TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02289 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7FS

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Novembre 2024

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA d’HLM

C/

Monsieur [R] [J]

Madame [C] [E] épouse [J]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier et en présence de Madame [V] [M], auditrice de justice ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA d’HLM

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Et actuellement

CCAS

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Non comparant

Madame [C] [E] épouse [J]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présente et assistée de M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Arthur BOSC, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n° N930082024005940 en date du 11-06-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Hela KACEM

M^e Pasquale BALBO

Monsieur [R] [J]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 mars 2021, la SA CDC Habitat Social a donné en location à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] un immeuble à usage

d’habitation sis [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 009,47 €,outre provisions sur charges.

Le 24 mars 2023, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 061,49 € selon décompte arrêté au 22 mars 2023.

Par courrier du 1 août 2022, la SA CDC Habitat Social a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à personne pour Madame [C] [E] épouse [J] le 14 février 2024 et suivant procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [R] [J] le 28 février 2024, la SA CDC Habitat Social a attrait Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA CDC Habitat Social a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA CDCHabitat Social, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] ;

De condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :12 067,24 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 29 février 2024, la SA CDC Habitat Social a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SA CDC Habitat Social représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 959,85 €. Elle précise qu’un surloyer facturé a été retiré. Elle indique que la solidarité court toujours en l’absence de transcription du jugement de divorce des défendeurs. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement mais sollicite le maintien de l’exécution provisoire afin de pouvoir poursuivre la procédure en cas de défaillance.

Madame [C] [E], assistée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 600,00 € par mois en plus du loyer courant, de débouter le surplus des demandes et de ne pas assortir le jugement de l’exécution provisoire. Elle expose que les impayés sont nés du fait de son ex-conjoint, lequel a quitté le domicile en mars ou avril 2023. Madame [C] [E] indique qu’un jugement de divorce a été rendu en janvier 2024. Elle fait valoir être de bonne foi et avoir repris le paiement du loyer courant, et commencé à apurer la dette. Elle indique percevoir le RSA et des allocations familiales, et avoir trois enfants à charge. Elle précise que son nouveau compagnon la soutient financièrement.

Monsieur [R] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 mars 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 8), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Monsieur [R] [J] n’ayant pas délivré congé et en l’absence de transcription du jugement de divorce, il reste solidairement tenu aux obligations résultant du bail.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social verse aux débats un décompte arrêté au 31 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 959,85 €.

Il convient d’en déduire les frais de recouvrement d’un montant total de 508, 89 € et de pénalité enquête sociale d’un montant total de 30,48 € qui ne sont pas justifiés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA CDC Habitat Social est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Madame [C] [E] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Monsieur [R] [J], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Madame

[C] [E] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 4 420,48 € actualisée au 31 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] épouse [J] le 24 mars 2023, pour un montant principal de 8 061,49 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mai 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [C] [E] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 600,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [C] [E] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer la dette, laquelle a considérablement diminué depuis l’assignation. Elle dispose de ressources modestes mais stables ainsi que d’un soutien financier de son compagnon.

Le bailleur s’en est rapporté à l’appréciation du juge sur ce point.

Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 600,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA CDC Habitat Social, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 mai 2023 ;Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA CDC Habitat Social pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En cas de maintien dans les lieux, la SA CDC Habitat Social sera en droit d’exiger de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA CDC Habitat Social sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. Il n’y a pas lieu au regard de la nature de l’affaire et des délais accordés de suspendre cette dernière.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA CDC Habitat Social ;

CONSTATE que le contrat signé le 26 mars 2021 entre la SA CDC Habitat Social et Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] concernant les locaux situés [Adresse 12] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 4 420,48 € actualisée au 31 août 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] à s’acquitter de cette somme en 8 mensualités, les 7 premières d’un montant de 600,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA CDC Habitat Social, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 mai 2023 ;Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA CDC Habitat Social pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En cas de maintien dans les lieux, la SA CDC Habitat Social sera en droit d’exiger de Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] à verser à la SA CDC Habitat Social ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [C] [E] au

paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE