TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e ABDOULAYE YOUNSA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04815 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XTI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

né le 25 Juin 1965, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Issaka ABDOULAYE YOUNSA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 9 octobre 2018, la SA [O] a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement à usage d’habitation et un stationnement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 390,11 euros hors charges et 10,08 euros pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [O] a fait signifier à Monsieur [E] par acte d’huissier de justice en date du 6 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 2.882,62 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 juin 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2023, la SA [O] a attrait Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des biens se trouvant sur place ; condamner Monsieur [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 4.654,36 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 19 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 6.755,37 euros, selon décompte en date du 9 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus. En réplique à la nullité du commandement de payer soulevée par Monsieur [E], elle a soutenu que toutes les mentions exigées y figurent, de sorte qu’aucune irrégularité ne l’entache.

Monsieur [Z] [E] a demandé :

à titre principal de constater la nullité du commandement de payer et de condamner [O] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, de reporter ou échelonner les loyers impayés.

Monsieur [E] a argué que le commandement de payer qui lui a été délivré ne mentionne pas la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il a indiqué à titre subsidiaire, être actuellement en arrêt suite à une agression sur son lieu de travail et présenter un état psychologique dégradé. Il a donc sollicité un report ou un échelonnement de sa dette.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [O] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 6 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la validité du commandement de payer

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [E] invoque l’absence de cette mention au commandement de payer qui lui a été délivré par exploit du 6 octobre 2022. Or, force est de constater que cette mention figure bien en page 2 dudit commandement.

La demande en nullité du commandement de payer sera donc rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 9.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 6 octobre 2022, pour la somme en principal de 2.882,62 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2022.

Monsieur [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’après déduction des frais de procédure, Monsieur [E] reste devoir la somme de 6.595,62 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 9 janvier 2024.

Monsieur [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juin 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [E] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience.

Dès lors, il ne peut bénéficier des délais dérogatoires prévus par l’article 24 V précité.

En revanche, l’article 1343-5 du code civil dispose « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Il résulte des pièces produites par Monsieur [E] qu’il a rencontré des difficultés personnelles, professionnelles et financières.

Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à sa demande d’échelonnement de la dette suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA [O] au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande en nullité du commandement de payer soulevée par Monsieur [Z] [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu du 9 octobre 2018 entre la SA [O] et Monsieur [Z] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation et un stationnement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 décembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à la SA [O], à titre provisionnel, la somme de 6.595,62 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juin 2023, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 9 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 274 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à la SA [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président