TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01329 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMF6

Minute : 24/00593

S.A. IN’LI

Représentant : Maître [U], avocats au barreau du Val de Marne,

C/

Monsieur [N] [Z]

Madame [T] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 10 mai 2004, la société OGIF, aux droits de laquelle vient la société IN’LI, a consenti à M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 320,72 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100,34 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 641,43 euros.

Le 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2440,38€ arrêtée à la date du 4 mars 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit délivré le 22 mai 2024, la société IN’LI a fait citer M. [O] [C] [Z] et Mme [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

* d’une provision de 2195,52 € représentant le montant des sommes dues au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* du montant des loyers et charges à courir entre le mois de mai 2024 et la date de l’ordonnance de référé à intervenir

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de l’ordonnance de référé jusqu’à libération des lieux,

* d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, la société IN’LI, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1433,01 €, hors frais, arrêtée à la date du 17 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont procédé à un réglement le 21 août 2024 ne correspondant pas à l’intégralité de l’échéance. Elle s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans la mesure où une précédente procédure avait déjà été initiée.

M. [O] [C] [Z] et Mme [T] [Z], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Un courrier de Mme [Z] est parvenu au greffe du tribunal le 20 septembre 2024, mais trop tardivement pour être discuté contradictoirement lors de l’audience. Il ne sera en conséquence pas tenu compte de la teneur de ce courrier.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 7 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 22 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le bail conclu les 10 mai 2004 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 15). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024 pour la somme en principal de 2440,38€ arrêtée au 4 mars 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

Il résulte du décompte transmis par la société bailleresse que les défendeurs n’ont pas réglé dans leur intégralité les loyers et charges de l’échéance d’août 2024 et n’ont pas réglé l’échéance du mois de septembre 2024 au jour de l’audience.

L’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] sera en conséquence ordonnée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité d’occupation devra être dûment justifié au stade de l’exécution.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des défendeurs et en application de l’article 220 du code civil.

La société IN’LI produit un décompte mentionnant que M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] restent devoir la somme de 2383,30 € à la date du 17 septembre 2024, mais réduit sa demande à la somme de 1433,01 euros après déduction de frais de procédure.

M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 1433,01 €, au titre de la dette locative arrêtée au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des locataires en application de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Z] et Mme [T] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 10 mai 2004, par la société IN’LI à M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 11] sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN’LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons solidairement M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à la société IN’LI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] à verser à la société IN’LI à titre provisionnel la somme de 1433,01 €, au titre de la dette locative arrêtée au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus;

Condamnons solidairement M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] à verser à la société IN’LI une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [N] [Z] et Mme [T] [Z] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge