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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 233/2025

N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C65I

JUGEMENT DU :

17 Juin 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAINT EUSEBE

Représenté par son Syndic la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[U]

C/

S.C.I. LA CAVE AUXERROISE

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAINT EUSEBE

Représenté par son Syndic la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

RCS de LYON n° 487 530 099

Dont le siège est : 6-7 Place Saint Eusèbe – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE, substitué par M^e Fabien CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LA CAVE AUXERROISE

RCS d’AUXERRE n° 520 241 928

Dont le siège est : 7 rue René Schaeffer – 89000 AUXERRE.

Représentée par M. [O] [W],

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— SCI LA CAVE AUXERROISE

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble Résidence Saint Eusèbe situé 6-7 place Saint Eusèbe 3099 000 AUXERRE est placé sous le régime de la copropriété.

La SCI LA CAVE AUXERROISE est propriétaire des biens et droits immobiliers formant le lot numéro 309 au sein de cette copropriété.

Plusieurs mises en demeure et deux commandements de payer datés du 5 juillet 2022 puis du 5 février 2024 visant à obtenir le paiement des charges de copropriété échues sont restés sans réponse.

Par exploit de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE, représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY « AGENCE AUXERRE », a fait assigner la SCI LA CAVE AUXERROISE devant le Tribunal judiciaire aux fins de :

— la voir condamner à lui payer la somme de 5 586,22 euros, avec intérêts légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la voir condamner à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que la SCI LA CAVE AUXERROISE est défaillante dans le paiement des charges de copropriété alors qu’elle n’a jamais contesté ni les comptes du syndicat ni la répartition des charges qui la concernait.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2025.

* * *

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme actualisée de 5 802,94€ sur la base d’un décompte actualisé daté du 1er avril 2025.

Il dit être opposé à l’octroi de délais de paiement et vouloir un titre exécutoire.

La SCI LA CAVE AUXERROISE a comparu par le biais de Monsieur [O] [W], gérant. Il conteste le montant de la somme réclamée et sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Il affirme avoir réclamé un RIB au syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE mais ne l’avoir jamais obtenu. Il remet des documents au tribunal, dont les justificatifs de ses ressources, et affirme ne pas avoir de charges de logement à payer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 juin 2025 par décision mise à disposition du greffe de la juridiction.

Comme permis par l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux écritures des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les deux parties ayant comparu, la décision sera rendue de manière contradictoire conformément à l’article 467 du Code de procédure civile.

* * *

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Les dispositions de l’article 1353 du code civil prévoient que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1363 du même code dispose que « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

En matière de copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En outre, l’article 10-1 de la même loi dispose notamment que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifie à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le Syndicat des Copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’extrait KBIS de la SCI LA CAVE AUXERROISE dont le gérant est Monsieur [O] [W];

— la matrice cadastrale ;

— le règlement de copropriété et les documents modificatifs adoptés entre 1993 et 1995 ;

— le contrat de syndic prenant effet à compter du 15/11/2024 et arrivant à échéance le 31/12/2025 ;

— les convocations et preuves de dépôt aux assemblées générales et les procès-verbaux de ces assemblées pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— les deux commandements de payer datés du 5 juillet 2022 et du 5 février 2024 réclamant, pour le premier la somme de 13 151,16 euros en principal et pour le second la somme de 4 642,06 euros arrêtée au 1er janvier 2024 ;

— l’appel de provision sur charges-fonds travaux du 1er avril 2019 au 31 mars 2025 ;

— les comptes individuels de charges 2018/2019 ; 2019/2020 ; 2020/2021 ; 2021/2022 ; 2022/2023 et 2023/2024 ;

— l’appel de fonds travaux des 1er janvier 2020 ;

— deux mises en demeure et une relance après mise en demeure entre le 26/08/2019 et le 11/04/2022 ;

— diverses factures datées d’une période allant du 08/04/2022 au 02/04/2024 ;

— le relevé de compte copropriétaire du 24 janvier 2025 pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5 586,22 euros au 24 janvier 2025, comprenant l’arriéré de charges et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le relevé actualisé de compte copropriétaire du 01 avril 2025 pour la période du 01 avril 2019 au 1er avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5 802,94 euros au 1er avril 2025, comprenant l’arriéré de charges et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

— le Syndicat de Copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé des mises en demeure et des commandements de payer à la débitrice défaillante démontrant ainsi que cette dernière a bien été informée des sommes dues et ce, de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, laquelle rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires

— les budgets prévisionnels et les comptes des exercices sur la base desquels sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblées générales

— les appels de provision des charges, les appels de fonds travaux et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée et ce, également de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale

Il sera ici rappelé que l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fond ou de l’envoi d’une mise en demeure. Les charges de copropriété sont exigibles à la date indiquée dans le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires mais intervient en fonction de la date indiquée.

Dès lors qu’aucune contestation de la décision approuvant les comptes et la répartition des charges n’est intervenue selon la procédure prévue à cet effet, un copropriétaire ne peut ni refuser ni différer le paiement des charges.

En défense, le gérant de la SCI LA CAVE AUXERROISE produit notamment les pièces adressées à son attention par le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE lui réclamant de sommes au titre de la copropriété, une décision du juge de l’exécution datant du 18 mai 2018 relatif à un précédent litige avec le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE. Il fournit également deux courriers datés du 26 février et du 29 mars 2024 qu’elle a envoyés, pour le premier, au Syndicat des Copropriétaires puis pour le second, au Tribunal dans lesquels elle dit ne pas contester la montant de la dette de 4 797,52 euros mais vouloir la régler à raison d’un versement mensuel de 400 euros pendant 12 mois. Il remet également au tribunal un décompte de charges manuscrit établi au 13 avril 2025 aboutissant à la somme de 3 360 euros due jusque la fin d’année 2025 ainsi qu’une attestation fiscale 2024 indiquant une retraite annuelle de 10 188 euros, soit 849 euros par mois.

Ainsi, il convient de relever que Monsieur [O] [W] qui jusqu’au 29 mars 2024 ne contestait pas le montant de sa dette envers le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE a émis une position contraire lors de l’audience du 3 avril 2025 sans pour autant apporter les éléments probants suffisants à l’appui de la somme qu’il estime devoir d’un montant de 3 360€. En effet, le décompte manuscrit fourni, s’assimile d’une part à une preuve à soi-même, le privant ainsi de sa force probante, et ne suffit pas d’autre part, à combattre utilement les procès-verbaux des assemblées générales, les comptes individuels de charges et les relevés de compte copropriétaire du 24 janvier 2025 et du 01 avril 2025 qui sont produits en demande à l’appui de la créance réclamée.

Néanmoins, force est de constater que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 1 392,54 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI LA CAVE AUXERROISE n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 410,40 euros hors frais (soit 5 802,94 euros – 1 392,54 euros de frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : « SCP TEBOUL COMMANDEMENT DE PAYER » (318,81 euros) ; « PASSET COMMANDEMENT DE PAYER (183,86 euros + 155,46 euros) » ; « TEBOUL SIGNIFICATION DE JUGEMENT » (98,42 euros) ; THUAULT DEBOURS INSCRIPTION HYPOTHÈQUE LÉGALE » (217,44 euros + 360 euros) et « PASSET FRAIS ASSIGNATION » (58,55 euros).

Au regard des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le paiement de ces divers frais au titre des charges de copropriété. En effet, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le Syndicat des Copropriétaires justifie donc que la SCI LA CAVE AUXERROISE doit s’acquitter de la somme de 577,44 euros (soit 360 euros + 217,44 euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant total des sommes dues

En conséquence, au regard des développements précédents, il convient de condamner la SCI LA CAVE AUXERROISE au paiement de la somme totale de 4 987,84 euros, au titre des charges et frais dus à la date du 01 avril 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2025.

Le Syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété.

II. Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI LA CAVE AUXERROISE demande à l’audience de pouvoir régler sa dette sur une période de 24 mois. Le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE s’oppose à l’octroi de ces délais observant qu’il souhaite un titre exécutoire.

A l’appui de sa demande, Monsieur [O] [W] fournit une attestation de sa retraite justifiant de ressources mensuelles de 849 euros par mois. Il indique ne pas avoir de charges de logement. Par ailleurs, le montant de la dette liée aux charges de copropriété est résorbable sur la durée maximale de 24 mois, à hauteur de 184 euros par mois, ce qui reste en-dessous du montant proposé par le débiteur pour rembourser sa dette dans ses récents courriers dans lesquels il se disait prêt à solder la dette en versant 400 euros par mois.

Ainsi, en fixant le remboursement mensuel de la dette à hauteur de 200 euros par mois, cela laisse une marge financière réaliste à Monsieur [O] [W] pour régler sa dette mais également les charges de copropriété à venir, tout en sauvegardant les intérêts du créancier, intérêts qui seront protégés par une clause de déchéance du terme.

Cette clause qui sera prévue au présent dispositif rend la totalité de la somme due par la SCI LA CAVE AUXERROISE immédiatement exigible si cette dernière ne respecte pas, ne serait-ce qu’une fois, le plan échelonné du remboursement de sa dette.

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient d’autoriser la SCI LA CAVE AUXERROISE à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 200 euros jusqu’à apurement total de la somme due au titre des charges de copropriété, et ce dans la limite de deux années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LA CAVE AUXERROISE succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement de payer et d’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI LA CAVE AUXERROISE qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SCI LA CAVE AUXERROISE à payer au Syndicat des Copropriétaires

RÉSIDENCE SAINT EUSEBE, représenté par son Syndic en exercice la SAS LAMY « AGENCE AUXERRE », la somme de 4 987,84 euros (quatre mille neuf-cent-quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 ;

AUTORISE la SCI LA CAVE AUXERROISE à s’acquitter de cette somme par mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune, jusqu’à apurement total de la dette, dans la limite de deux années, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité alors la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI LA CAVE AUXERROISE à payer la somme de 400 euros (quatre cents euros) au Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE SAINT EUSEBE, représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI LA CAVE AUXERROISE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,