TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 23/00781 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLJZ

Minute : 24/00654

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150

C/

Monsieur [B] [R]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 116

Madame [V] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurore VENTURA, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-009906 du 13/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis

Madame [V] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 27 décembre 1995, la société TRAVAIL et PROPRIETE SA HLM, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] pour un local situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 2551,78 Francs et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent d’un mois de loyer en principal (soit 389,02 euros).

Par un acte signé sous seing privé du 18 janvier 2022 précisant que le bail initial en date du 27 décembre 1995 a définitivement et irrévocablement pris fin à la suite d’une décision judiciaire rendue par le tribunal du 12 juillet 2006, et que les locataires, déchus de leurs droits n’ont pas restitué les locaux au bailleur, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à nouveau à bail à Monsieur [V] [R] et Madame [B] [R] le même local d’habitation, moyennant un loyer mensuel en principal de 580,18 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 41,33 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 389,02 euros.

Le 19 mai 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] un commandement de payer la somme en principal de 1865,58€ arrêtée au 7 avril 2023 au titre des loyers et accessoires impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, la société CDC Habitat social a fait citer Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,

«  subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement et conjointement Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 3561,48 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l’article 1153 alinéa 1 du code civil,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

Ï de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’établissement du commandement de payer et de l’assignation.

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois afin que les parties soient en état.

A l’audience du 18 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 4500,01 €, arrêtée au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle a maintenu le surplus de ses demandes augmentant toutefois sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 2000 euros. Sur la contestation des charges de 2018, 2019 et 2020 par Monsieur [R], elle demande à titre principal, que cette action en contestation des charges soit considérée comme prescrite, et à titre subsidiaire que Monsieur [R] soit débouté de l’intégralité de ses demandes. Sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [R], elle demande que ce dernier soit débouté de l’intégralité de ses demandes.

Elle soutient qu’il est de jurisprudence constante que le locataire bénéficie d’une action en répétition de charges qui se prescrit au bout de 3 ans à compter du jour où le propriétaire lui a communiqué les pièces justifiant de la régularisation des charges. En l’espèce, Monsieur [R] reconnait avoir eu connaissance de ses régularisations de charges immédiatement et n’a pourtant intenté aucune action dans le délai de 3 ans.

En outre, si Monsieur [R] considère qu’il s’agit d’une consommation manifestement excessive qui lui est facturée, il omet de préciser que ce logement est occupé par lui, son épouse et a priori ses deux enfants, dont le bailleur n’a jamais été informé du départ. Par ailleurs il convient de dissocier le numéro renseigné dans le logiciel de CDC HABITAT du numéro de porte physique des défendeurs. Enfin, la bailleresse verse aux débats le relevé du compteur d’eau froide qui permet de lever toute contestation.

Sur les demandes reconventionnelles, la société bailleresse indique n’avoir jamais reçu la lettre simple du 29 juin 2023 produit aux débats par Monsieur [R], et n’avoir eu connaissance de cette problématique qu’à la lecture des écritures de ce dernier dans le cadre de la présente procédure, ce qui a donné à l’envoi à Monsieur [R] d’un courrier électronique le 16 février 2024 et d’une demande de pièces complémentaires le 11 avril 2024. Or les défendeurs n’ont jamais donné suite à cette demande, empêchant CDC HABITAT SOCIAL d’étudier leur demande de réaménagement.

Sur la demande de travaux d’isolation et d’aération, elle souligne que Monsieur [R] ne produit aux débats aucune photographie d’un prétendu désordre, occasionnant un trouble de jouissance ou aucun procès-verbal de constat permettant de corroborer ses affirmations quant à la présence de moisissures.

Monsieur [R], assisté, demande à titre principal que la société CDC HABITAT SOCIAL soit déboutée de sa demande de paiement et qu’elle soit condamnée à régler à M^e KEITA, son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [R] demande à titre subsidiaire que soient suspendus les effets de la clause résolutoire, qu’il lui soit accordé un délai de 36 mois pour régler sa dette à hauteur de 100 euros par mois, et le solde à la dernière mensualité. Monsieur [R] demande ensuite à titre reconventionnel que la société CDC HABITAT SOCIAL soit condamnée à :

— exécuter dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros les travaux de mise en conformité suivants : remplacement de la baignoire par une douche adaptée à la situation de handicap de Mme [R], travaux d’isolation et d’aération de nature à endiguer les causes d’humidité, de condensation et de moisissure.

— lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— payer à M^e Keita, son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens.

Monsieur [R] soutient ne devoir aucune somme à la société CDC HABITAT SOCIAL, étant à jour de ses loyers, les sommes prétendument dues correspondant à des charges relatives à des factures d’eau froide supposées pour les années 2018, 2019 et 2020. Il conteste ces facturations d’eau froide, celles-ci étant manifestement excessive dans la mesure où il occupe seul le logement avec son épouse et qu’aucune fuite n’a été détectée. Il insiste sur le fait qu’il occupe non pas le logement n°302 mais celui portant le numéro 309 et qu’il y a sans doute confusion sur le relevé de compteurs. Même à supposer que le logement soit occupé par 4 personnes, les chiffres relevés sont toujours manifestement supérieurs aux moyennes annuelles habituelles par occupant. Enfin les relevés d’eau produit par la bailleresse sont manifestement insuffisants pour justifier de la pertinence des sommes réclamées à ce titre. S’agissant enfin de la prescription soulevée, il rappelle que les charges d’eau froide pour 2018 et 2019 n’ont été portées à sa connaissance qu’après la signature de son nouveau bail en janvier 2022. S’agissant de la régularisation de 2020, elle n’a été transmise au locataire qu’en 2023. Le délai de prescription de trois ans n’est donc pas acquis. En outre, cette prescription concerne exclusivement celui qui réclame un droit ne peut être opposée au défendeur qui se contente de contester justement ce droit.

Sur les demandes reconventionnelles, il explique son épouse présente un handicap ne lui permettant plus d’utiliser la salle de bains dotée d’une baignoire. Il a en conséquence sollicité l’installation d’une cabine de douche et il n’a jamais été fait droit à cette demande, l’argument relatif à la production de documents complémentaires n’étant qu’une excuse pour ne pas procéder aux travaux d’adaptation nécessaires. Le coût d’une visite par un ergothérapeute a un coût qu’il est injuste de leur faire supporter.

S’agissant de la demande de travaux afin de faire cesser le manque d’isolation et l’humidité, il explique que cet état de fait est essentiellement dû à l’absence de volet et d’étanchéité au niveau des ouvertures. Il rappelle que l’article 1719 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent.

Mme [R], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’identité des locataires

Il ressort de différentes pièces, à savoir l’attestation de la Caisse d’Allocations familiales jointes au diagnostic social et financier, le bail en date du 27 décembre 1995, la carte CMI produite par Monsieur [R] et la décision d’aide juridictionnelle que le bail du 18 janvier 2022 comporte une erreur matérielle s’agissant des prénoms des locataires, dans la mesure où il s’agit de Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R].

Sur la résiliation du bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Le bail conclu le 18 janvier 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2023, pour la somme en principal de 1865,58 € arrêtée à la date du 7 avril 2023, au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il apparaît que les causes de ce commandement de payer visent des sommes dues en vertu de la décision judiciaire du 12 juillet 2006 telle que mentionnée dans le bail du 18 janvier 2022 mais non produites aux débats (indemnités d’occupation et régularisations de charges pour les exercices 2018 et 2019).

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les défendeurs se sont acquittés de l’ensemble des loyers et charges à compter de la signature du bail du 18 janvier 2022 et ce jusqu’à la délivrance du commandement de payer.

En outre, il ne ressort pas du bail du 18 janvier 2022 l’existence d’un solde locatif préexistant au jour de sa signature, solde que les locataires se seraient à engager à régler au même titre que les loyers et charges dus à compter du 18 janvier 2022.

Il y a donc lieu de constater en conséquence que la clause résolutoire du bail du 18 janvier 2022 n’est pas acquise.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le juge des référés n’a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui suppose d’apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et toutes les demandes y attenant.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte indiquant que Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] restent devoir la somme de 4500,01 € arrêtée à la date du 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Monsieur [B] [R], assisté, conteste devoir cette somme et plus particulièrement les régularisations de charges concernant les années 2018, 2019 et 2020.

La société bailleresse indique dans le bail du 18 janvier 2022 disposer d’ores et déjà d’une décision judiciaire en date du 12 juillet 2006 à l’encontre des défendeurs, décision ayant prononcé la résiliation du bail du 27 décembre 1995, et sur laquelle elle se fonde pour facturer aux défendeurs des indemnités d’occupation.

En conséquence, l’autorité de la chose jugée sera relevée s’agissant de l’ensemble des sommes non réclamées en exécution du contrat de bail en date du 18 janvier 2022. Sera en conséquence soustraite la somme de 2965,58 euros dues avant l’échéance du mois de janvier 2022, et la somme de 683,12 euros correspondant à la régularisation de charges pour l’année 2020.

Seront également déduits les frais de contentieux à hauteur de 378,79 (254,68 € + 124,11 €).

Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 472,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En application de la clause de solidarité présente au bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Le montant de la condamnation étant inférieur au montant de l’échéance du mois de septembre 2024 non encore réglée au 9 octobre 2024, l’octroi de délais de paiement semble en l’espèce inutile et cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les travaux d’adaptation du logement au handicap de Mme [V] [R]

Monsieur [B] [R] demande la condamnation sous astreinte de sa bailleresse à remplacer la baignoire par une douche adaptée à la situation de handicap de Mme [R].

A la lecture de ses écritures, il apparait toutefois que Monsieur [B] [R] s’abstient de fonder en droit cette demande.

En outre, la bailleresse indique dans ses écritures ne pas être opposée au principe de ces travaux d’adaptation, mais demande aux époux [R] de compléter leur demande en leur adressant certains documents, ce qui n’a pas été fait en cours de procédure.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que cette demande sera rejetée.

Sur les travaux d’isolation et d’aération

Monsieur [B] [R] demande la condamnation sous astreinte de sa bailleresse à effectuer des travaux d’isolation et d’aération de nature à endiguer les causes d’humidité, de condensation et de moisissure.

Il ne verse toutefois aux débats aucun justificatif de désordres d’humidité, de condensation et de moisissures au sein de l’appartement qu’il occupe. La seule photographie d’une fenêtre, dont il n’est en outre pas démontrée qu’il s’agit de la fenêtre de l’appartement occupé, est insuffisante à faire la preuve de désordres nécessitant des travaux de la part du bailleur.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de réparation du trouble de jouissance

Monsieur [B] [R] ne justifiant pas d’un quelconque trouble de jouissance, il ne pourra être fait droit à sa demande de réparation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Rejetons la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société CDC HABITAT SOCIAL,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant la demande de résiliation judiciaire du bail consenti 18 janvier 2022, et disons n’y avoir lieu à référé sur cette demande;

Condamnons solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 472,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

Condamnons solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL et les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [R] ;

Condamnons solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire,

La greffière Le juge