vétusté des constructions, qui présentent une valeur intrinsèque faible, et du zonage très favorable (UM mixte). Il rappelle que l’avis domanial fait également mention d’une valorisation du terrain à bâtir.

La SCI Les Roses soutient que son bien ne peut pas être comparé à des box de stationnement et doit l’être avec des terrains à bâtir aux motifs qu’il doit être tenu compte de la spécificité du bien, qui est exclusivement dédié au stockage et au stationnement et ne constitue pas un simple agrégat de places de stationnement, mais un immeuble unique ; que dans son esprit et celui de la partie préemptrice, le bien est un terrain à bâtir, et non pas un immeuble de stationnement ; et qu’il est impossible de trouver des transactions de biens similaires. Il souligne que les documents de l’EPT [Localité 2] Commune révèlent que le bien préempté a vocation à accueillir des constructions neuves d’habitation.

En l’espèce, il est de principe que le juge de l’expropriation dispose d’un pouvoir souverain dans le choix de la méthode lui paraissant la plus adaptée pour fixer le prix du bien préempté.

La Cour de cassation a confirmé un arrêt rendu par une cour d’appel qui a indemnisé les droits à construire qui existaient effectivement sur le terrain en cause à la date de référence compte tenu de ses caractéristiques, estimant qu’elle a pu évaluer le terrain selon ses possibilités légales et effectives de construction (Cass. 3e, civ., 16 septembre 2015, pourvoi n° 14-21.920).

Il en résulte que le juge de l’expropriation peut souverainement valoriser le bien préempté au regard des droits à construire existant effectivement sur le terrain préempté en tenant compte de ses possibilités juridiques et effectives. Le moyen tiré de l’impossibilité de retenir la valeur du terrain à bâtir est donc erroné.

Il a été précédemment établi qu’à la date de référence, les deux parcelles en cause étaient situées en zone UM mixte du PLUI de l’EPT [Localité 2] Commune.

Le règlement de la zone UM mixte ne fait pas obstacle à des constructions d’habitations et de commerces et services, ce qui n’est pas contesté par la partie préemptrice. Sont admises, selon les circonstances, les constructions jusqu’à 16 mètres de hauteur de façade et 20 mètres de hauteur totale dans la limite de cinq niveaux (R+4).

Il n’est pas allégué de difficulté relative au changement d’usage du bien préempté pour accueillir de telles constructions.

La possibilité de construire, sous réserve de l’obtention d’un permis, est confirmée par les différents projets qui ont été envisagés sur les deux parcelles.

La promesse de vente faite à la société Europe Expansion, suivant un acte authentique du 3 novembre 2020, indique, en effet, que le projet était l’édification d’un immeuble à usage d’habitation et de commerces en rez-de-chaussée en R+4+1 pour une surface de plancher totale de 11.600 mètres, après obtention des autorisations administratives.

Le compte rendu de la réunion du 14 octobre 2021 entre le promoteur et la mairie d'[Localité 7] confirme que le projet immobilier était bien celui décrit dans la promesse de vente.

Par ailleurs, la réunion publique organisée par la commune d'[Localité 7] le 22 novembre 2023 relève, sur un plan du [Adresse 8], que les parcelles litigieuses sont vouées à la démolition afin d’édifier de l’habitat privé.

Il en résulte que le projet de l’EPT [Localité 2] Commune n’est pas la poursuite de l’exploitation des box de stationnement et réserves, mais bien la réalisation d’un ouvrage immobilier destiné à accueillir des logements et des commerces et services.

La méthode de comparaison avec des terrains à bâtir sur la base des droits à construire peut donc être retenue, sans nécessité qu’il y ait un permis de construire, en évaluant le bien selon ses possibilités légales et effectives de construction à la date de référence.

A l’inverse, il convient d’écarter la méthode de comparaison avec des box de stationnement et de stockage. Le bien préempté ne peut pas être résumé à de simples emplacements pris individuellement. Cela exclurait toute analyse du marché immobilier, alors qu’il convient au contraire de prendre en compte les caractéristiques réelles du bien et ses possibilités légales et effectives de construction.

La SCI Les Roses invoque la méthode du bilan promoteur de façon subsidiaire à la méthode de comparaison avec des terrains à bâtir. Il n’y a donc pas lieu à l’examiner dès lors que cette dernière méthode est retenue.

2.5) S’agissant de l’évaluation du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. (…) Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par le commissaire du gouvernement et par la partie préemptée, à un montant compris entre 360.000 euros, en valeur occupée, offert par l'[Adresse 9] [Adresse 5] et 4.560.000 euros, en valeur libre, demandé par la partie préemptée ; le montant proposé par le commissaire du gouvernement étant situé entre ces deux sommes.

Il convient de déterminer le prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien préempté sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.

La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties, qui sont numérotés et précédés de : DEM pour les termes de comparaison de la partie préemptrice ; CG pour ceux du commissaire du gouvernement ; et DEF pour ceux de la partie préemptée.

L’EPT [Localité 2] Commune, qui opère une comparaison avec des box de stationnement, verse aux débats quatre termes de comparaison de cessions de biens situés à [Localité 7], réalisées en 2022 et 2023, qui portent toutes sur des cessions de box de stationnement à l’unité. Il retient une valeur unitaire de 15.000 euros par box, soit une valeur totale brute de 975.000 euros. Il applique ensuite des abattements relatifs à la cession en bloc, à la vétusté, à l’état d’occupation, à l’accès par une servitude et à la configuration particulière du bien, outre 10 % de marge d’erreur discrétionnaire.

La SCI Les Roses réplique que cette méthode ne peut pas être retenue, car elle ne permet pas une comparaison avec des biens comparables en qualité et quantité. Elle relève que cela ne tiendrait pas compte des spécificités du bien, à savoir un immeuble unique dédié exclusivement au stationnement et au stockage et qui n’est pas un simple agrégat de places de stationnement ; que, dans l’esprit de la partie préemptrice, il s’agit d’un terrain à bâtir destiné à être construit et non pas un immeuble destiné au stationnement ; et qu’il est impossible de trouver des transactions similaires pour des biens similaires, à savoir un immeuble dédié au stationnement et au stockage.

Le commissaire du gouvernement considère, au regard de l’extrême vétusté et du zonage très favorable, qu’il doit être procédé à l’unique valorisation des parcelles en tant que terrains à bâtir, comme l’a fait l’avis domanial.

En l’espèce, l’EPT [Localité 2] Commune propose de multiplier la valeur unitaire d’un box par le nombre de box et réserves en cause, sans aucune analyse du marché. Il ne tient pas compte des qualités et spécificités du bien, qui le conduisent d’ailleurs à envisager un projet immobilier, comme cela a été précédemment exposé.

Le bien préempté n’est donc pas comparable avec les termes de référence de la partie préemptrice, qui ne sont pas retenus pour la comparaison.

Le commissaire du gouvernement présente cinq termes de comparaison portant sur des cessions de terrains à bâtir situés à [Localité 7] :

Termes

Date de mutation

Référence de publication

Adresse et cadastre

[Localité 9]

Surface (m²)

Prix (€)

Prix unitaire (€/m²)

CG 1

04/04/2024

2024P 08505

[Adresse 10]

1//Z/124//

UMTa mixte traditionnel

825

708.750

859,09

CG 2

16/12/2024

2025P 00650

[Adresse 11]

1//I/25//

UM mixte

534

381.810

715

CG 3

17/06/2022

2022P 17398

[Adresse 12]

1//D/41//

UM mixte

2.024

1.860.070

919,01

CG 4

(DEF 3)

28/04/2023

2023P 10157

[Adresse 13]

1//O/33//40

UM mixte dense

4.595

8.080.808

1.758,60

CG 5

(DEF 5)

06/12/2023

2023P 28751

[Adresse 14]

1/BF/189

UP03 projet

578

500.000

865,05

La valeur moyenne est de 1.023,25 euros /m². Trois termes présentent un prix relativement homogène entre 715 et 919,01 euros/m² en zone UM mixte (CG n° 1 à 3). Il considère que la valeur supérieure du terme CG n° 4 peut s’expliquer par le zonage UMD, qui correspond à des espaces mixtes à forte densité et des hauteurs plus importantes. Il retient donc la moyenne des quatre premiers termes, le cinquième étant en zone de projets, pour une valeur moyenne de 1.062,92 euros/m², arrondie à 1.100 euros/m².

La SCI Les Roses estime que le terme CG n° 1 correspond à des parcelles vendues à la Société du Grand [Localité 6]. La vente s’inscrit, selon lui, dans une opération d’aménagement d’intérêt général et comporte une clause d’intéressement, de sorte que le prix n’est pas la contrepartie économique réelle et définitive du terrain à bâtir et ne reflète pas sa valeur vénale.

Il considère que les termes CG n° 1, 2 et 3 concernent des cessions de la commune au profit d’institutions à vocation publique ou sociale avec des conditions financières spécifiques intégrant nécessairement une décote par rapport au prix du marché. Il évoque plusieurs exemples en ce sens dont une délibération de la commune portant sur une cession de parcelle faisant mention d’un prix de vente remisé (2,6 millions d’euros plutôt que 3,1 millions d’euros) en raison de l’intérêt général et des contreparties suffisantes.

L’EPT [Localité 2] Commune s’oppose aux termes de comparaison. Il relève que le terme CG n° 1 est situé en zone de projet UMTa mixte traditionnel, qui diffère de la zone UM dans laquelle se trouvent les parcelles préemptées. Cette zone correspond à un habitat plus traditionnel permettant une constructibilité plus importante avec des hauteurs de façade de 19 mètres, contre 14 ou 16 mètres pour la zone UM mixte. Il ajoute que le bien ne présente pas les caractéristiques d’un terrain à bâtir, mais d’une parcelle bâtie. Il fait état du contexte particulier d’acquisition amiable par la Société des grands projets auprès de la commune d'[Localité 7]. Il demande donc d’écarter ce terme de comparaison.

Il s’oppose au terme CG n° 2 au motif qu’il porte sur un terrain d’une taille bien inférieure au terrain préempté et n’est donc pas comparable.

S’agissant des termes CG n° 4 et 5, il est renvoyé à ses observations relatives aux termes DEF n° 3 et 5 auxquelles ils correspondent.

En l’espèce, après analyse, le terme CG n° 1 porte sur un terrain à bâtir situé dans une zone UMTa mixte traditionnelle. L’EPT [Localité 2] Commune relève, sans que cela ne soit contesté, que les règles d’urbanisme sont plus favorables dans cette zone, permettant notamment des hauteurs de façade de 19 mètres. Les deux biens ne présentent donc pas les mêmes possibilités légales et effectives de construction. Il sera donc écarté de la comparaison.

Le terme CG n° 2 porte sur un terrain d’une surface quatre fois inférieure aux parcelles préemptées. Il ne présente pas une consistance matérielle comparable au bien préempté, ne permettant notamment pas d’envisager un projet immobilier similaire. Il sera écarté de la comparaison.

Au contraire, le terme CG n° 3 porte sur une cession récente d’un terrain à bâtir d’une surface similaire à celui préempté, situé dans la même zone UM mixte. Il présente donc une consistance matérielle similaire et les mêmes possibilités légales et effectives de construction. Il sera retenu pour la comparaison.

Les termes CG n° 4 et 5 seront examinés au titre des termes DEF n° 3 et 5 auxquels ils correspondent.

La SCI Les Roses communique six termes de comparaison portant sur des cessions de terrains à bâtir situés à Aubervilliers :

Termes

Date de vente

Référence de publication

Adresse et cadastre

[Localité 9]

Surface (m²)

Prix (€)

Prix unitaire (€/m²)

DEF 1

25/04/2023

2023 P 11119

[Adresse 15]

UP05

1.578

1.737.137

1.100

DEF 2

01/12/2022

2022 P 35138

[Adresse 16]

UMD

1.468

2.868.110

1.953

DEF 3

(CG 4)

28/04/2023

2023P 10157

[Adresse 17]

UMDg

4.595

9.696.970

2.110

DEF 4

26/12/2022

[Adresse 18]

[Adresse 19]

UM mixte

318

1.110.000

3.459

DEF 5

(CG 5)

06/12/2023

[Adresse 20]

[Adresse 14]

UP

270 (local)

578 (terrain)

[Localité 10]

1.851

DEF 6

30/11/2021

non communiqué

[Adresse 21]

UM mixte

1.200 (local)

2.656 (sols)

6.050.000

2.277

La SCI Les Roses précise que les termes de comparaison, dont la valeur moyenne est de 2.125 euros/m², correspondent à des terrains à bâtir situés à proximité immédiate du bien en cause. Elle sollicite une valeur unitaire égale à 1.800 euros /m², soit un prix de 3.800.000 euros hors taxe, qui est cohérent avec la déclaration d’intention d’aliéner.

Le commissaire du gouvernement estime que les termes DEF n° 1, 2 et 6 sont basés sur des droits à construire, tandis que le terme DEF n° 4 indique une maison destinée à la démolition mais située sur une parcelle d’une surface trop petite pour être comparée. Il demande donc d’écarter ces quatre termes de comparaison.

L’EPT [Localité 2] Commune répond, s’agissant des termes DEF n° 1, 2, 3 et 5, que les biens cédés sont situés respectivement en zones UP05, UMD, UMDg et UP03, qui sont différentes de la zone UM mixte des parcelles préemptées. Les zones UMD permettent notamment une hauteur de façade de 25 mètres, assurant un potentiel de constructibilité plus important. Il ajoute que les terrains des termes DEF n° 1 , 2 et 5 faisaient l’objet d’un permis de construire purgé de tout recours et qu’ils sont situés dans des zones d’aménagement concerté (ZAC), ce qui impose des conditions particulières. Le terme DEF n° 3 a disposé de permis de construire devenus caduques. Il précise que le terme DEF n° 4 a été conclu avec l’autorité concédante de l’aménagement de la ZAC qui avait l’obligation d’acquérir les biens non vendus à la date d’expiration de la concession, de sorte que la cession n’a pas été conclue selon un marché immobilier libre. Il estime que la situation juridique et matérielle des biens n’est pas comparable et demande donc d’écarter ces termes de comparaison.

Il estime que le terme DEF n° 4 porte sur un terrain d’une surface de 318 m², très inférieure à celle des parcelles préemptées, et qu’il présente un permis de construire purgé de tout recours. Il demande donc de l’écarter.

Il soutient enfin que les références de publication du terme DEF n° 6 ne sont pas communiquées, étant en cours d’enregistrement, mais qu’il est malgré tout établi que le bien présentait un permis de construire purgé de tout recours. Il demande donc de l’écarter.

En l’espèce, après analyse, les termes DEF n° 1 et 2 portent sur des terrains situés en zone UP05 qui ne présentent pas les mêmes règles d’urbanisme. De plus, l’EPT [Localité 2] Commune relève, sans que cela ne soit contesté, que les deux biens faisaient l’objet d’un permis de construire purgé de tout recours lors de leur cession, ce qui accroît leur valeur. Il en résulte que ce deux termes n’ont pas les mêmes possibilités légales et effectives de construction que le bien préempté et présentent une consistance juridique incomparable. Ils seront écartés de la comparaison.

Le terme DEF n° 3 porte sur un terrain situé en zone UMD qui ne possède pas les mêmes règles d’urbanisme. L’EPT [Localité 2] Commune relève, sans que cela ne soit contesté, que les règles d’urbanisme sont plus favorables, permettant notamment des hauteurs de façade de 25 mètres, ce qui affecte sa valeur. De plus, il porte sur un terrain d’une surface 2,5 fois plus grande que les parcelles litigieuses. Il ne présente donc pas une consistance matérielle comparable au bien préempté, ne permettant notamment pas d’envisager un projet immobilier similaire. Il en résulte que ce terme n’a pas une consistance matérielle et juridique comparable au bien préempté. Il sera donc écarté de la comparaison.

Les termes DEF n° 4 et 5 ont pour objet des terrains d’une surface respectivement six et quatre fois inférieure aux parcelles litigieuses. Ils ne présentent donc pas une consistance matérielle comparable au bien préempté, ne permettant notamment pas d’envisager un projet immobilier similaire. Ils seront écartés de la comparaison.

Enfin, le terme DEF n° 6 ne comporte pas de référence de publication, ce qui empêche les parties d’en vérifier la consistance. Il est cependant relevé par l’EPT [Localité 2] Commune, sans que cela ne soit contesté, que le terrain faisait l’objet d’un permis de construire purgé de tout recours lors de la cession, ce qui accroît sa valeur. Il en résulte qu’il n’a pas les mêmes possibilités légales et effectives de construction que le bien préempté et présente une consistance juridique incomparable. Il sera écarté de la comparaison.

En conséquence, le terme CG n° 3, d’une valeur unitaire de 919,01 euros/m², est le seul retenu pour la comparaison.

Ce montant est cohérent avec la valeur moyenne retenue par le commissaire du gouvernement.

Il apparaît bien inférieur à celui retenu par la SCI Les Roses, ce qui s’explique par les valeurs élevées qu’elle retient en considération de biens ne présentant pas les mêmes possibilités juridiques et effectives de construction, ou la même consistance matérielle.

Au regard de la valeur unitaire du terme de comparaison CG n° 3, du fait que la cession remonte à près de quatre ans et des caractéristiques du bien préempté, il convient de fixer la valeur unitaire à 1.000 euros/m² avant abattement.

L’EPT [Localité 2] Commune se prévaut de plusieurs abattements susceptibles de s’appliquer.

Les abattements fondés sur la cession en bloc et la configuration des lieux, qui concernent seulement la méthode de comparaison avec des box de stationnement et de stockage, sont sans incidence sur la comparaison avec des terrains à bâtir.

L’état d’entretien ne constitue pas un facteur déterminant de la valeur du fait que le bien préempté a vocation à faire l’objet d’une opération de démolition et de construction dans le cadre d’un projet immobilier.

L’abattement pour enclavement n’est pas retenu au regard de la disposition matérielle de l’accès à la voie publique, constatée lors du transport sur les lieux, qui ne présente pas de contrainte particulière d’accès malgré la servitude de passage.

Il convient d’appliquer l’abattement précédemment retenu en raison de l’état d’occupation.

Le prix d’acquisition du bien préempté est donc fixé à 1.981.700 euros (2.086 m² x 1.000 €/m² x 0,95), en valeur occupée.

3) Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1, alinéas 1er et 2, du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La SCI Les Roses soutient que l’exécution provisoire est incompatible avec les modalités réglementaires de paiement du prix et le respect des parties, à savoir renoncer à la vente dans un délai de deux mois pour le propriétaire.

L’EPT [Adresse 5] demande également d’écarter l’exécution provisoire.

En l’espèce, l’article L. 213-7, alinéa 2, du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation judiciaire de prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle soit devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.

En outre, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption dans les conditions définies à l’article L. 211-5 , le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique. Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En cas de non-respect du délai prévu au 2e alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Il en ressort qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente, et un délai de quatre mois pour procéder au paiement ; que ce paiement est soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais ne peut intervenir avant l’acte ; et qu’un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique en matière de préemption. En conséquence, l’autorité préemptrice ne peut avoir à payer le prix d’aliénation au seul motif que le jugement ait été rendu.

L’exécution provisoire est donc incompatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPT [Localité 2] Commune, partie préemptrice, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPT [Localité 2] Commune, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au jugement le procès-verbal de transport du 18 novembre 2025 ;

DIT que l’établissement public territorial [Localité 2] Commune n’est pas réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption ;

FIXE à 1.981.700 euros (un-million-neuf-cent-quatre-vingt-un-mille-sept-cent euros), en valeur occupée, le prix de vente du par l’établissement public territorial [Localité 2] Commune dans le cadre de la préemption du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 11] et correspondant à deux parcelles cadastrales, section AY n° [Cadastre 1] et section AY n° [Cadastre 2];

ECARTE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE l’établissement public territorial Plaine [Adresse 22] à payer à la SCI Les Roses la somme de 3.000 (trois-mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE l’établissement public territorial [Localité 2] Commune aux dépens.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge de l’expropriation