TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/00682 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXJQ

Minute : 24/00996

PMM

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [T] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry BAQUET

Copie délivrée à :

M [T] [D]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE;

par Madame MECHICHE Mauricette, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame MECHICHE Mauricette, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022,

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société 2ASC demeurant [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] est propriétaire d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 15 et 98, dans la [Adresse 9] sis [Adresse 3] (93) ;

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 décembre 2023 , Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société 2 ASC, a fait assigner Monsieur [D] [T] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

6120,18 euros au titre des charges échues au 24 octobre 2023 (4è trimestre 2023 inclus) 24 octobre 2023 ; 204euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006 relative au frais de recouvrement ; 2000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2024 qui a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 22 avril 2024 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] (93) représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et que la dette existe depuis 2021 ;

Monsieur [D] [T] , Assigné en la forme d’un acte remis à tiers présent à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit : Un relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [D] [T] est propriétaire est propriétaire d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 15 et 98, dans la [Adresse 9] sis [Adresse 3] (93) ;

Une deuxième relance en date du 24 octobre 2023 ;Les appels individuels de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 ; Les appels de provision pour charges  ; Les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2021, 26 avril 2022 et 15 juin 2023, Le contrat du syndic ; Un décompte de charges d’un montant de 6120,18€ et de frais d’un montant de 24 euros, arrêté au 24 octobre 2023  ;

Il ressort de ce décompte arrêté au 24 octobre 2023 que Monsieur [D] [T] est redevable envers le syndicat de la somme de 6120,18 euros , le 4è trimestre 2023 inclus  ;

En conséquence, Monsieur [D] [T] qui n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter pour faire valoir ses moyens de défense ,est redevable de cette somme et sera condamné à son paiement avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

1Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.

En l’espèce Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sollicite le paiement de la somme totale de 204 euros au titre des frais de recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compte du 24 octobre 2023 ;

Cette somme comprend des frais de relance à hauteur de 24 euros , Or, Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat sollicite la somme de 200 euros sans aucune précision que des frais de recouvrement, En conséquence cette demande qui n’est pas justifiée sera rejeter au même titre que les frais de relance à hauteur de 24 euros ; ;

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, Monsieur [D] [T] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] perdant le procès sera condamné aux dépens ;

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de le condamner à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société 2 ASC la somme de 6120,18 euros, selon décompte arrêté au 24 octobre 2023 4è trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société 2 ASC, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société 2 ASC, la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société 2 ASC, la somme 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes  ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens de l’instance

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 10 juin 2024

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00682 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXJQ

DÉCISION EN DATE DU : 10 Juin 2024

AFFAIRE :

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [T] [D]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires