TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/00410 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3SG

Minute : 24/00249

Société 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [D] [Y]

OK

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée à :

Madame [D] [Y]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDERESSE :

1001 VIES HABITAT, société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège social est [Adresse 6], [Localité 7] dont l’ancienne dénomination “ Logement Français” a été modifié suite à une délibération de l’assemblée générale des actionnaires statuant à titre extraordinaire en date du 28 juin 2018, venant aux droits de la société Logement Francilien, société anonyme d’habitations à loyer modéré dont le siège social est [Adresse 4]- [Localité 8] suite à l’assemblée générale statuant à titre extraordinaire qui s’est tenue le 28 juin 2018 ayant approuvé la fusion par voie d’absorption de logement francilien par logement français à effet du 1erjuillet 2018, et représentée par Monsieur [M] [O], Président du Directoire, dont le mandat a été renouvelé par le conseil de surveillance de la Société en date du 28 juin 2018,

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25/05/2023 prenant effet le 01/11/2014, après résiliation judiciaire du 21/12/2009, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat a consenti à Mme [Y] [D] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 5], logement n° 1128010103 sur la commune d'[Localité 9].

Le montant du loyer mensuel était de 570,90 €, outre les provisions pour charges.

Par exploit de commissaire de justice du 31/01/2024, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat a fait assigner Mme [Y] [D] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local au choix de la demanderesse et ce, au frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 1 539,72 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 15/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 360,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

Le diagnostic social et financier n’a pas été remis au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 23/04/2024, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son avocate, a actualisé la dette à la somme de 1 681,75 €, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier suspendant les effets de la clause résolutoire proposé par la défenderesse, et a demandé pour le surplus, le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [Y] [D], comparant en personne, a expliqué sa situation professionnelle et financière. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire le temps de l’apurement de la dette, proposant de verser une somme de 50 € par mois, en sus du loyer et des charges courantes.

Les parties présentes ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis doit être réputée avoir été régulièrement saisie, le bailleur justifiant avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocation familiales le 06/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31/01/2024.

Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 06/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient à l’article 14 de ses conditions générales une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 272,61 € a été signifié à la locataire le 16/10/2023.

Cet acte, qui rappelait l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de six semaines imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 27/11/2023, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 1 681,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Cependant, le décompte locataire inclut, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de procédure pour un montant total de 190,20 € qui ne peuvent assimilés à la dette locative et qu’il convient de déduire.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 1 491,55 €.

Mme [Y] [D] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1 491,55 € selon décompte arrêté au 12/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

En application de l’article 24, V précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, Mme [Y] [D] dispose d’un contrat à durée indéterminée en tant qu’agent de sécurité. Des problèmes de santé ne lui permettent pas de travailler à temps complet. Elle a, à sa charge, trois enfants âgés de 20,19 et 13 ans, qui sont tous scolarisés.

Elle propose de verser chaque mois la somme de 50 € en sus du loyer courant et des provisions de charges et le bailleur social y consent.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que, jusqu’à apurement total de la dette locative, Mme [Y] [D] devra s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants et qu’à défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, la demande de majoration n’étant pas justifiée.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire, il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Succombant principalement à l’instance, Mme [Y] [D] sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par le bailleur social au titre de l’article 700 CPC.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23/05/2023 ont été réunies le 27/11/2023, à minuit ;

Condamnons Mme [Y] [D] à payer à la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 1 491,55 euros (mille quatre cent quatre-vingt-un euros et cinquante-cinq centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 12/04/2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [Y] [D] à se libérer de la dette par 30 mensualités, dont 29 mensualités d’un montant minimum de 50 euros, payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard, le 15 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance la 30ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [Y] [D] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], logement n° 1128010103 sur la commune d'[Localité 9] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, en ce cas, Mme [Y] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rejetons la demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Rejetons la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [Y] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16/10/2023 et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE