TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 22/12057 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XBOJ

N° de MINUTE : 24/00518

S.A.R.L. VIAGER PREVOYANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0334

DEMANDEUR

C/

Madame [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

Monsieur [T] [J]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

Monsieur [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 avril 2021, Mme [S] a conclu avec l’agence immobilière Viager Prévoyance un mandat de recherche exclusif d’une durée de 24 mois, irrévocable pendant les trois premiers mois, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (Seine-Saint-Denis).

La société Viager Prévoyance affirme que le 26 avril 2021, elle a informé Mme [S] de deux offres fermes, dont celle de MM. [T] et [K] [J].

Le 28 avril 2021, Mme [S] a envoyé un courrier rétractant le mandat.

Le 7 mai 2021, Mme [S] a signé un compromis de vente avec la SCI [K], représentée par M. [K] [J].

Par acte d’huissier en date des 28 et 29 novembre 2022, la société Viager Prévoyance a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [S], M. [T] [J] et M. [K] [J] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2023.

Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la société Viager Prévoyance demande au tribunal de :

— condamner Mme [S] à payer la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice ;

— à titre subsidiaire, condamner M. [T] [J] et M. [K] [J] in solidum à payer la somme de 12 000 euros ;

— condamner les défendeurs in solidum à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, Mme [S], M. [K] [J] et M. [T] [J] demandent au tribunal de :

— débouter la société Viager Prévoyance de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Viager Prévoyance à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 24 juin 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de mandat prévoit en son article IX que la rémunération ou commission du mandataire sera due en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire du mandataire, même si l’opération est conclue sans ses soins ; à défaut, des dommages-intérêts d’un montant équivalent.

Le contrat prévoit également en son article XII que « le consommateur (propriétaire mandant) dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision. Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle. Le délai court à compter du jour de la conclusion du contrat. Pour exercer le droit de rétractation, vous devez notifier votre rétractation du présent contrat au moyen d’une déclaration dénuée d’ambiguïté (par exemple lettre par la poste, télécopie ou contrat électronique). Vous pouvez utiliser le formulaire de rétractation qui figure sur le document d’Information précontractuelle, mais ce n’est pas obligatoire. Pour que le délai de rétractation soit respecté, il suffit que vous transmettiez votre communication relative à l’exercice du droit de rétractation avant l’expiration du délai de rétractation. Si le mandant a demandé à ce que le mandataire commence ses prestations à l’expiration du délai de rétractation, il pourra toutefois se rétracter durant cette période, sauf si le mandataire a pleinement exécuté sa mission. »

Il résulte de ces deux articles combinés que si le mandant procède à la rétractation de son mandat dans le délai de quatorze jours, il n’en demeure pas moins obligé à la commission du mandataire si, entre-temps, ce dernier l’a mis en relation avec un acquéreur avec lequel la vente est finalement conclue.

Il est justifié par la société Viager Prévoyance que :

— le 22 avril 2021, elle a reçu un message de M. [T] [J] aux termes duquel ce dernier se disait intéressé par l’annoncé que l’agence venait de publier ;

— le 24 avril 2021, M. [K] [J] a indiqué à l’agence qu’il s’engageait « à acheter, de façon ferme et irrévocable, le bien en vente en viager » ;

— le 25 avril 2021, la société Viager Prévoyance a informé par SMS Mme [S] de deux offres fermes, dont celle de « M. [J] » ;

— le 28 avril 2021, Mme [S] a notifié à la société Viager Prévoyance la rétraction de son mandat ;

— le 7 mai 2021, Mme [S] a signé un compromis de vente avec la SCI [K], représentée par M. [K] [J].

Dans ces conditions, il sera retenu que Mme [S] a été mise en relation avec les consorts [J] avant de rétracter son mandat accordé à la société Viager Prévoyance et de conclure un compromis de vente avec les acquéreurs.

Il est indifférent à cet égard que Mme [S] et les consorts [J] avaient déjà entamé des pourparlers – qui ont échoué – sur le même bien au cours de l’année 2020, dès lors que c’est bien à la suite de l’annonce de l’agent immobilier que ces derniers se sont manifestés et ont repris attache avec la venderesse.

Il est acquis que la commission de l’agence immobilière était contractuellement prévue à la somme de 12 000 euros en cas de pleine réussite de la mission confiée.

En conséquence, Mme [S] sera condamnée à payer la somme de 12 000 euros à la société Viager Prévoyance.

II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Mme [S] sera condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [S] sera condamnée à payer à la société Viager Prévoyance la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [S] à payer à la société Viager Prévoyance la somme de 12 000 euros ;

CONDAMNE Mme [S] à payer à la société Viager Prévoyance la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT