TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/01209 – N° Portalis DBZS-W-B7H-WZXY

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

DEMANDEUR :

M. [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La SCCV HAUTS DE [Localité 6] – [Localité 8] – LHDF, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 05 Juillet 2025.

A l’audience publique du 03 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 avril 2025 et prorogé au 26 Mai 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 26 Mai 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF a entrepris la construction d’un ensemble immobilier, dénommé « Ô [Localité 6] », situé [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 8].

Selon acte authentique en date du 21 février 2020, M. [S] [D] a fait l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF, dans ce programme immobilier, d’un appartement n°1002 au rez de chaussée et d’un emplacement de stationnement à l’extérieur nommé 2, représentant les lots 2 et 502, au prix de 110.000 euros.

Par acte du même jour, il a fait l’acquisition, dans ce même programme immobilier, d’un appartement n°1104, situé au premier étage, et d’un emplacement de stationnement extérieur nommé 3, représentant les lots 12 et 503, au prix de 128.800 euros.

Les actes de vente prévoyaient une livraison au plus tard le 30 septembre 2021.

Les procès verbaux de réception ont été signés le 13 juillet 2022.

Suivant exploit délivré le 30 janvier 2023, M. [S] [D] a fait assigner la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnisation.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 25 avril 2024 pour M. [S] [D] et le 14 mai 2024 pour la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF.

La clôture des débats est intervenue le 5 juillet 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 3 février 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [S] [D] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil

Vu les dispositions de l’article R 231-14 du code de la construction

condamner la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF à lui verser la somme de 11.880 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de son préjudice financier, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022,condamner la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de son préjudice moral, et dire que cette somme portera intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de Justice exposés à l’occasion de la présente procédure,débouter la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF de l’ensemble de ses éventuelles demandes fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

débouter M. [S] [D] de l’ensemble de ses demandes,condamner M. [S] [D] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison

L’article 1231-1 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, prévoit que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Par ailleurs, l’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Dans la vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est ainsi une condition essentielle du contrat et constitue pour le vendeur une obligation de résultat. Le retard de livraison engage la responsabilité du vendeur s’il ne peut justifier d’une cause d’exonération. Ainsi, l’article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, s’il est exact que les contrats de réservation signés le 13 juillet 2019 mentionnaient une date prévisionnelle de livraison au deuxième trimestre 2021, les actes authentiques de vente prévoyaient quant à eux que la livraison devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2021. Ces actes de vente sont l’expression de la volonté des parties et M. [S] [D] ne peut arguer de ce qu’il n’aurait pas été alerté sur ce décalage. Pour apprécier un retard de livraison, il faut donc tenir compte de la date du 30 septembre 2021 contractuellement convenue entre les parties.

Il est acquis que les procès verbaux de livraison ont été signés le 13 juillet 2022, soit avec un retard de 286 jours.

La SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF indique avoir été confrontée à des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues au contrat, à savoir l’épidémie de covid et les intempéries.

Les actes de vente prévoient en effet, en page 23, des dérogations au délai convenu entre les parties pour la livraison du bien en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Les actes énumèrent les différents évènements pouvant être retenus comme cause légitime de report du délai parmi lesquelles :

les jours d’intempérie ou de grèves survenues en cours de chantier,la mise en redressement ou liquidation judiciaire, la faillite, la banqueroute des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux,tout retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,les injonctions judiciaires ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux,

les troubles résultant de mouvements séditieux ou accidents de chantier,les anomalies du sous-sol (…) et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, les retards de paiement par le réservataire devenu acquéreur, les éventuels travaux modificatifs que le réservant aurait acceptés de réaliser, les retards dus aux délais supplémentaires engendrés par des modifications techniques nécessaires à la réglementation en vigueur liées à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle et/ou l’organisme de certification suite aux tests qui seront réalisés in situ.

Les actes prévoient que ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Ils prévoient également que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera valablement apportée par une attestation du maître d’oeuvre de l’opération lequel déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai.

Les parties ont donc accepté de se référer, pour la justification des causes légitimes de suspension du délai et de force majeure, à une attestation du maître d’oeuvre, à l’exception de tout autre document, de sorte que M. [S] [D] ne peut contester ce mode de preuve.

S’agissant de l’épidémie de covid-19 qui a nécessité un confinement généralisé de la population à compter du 17 mars 2020, elle peut être assimilée à un cas de force majeure pour la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF.

Le maître d’oeuvre, M. [U] [E], indique, dans une attestation du 9 février 2022, que le Covid a largement perturbé l’avancement des travaux et contribué pour une bonne part aux retards puisque, dès le démarrage du chantier, l’effectif ouvrier n’a jamais pu être optimum en raison des mesures de distanciation, et que l’épidémie a causé une désorganisation chez les industriels fournissant les produits utilisés dans le bâtiment, d’où les délais d’approvisionnement allongés qui ont ralenti et parfois arrêté les travaux. Il termine en indiquant que, plus récemment, le nombre très important de personnes empêchées d’aller travailler, soit parce que contaminées ou cas contact, a réduit le personnel actif des entreprises, générant, à nouveau des décalages de planning.

A la demande du maître d’ouvrage, M. [U] [E] a précisé, dans une attestation du 21 octobre 2022, qu’il était difficile de quantifier l’incidence de la pandémie. Il a ainsi proposé une fourchette de 3 à 5 mois de retard lié au Covid.

Il n’est pas contesté que la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée le 27 novembre 2019. M. [S] [D] produit un mail de la responsable clientèle, daté du 5 octobre, sans que la date ne soit indiquée, si ce n’est par un ajout à la main « 20 », dans lequel il est indiqué que les travaux de démolition et de nettoyage sont terminés et que le renforcement du sol par inclusions a été effectué. Il produit également des photographies des 5, 6 et 11 octobre 2020 qui montrent un terrain nu ce qui lui fait dire que les travaux n’ont pas immédiatement commencé après la déclaration d’ouverture du chantier et que les travaux de démolition n’ont en réalité débuté qu’en octobre 2020, de sorte que, selon lui, le covid n’a pas pu ralentir le chantier.

Ces éléments sont insuffisants à démontrer que les travaux de démolition n’auraient débuté qu’en octobre 2020 faute de connaître l’étendue des démolitions nécessaires, lesquelles ont pu nécessiter davantage que quelques jours. En outre, en l’absence de production du cahier des charges et du planning prévisionnel des travaux par le demandeur, le tribunal ne peut vérifier quels travaux étaient prévus à compter de l’ouverture du chantier.

Il est évident que les travaux de démolition nécessitent du personnel et qu’ils ont pu être retardés du fait de l’épidémie.

La circonstance qu’un permis modificatif a été sollicité le 20 décembre 2020 est indifférente en ce qu’elle ne permet pas d’établir qu’aucuns travaux n’aurait été effectués avant le mois d’octobre 2020.

Rien ne permet de remettre en cause l’attestation du maître d’oeuvre qui indique que le chantier a subi du retard du fait de l’épidémie de Covid, et notamment pas la déclaration d’achèvement des travaux qu’il a faite à la date du 31 décembre 2021, cette déclaration ayant eu pour objectif de permettre aux acquéreurs de bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur l’année en cours, sans que M. [S] [D] ne démontre, comme il le soutient, que le promoteur resterait redevable de la taxe foncière pendant toute la phase des travaux de construction.

Il convient donc de retenir que l’épidémie de Covid est un cas de force majeure qui légitime en partie le retard de livraison. En l’absence de précision du maître d’oeuvre, il sera retenu la fourchette basse de 3 mois de retard justifié.

S’agissant des intempéries, le maître d’oeuvre a retenu, dans son attestation du 1er mars 2022, 78 jours d’intempéries, en détaillant les retards subis lot par lot. L’acquéreur ne peut soutenir que la venderesse ne démontrerait pas suffisamment l’impact qu’ont eu les jours d’intempérie sur l’organisation du chantier alors qu’il a accepté, aux termes des contrats de vente, de s’en remettre à une attestation du maître d’oeuvre pour justifier des causes légitimes de suspension du délai. Dès lors, il ne peut exiger de la venderesse qu’elle produise les déclarations d’intempéries transmises auprès de la Caisse des congés intempéries du BTP ou encore les registres et plannings de chantier.

De manière surabondante, le tribunal relève que la défenderesse verse aux débats, pour corroborer l’attestation de son maître d’oeuvre, les relevés météorologiques Agate qui confirment le nombre de jours retenus par celui-ci et desquels il ressort que les week-ends n’ont pas été pris en compte dans son calcul, contrairement à ce qu’affirme le demandeur.

Au final, il est donc justifié d’un retard légitime de livraison de 3 mois et 78 jours, soit 168 jours, de sorte qu’il doit être considéré que les biens auraient dû être livrés au plus tard le 17 mars 2022, ce qui n’a pas été le cas puisqu’ils ont été livrés le 13 juillet 2022.

La SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF engage donc sa responsabilité à l’égard de M. [S] [D] en raison d’un retard de livraison non justifié de 118 jours, soit environ 4 mois.

Sur les dommages et intérêts

M. [S] [D] réclame l’indemnisation d’une perte de chance, qu’il estime à 90%, de ne pas avoir pu louer ses appartements entre le 30 septembre 2021 et le 1er octobre 2022. Outre le retard de livraison, il fait valoir qu’à la date de réception, les parties communes n’étaient pas achevées, ce qui a retardé à la mise en location afin d’assurer la sécurité des futurs locataires. Il réclame ainsi la somme de 11.880 euros sur la base d’un loyer, hors charges, pour chaque appartement de 550 euros par mois. Il réclame en outre une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

La SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF conclut au rejet des demandes faute pour le demandeur de justifier de ses préjudices.

Le demandeur se fonde sur ses pièces 41 et 42 pour justifier de la location de ses deux appartements au prix de 550 euros. Or, le tribunal relève que, conformément au bordereau, la pièce 41 est un mail émanant de la responsable clientèle et la pièce 42 est constituée de photographies du site entre octobre et décembre 2020.

La venderesse admet toutefois avoir reçu les contrats de location des biens et qu’ainsi l’appartement 1104 a été loué à compter du 1er décembre 2022 et l’appartement 1002 à compter du 19 octobre 2022 pour des loyers, hors charges, de 550 euros chacun. Elle ne conteste pas davantage qu’est entrée dans le champ contractuel la volonté de M. [S] [D] de mettre en location ses appartements.

S’il en avait reçu livraison le 17 mars 2022, il ne peut être tenu pour acquis qu’il aurait trouvé immédiatement des candidats à la location de sorte que le préjudice s’analyse effectivement comme une perte de chance de trouver un locataire plus tôt.

S’agissant de la période d’indemnisation, que le demandeur fait courir jusqu’au 1er octobre 2022, il est effectivement justifié de ce que, à la date de la livraison en juillet 2022, les parties communes n’avaient pas encore pu être réceptionnées en raison de nombreux éléments non terminés (notamment portail non posé, local poubelles non fait, enrobés parking et trottoir non terminés, sols et murs non terminés sur les paliers, sous-sol encore inondés, contrôle accès non mis en service, ascenseur prêt mais non mis en service….). Pour autant, il n’est pas justifié par le demandeur que le non achèvement des parties communes aurait été un frein pour plusieurs candidats à la location et aurait ainsi retardé davantage la mise en location des deux appartements.

Dans ces conditions, seul le délai de quatre mois de retard peut être retenu pour indemniser la perte de chance laquelle sera fixée, en l’absence d’éléments sur la localisation des biens et le marché locatif du secteur ainsi que sur le risque d’impayés de loyers, permettant une appréciation plus fine de son taux, à 70%.

Ainsi, il revient à M. [S] [D] la somme de 3.080 euros (4 mois x 550 euros x 2 x 70%) au titre de la perte de chance.

S’il n’est versé aucun élément permettant d’apprécier le préjudice moral subi, il peut être admis que le retard non justifié de livraison des deux appartements et l’incertitude sur la date de livraison effective, laquelle a été reportée à plusieurs reprises, a généré pour M. [S] [D] du stress et des désagréments qui peuvent être indemnisés à hauteur de 1.000 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

La SCCV Hauts de [Adresse 7]-LDHF, qui succombe, supportera la charge des dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles. Les frais de commissaire de justice exposés à l’occasion du constat du 20 juin 2022 n’entrent pas dans les dépens.

L’équité commande d’allouer à M. [S] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF à payer à M. [S] [D] la somme de 3.080 euros au titre de la perte de chance et la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF aux dépens,

Condamne la SCCV Hauts de [Localité 6]-[Localité 8]-LHDF à payer à M. [S] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier, Le président,