TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/07606 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZXC

Minute : 24/00247

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 – Représentant : SYNDIC SOCIETE LOGIM IDF

C/

Monsieur [J] [D]

Copie exécutoire :

Maître Valérie GARCON de la SCP W2G

Copie certifiée conforme :

Monsieur [J] [D]

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

SDC [Adresse 1], demeurant [Adresse 1] représenté par son syndic la société LOGIM IDF

son siège social sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [D] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 1].

Le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, a fait assigner Monsieur [J] [D] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 3 947,68 €,au titre des charges impayées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation ;condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts ;condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 232,81 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2024. Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’en est remis à la décision du tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement formée en défense. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a exposé que Monsieur [J] [D] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il a également invoqué les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, en soulignant que Monsieur [J] [D] a déjà été condamné à trois reprises en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, par jugements des 27 août 2021, 10 novembre 2022 et 20 novembre 2023.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [J] [D] a comparu en personne, afin de solliciter de pouvoir s’acquitter de sa dette, qu’il n’a pas contestée, en plusieurs mensualités de 200 €. Il a affirmé percevoir des revenus mensuels de 1.800 €, n’avoir personne à charge et n’avoir aucune autre dette particulière que celles dues au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [J] [D] est propriétaire des lots 17, 117 et 220 situés [Adresse 1] ;un décompte daté du 1er juillet 2024 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 juin 2023 et 24 mai 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [J] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 947,68 € (hors frais). De son côté, Monsieur [J] [D] n’a apporté aucun élément de nature à contester cette dette, qu’il a d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 3 947,68 €, au titre des charges dues à la date du 18 juillet 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [J] [D] seul, la somme qu’il réclame et qui correspond exclusivement à des frais de suivi de dossier par le syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [J] [D] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [J] [D] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par jugements des 27 août 2021, 10 novembre 2022 et 20 novembre 2023.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [J] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 €, à titre de dommages-intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires et de la situation du défendeur telle qu’exposée à l’audience, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [J] [D] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 13 mensualités de 200,00 € chacune et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [J] [D] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, la somme de 3 947,68 €, au titre des charges dues à la date du 18 juillet 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts ;

AUTORISE Monsieur [J] [D] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 200,00 € chacune outre une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,