TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître David GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04987 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5I7

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société JH Immobilier, société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL MONCEAU LITIS en la personne de Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G402

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04987 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5I7

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LAPROCEDURE

Monsieur [S] [X] est propriétaire notamment du lot n°74 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025 remis à domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier a fait assigner Monsieur [S] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1 002,47 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 01 juillet 2025 outre les intérêts légaux à compter du 16 septembre 2024

— la capitalisation des intérêts à compter du 16 septembre 2024 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier, représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [X] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

le relevé de propriété au nom de Monsieur [S] [X] pour le lot n°74 représentant 44/10000èmes ;un relevé individuel de charges au 01 juillet 2023 et au 25 août 2025 ;les appels de fonds correspondants ;les mises en demeure et les factures du syndic ;le commandement de payer du 10 février 2025 ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 09 juillet et 17 décembre 2021, 07 mars 2023, 11 décembre 2024, 01 juillet 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours y afférents.

Il est relevé que les documents versés aux débats qui portent le nom de « Mr et/ou Mme [E] » visant le lot n°74 dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 2] concernent en réalité Monsieur [S] [X] ce dont il est justifié par le relevé de propriété produit pour l’année de références 2024.

Il ressort du relevé de situation copropriétaire produit, arrêté au 25 août 2025, que le compte de copropriétaire concerné était débiteur à cette date de la somme de 1 002,47 euros, appels du 3ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 264 euros correspondant aux frais de mise en demeure par le syndic puis l’avocat et la somme de 132 euros au titre du suivi du contentieux du syndic, soit un montant de 606,47 euros hors frais.

Monsieur [S] [X], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 606,47 euros au titre des charges et travaux impayés, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 25 août 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation à défaut de production de l’accusé de réception de la mise en demeure du 16 septembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, l’état récapitulatif détaillé de la créance fait état d’un montant de 396 euros de frais au 25 août 2025, qui recouvre :

—  48 et 84 euros pour frais de mise en demeure du syndic qui ne seront pas retenus dans la mesure où ils relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété et qu’en tout état de cause, les accusés de réception ne sont pas produits

—  132 euros à deux reprises pour les frais de syndic visant la mise en demeure par l’avocat et le suivi du contentieux pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant également d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Ainsi les éléments produits par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir la créance de 396 euros au titre des frais nécessaires dont le paiement est demandé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais formée à l’encontre de Monsieur [S] [X].

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation délivrée à étude le 05 septembre 2025, le point de départ de la capitalisation sera le 05 septembre 2025 pour les charges et travaux impayés.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] [X] n’a pas procédé au règlement des charges courantes depuis le 19 janvier 2024 et persiste dans son inaction nonobstant la délivrance de l’assignation le 05 septembre 2025 à l’étude du commissaire de justice.

Il convient en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [X], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [S] [X] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 606,47 euros au titre des charges et travaux impayés, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 25 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 05 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [X] à lui verser la somme de 396 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 3] le 17 décembre 2025

Le greffier le Président