TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/08198 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4HT

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Décembre 2024

Syndic. de copro. [Adresse 5]

C/

Monsieur [X] [Y]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 5], Représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pauline TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [X] [Y]

M^e Dominique TOURNIER

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire des lots n°10 et 28 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 2 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

3 193,72 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 et des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeures successives ; 2 300,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 octobre 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes concernant les frais, les dommages-intérêts et l’article 700 du code de procédure civile. Il indique que les charges ont quant à elles été réglées avant l’audience. Il fonde sa demande de dommages-intérêts sur l’ancienneté de la créance (impayés depuis juillet 2021) et le préjudice subi par la trésorerie qui a dû faire l’avance des sommes demandées.

Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit les mises en demeure en date du 4 août 2021, 9 novembre 2021, 11 mai 2022, 17 août 2022, 9 novembre 2022, 9 février 2023, 10 mai 2023, 18 août 2023, 23 novembre 2023, 12 février 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, et les sommes demandées sont justifiées par la production du contrat de syndic.

En revanche, les lettres de relance ne sont pas versées et ne pourront donc être retenues.

Sur les frais de remise du dossier au commissaire de justice et à l’avocat

Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais de « constitution dossier commissaire de justice » et de « transmission dossier à l’avocat », qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 18 avril 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant.

En revanche, les frais d’assignation constituent des frais irrépétibles de procédure et seront examinées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Monsieur [X] [Y] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 601,91 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [X] [Y] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 601,91 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE