Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Z] [X] [D] [L]

6 L’Echo

44590 DERVAL

Madame [O] [C] [I] [J] épouse [L]

6 L’Echo

44590 DERVAL

représentés par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

substitué par Maître Karine TRUONG, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [S]

3 Rue de l’Abbé Tuard

44590 DERVAL

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 septembre 2024

Date des débats : 26 septembre 2024

Délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02523 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGP4

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Frédéric GONDER

CCC à Monsieur [F] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 septembre 2021, Madame [O] [J] épouse [L] a donné à bail à Monsieur [F] [S] et Madame [U] [B] un logement à usage exclusif d’habitation situé 3 rue l’Abbé Tuard – 44590 DERVAL.

Suivant avenant du 1er décembre 2021 au contrat de bail en date du 21 septembre 2021, Monsieur [R] [L] et Madame [O] [L] ont accepté le départ de Madame [U] [B] des lieux loués.

Le 14 mars 2024, Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] ont fait délivrer à Monsieur [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2220 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024, Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] ont fait assigner Monsieur [F] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [S] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner Monsieur [F] [S] à payer par provision le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 4641,16 euros arrêtée au mois de mai 2024, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance ;

— Condamner Monsieur [F] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 6780 euros selon le décompte arrêté au mois de septembre 2024.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [F] [S] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne la carence du locataire aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En l’espèce, Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] justifient de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique et de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [F] [S], le 14 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2220 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [F] [S], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [S] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de Madame [O] [J] épouse [L] et de Monsieur [R] [L] s’élève à la somme de 6780 euros au mois de septembre 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [F] [S].

Monsieur [F] [S] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, et en l’absence de reprise des paiements selon le dernier décompte produit, aucun délai de paiement n’est susceptible d’être accordé, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [F] [S] sera condamné à payer à Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] la somme de 6780 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de septembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [F] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] à l’encontre de Monsieur [F] [S] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 15 mai 2024, du contrat de bail et de son avenant, conclus entre d’une part, Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L], et d’autre part, Monsieur [F] [S], portant sur le logement situé 3 rue l’Abbé Tuard – 44590 DERVAL ;

DIT que Monsieur [F] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE par provision Monsieur [F] [S] à payer à Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] la somme de 6780 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de septembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE par provision Monsieur [F] [S] à payer cette indemnité d’occupation à Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L], à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer la somme de 300 euros à Madame [O] [J] épouse [L] et Monsieur [R] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE