TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Giuseppe GUIDARA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01496 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K6K

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01496 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K6K

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [R] est propriétaire d’un parking lot n° 134 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré section AS n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MONTFORT & BON située [Adresse 5], a assigné M. [L] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 28 février 2023 en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1 178,86 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêté au 10 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2022 sur la somme de 1 323,89 et de l’assignation pour le surplus,

—  230 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 12 avril 2023, l’affaire a été renvoyée dans l’attente d’un accord en cours de négociation entre les parties, puis radiée le 28 juin 2023 faute de comparution des parties.

Suite à des conclusions de rétablissement transmises par le conseil du syndicat des copropriétaires et reçues le 3 mars 2025, les parties ont été convoquées à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et visées par le greffier, le conseil du syndicat des copropriétaires signale le changement de syndic de copropriété au bénéfice de la SAS KAIROS GESTION CONSEIL située [Adresse 7] et modifie ses demandes en ce sens :

—  1 749,55 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 1 178,86 et du jugement à intervenir pour le surplus,

—  242 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il demande également la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit le décompte des sommes dues par M. [L] [R].

Le défendeur comparait en personne, il explique s’opposer aux demandes faites au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts mais être d’accord avec le décompte des sommes réclamées au titre des charges. Il précise que le montant des charges a augmenté du fait de travaux engagés et demande un délai de paiement sur trois à quatre mois. Sans justificatif produit, il indique percevoir un salaire mensuel de 3 200 euros et payer un loyer de 1 100 euros. Il est marié avec un enfant.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le justificatif de propriété de M. [L] [R], concernant le lot n°134 dans l’immeuble sis [Adresse 4], portant mention de 25/10000 au titre des tantièmes,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2022 et 2023 ainsi que le décompte apurement de travaux sur monte-charges de l’année 2021 pour un montant de 4 713,20 euros,

— l’historique du compte (pièce 9) arrêté au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) faisant état d’un solde débiteur de 1 991,55 euros (en ce inclus 242 euros de frais de recouvrement),

— une mise en demeure du 11 décembre 2020 ainsi qu’une mise en demeure par avocat avec accusé de réception signé du 28 janvier 2021, une mise en demeure du 8 novembre 2022 puis une autre émise par le nouveau syndic le 28 février 2024 et réceptionnée le 2 mars 2024, suivie d’une mise en demeure par avocat réceptionnée le 21 mai 2024,

— une proposition de paiement échelonné formulée par M. [L] [R] le 18 février 2021 pour un montant de 438,50 euros pendant 9 mois à compter du 15 mars 2021 pour solder la somme de 4 718,58 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2023 et 14 mai 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023, 2024 et 2025 outre le fonds de travaux ainsi que la mise en place de bornes électriques sans frais pour la copropriété,

— l’attestations de non recours de l’assemblée générale du 28 septembre 2023,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qui ne sont pas contestées du défendeur, la créance du demandeur est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1 749,55 euros (après déduction de la somme de 242 euros examinée ci-après) portant sur la période allant du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 1 178,86 et du jugement à intervenir pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 242 euros composées de :

—  150 euros de frais de mise en demeure par avocat avec un accusé de réception signé le 28 janvier 2021 qui relève de l’article 700 du code de procédure civile,

—  40 euros pour une mise en demeure du 11 décembre 2020 dont l’absence de justificatif d’envoi ne saurait être compensé par la proposition de paiement de M. [L] [R] par courriel du 18 février 2021, soit postérieurement à la mise en demeure par avocat,

—  42 euros pour une mise en demeure du 8 novembre 2022 sans justificatif d’envoi,

—  50 euros pour une mise en demeure réceptionnée le 2 mars 2024 mais pour laquelle il n’est pas justifié de diligences inhabituelles pour un syndic.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [L] [R] a dû supporter une augmentation importante de ses charges du fait de travaux, qu’il a réglé les sommes dues selon un échéancier respecté jusqu’au 31 décembre 2021, mais que depuis les impayés persistent, sans que M. [L] [R] justifie de difficultés financières expliquant ces retards. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, justifiant l’octroi de dommages et intérêts dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par les défendeurs. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 février 2023.

Sur la demande de délais

A défaut de justificatifs à l’appui de sa demande et dans la mesure où, ayant déjà bénéficié de délais de paiement outre le temps de la procédure présente, M. [L] [R] continue de payer de manière irrégulière les charges qui lui incombent, il n’y a lieu de faire droit à sa demande de paiement des sommes dues en trois ou quatre mois.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL située [Adresse 7] :

— la somme de 1 749,55 euros au titre des charges et travaux sur la période allant du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 1 178,86 et de la présente décision pour le surplus.

— la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 28 février 2023 ;

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL située [Adresse 7], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.