— N° RG 25/01900 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD442

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Octobre 2025

Minute n°26/122

N° RG 25/01900 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD442

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de la résidence “l’orée du bois [13]” representé par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège social [Adresse 14] [Adresse 16] et dont l’établissement secondaire est [Adresse 12] [Localité 20] [Adresse 4].

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [P] [I] [C]

Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C]

[Adresse 3] [Localité 10]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] et Monsieur [P] [I] [C] sont propriétaires au sein de la résidence « [Adresse 15] » située [Adresse 2], à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » les a assignés devant le Tribunal Judiciaire de Meaux aux fins de paiement de charges de copropriété que le syndicat estime dues. Les assignations ont été remises à l’étude en l’absence des défendeurs.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] » demande au tribunal de :

« Condamner solidairement Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] "[Adresse 15]" sise à [Adresse 9] [Localité 21] [Adresse 17] ([Adresse 7]) – [Adresse 5] et [Adresse 1] :

• au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2025, la somme de 26 385,89 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de l’assignation ;

• au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 600 € ;

• au titre des dommages et intérêts, la somme de 3 000 € pour résistance abusive ;

• au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 3 000 € ;

Condamner les défendeurs aux entiers dépens »

Au soutien de ses demandes, le syndicat expose, sur le fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, que Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] et Monsieur [P] [I] [C] ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété, de sorte qu’ils doivent être condamnés sur ce fondement, outre au paiement des frais engagés pour le recouvrement, ainsi que d’une indemnité au titre de leur faute qui a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé à son assignation conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 de ce même code.

Sur les demandes en paiement au titre des charges de copropriété et de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours, imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété tout comme la répartition des charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14-1 du même texte, “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

En l’espèce, outre la preuve de la condition de propriétaires des défendeurs, le syndicat verse aux débats quatre jugements rendus à l’encontre des défendeurs, pour le paiement de charges de copropriété antérieurs, le dernier fixant la somme due jusqu’au 28 janvier 2022. Il verse également les procès verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 19 avril 2022, 15 mars 2023, 2 avril 2024, de l’assemblée générale extraordinaire du 29 mai 2024, portant approbation des comptes, validation des budgets et de diverses travaux.

Le syndicat produit ensuite différents appels de provisions : du 1/10/22 au 1/12/22, du 01/01/2023 au 31/03/2023, du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/04/2023 au 30/06/2023, et pour la même date sur des fonds travaux ALUR, du 01/07/2023 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 31/12/2023, du 01/01/2024 au 31/03/2024, du 01/04/2024 au 30/06/2024, du 01/07/2024 au 30/09/2024, du 01/10/2024 au 31/12/2024, du 1er janvier 2025 – pour travaux – , du 1/01/2025 au 31/03/2025, outre deux déductions pour les périodes déjà mentionnées, un bilan annuel entre octobre 2022 et septembre 2023.

Finalement, le syndicat des copropriétaires produit un décompte des sommes dues au 1/04/2025, comprenant des appels de fonds pour charges courantes, ainsi que pour divers travaux, validés par les assemblées générales successives, de sorte que, la créance de 26 385.89 € étant certaine, liquide et exigible, il convient de condamner les défendeurs à la payer.

En application de l’article 1231-6 du code civil et en l’absence de mise en demeure préalable, les intérêts légaux seront dus à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de syndic produit prévoit des frais de recouvrement, comprenant mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord, frais de constitution, et de mainlevée, d’hypothèque, dépôt d’une requête en injontion de payer, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligence exceptionnelle et suivi du dossier transmis à l’avocat dans ce même cas.

Le décompte servant de base à la somme réclamée mentionne des frais de “suivi de la procédure de recouvrement”, pour deux fois 150 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat – aucune mise en demeure ou lettre de relance n’étant même justifiées – et ne seront dès lors pas alloués, ainsi que deux lignes de frais de suivi du dossier transmis à l’avocat, dont n’est pas établi qu’il a justifié des diligences exceptionnelles qui permettrait selon le contrat de le facturer.

Dès lors, alors qu’aucun des frais sollicités ne correspond à une des lignes prévues par le contrat, le syndicat de copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la faute entraînant un dommage est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui la commet.

En l’espèce, si le retard de payement des défendeurs est établi, et qu’ils ont déjà été condamnés à plusieurs reprises pour des défauts antérieurs, que ces faits constituent assurément une faute, aucun élement n’est apporté pour étayer un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, la seule multiplication des procédures ne pouvant justifier une indemnisation en tant que telle, dès lors que l’indemnisation du préjudice est apprécié pour chaque instance.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sera allouée au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros, due in solidum par les défendeurs.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucun élément ne justifie en l’espèce de déroger à ce principe, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] et Monsieur [P] [I] [C] à payer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] » à [Localité 10] la somme de 26 385.89 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2025,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 16 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] » à [Localité 10] de la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] » à [Localité 10] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] et Monsieur [P] [I] [C] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [F] [O] épouse [I] [C] et Monsieur [P] [I] [C] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] » à [Localité 10] la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE