TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05085 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNIJ

Minute : 24/372

S.D.C. RÉSIDENCE LES BORDS DE MARNE [Adresse 2]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [P] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RÉSIDENCE LES BORDS DE MARNE

[Adresse 2],

pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 9] – SA

[Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [G] est propriétaire d’un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°40 et n°60 au sein de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [P] [G] de régler la somme de 6540,63 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la SA FONCIA [Localité 9], a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :

6086,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 02 mai 2024 (2eme trimestre 2024 inclus), avec intérêts de droit à compter du 11 janvier 2024 ;798,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 ;2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient sa demande dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose que Monsieur [P] [G], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne par ailleurs que Monsieur [P] [G] a fait l’objet d’un précédent jugement de condamnation au titre des charges impayées le 21 juillet 2022. Il indique encore que ce dernier s’était engagé par lettre du 02 février 2024 à régler sa dette par mensualité de 1000 euros et a adressé un premier chèque qui a éteint les termes du jugement du 21 juillet 2022. Il précise qu’il a exposé des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et que ces frais doivent être supportés par le défendeur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute en outre que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et estime donc bien fondée sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros.

Monsieur [P] [G] régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 20 juin 2022 et du 13 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024, que les comptes annuels en ce compris ceux de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [P] [G].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués par Monsieur [P] [G].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les années 2022, 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], la somme de 6086,60 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 02 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2024 sur la somme de 6540,63 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 798,50 euros au titre des frais de « suivi procédure de recouvrement » (3x149,50 euros) et « constitution du dossier transmis à l’avocat » (350 euros) qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [P] [G] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots et ne justifie pas les raisons de cette carence étant souligné que ce dernier a fait l’objet d’une précédente condamnation en paiement des arriérés de charges de copropriété rendue le 21 juillet 2022, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [P] [G] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la SA FONCIA [Localité 9], la somme de 6086,60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 02 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2024 sur la somme de 6540,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la SA FONCIA [Localité 9], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la SA FONCIA [Localité 9], la somme de 200 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de de la Résidence Les Bords de Marne [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la SA FONCIA [Localité 9], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE