MINUTE N°25/03173

DOSSIER N° RG 25/01494 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NI7U

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSES :

Société SAS UXCO ROUEN OPCO

125rue Gilles Martinet

34070 MONTPELLIER

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître MALEXIEUX

Société WAKAM

120-122 rue Réaumur

75002 PARIS

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître MALEXIEUX

DEFENDERESSE :

Mme [D] [M]

5 Bis rue Blaise Pascal

76100 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2023, avec prise d’effet au 7 septembre 2023, la société SAS UXCO ROUEN OPCO a donné à bail à Madame [D] [M] un appartement situé 5 bis rue Blaise Pascal – Résidence VALHALLA – Étage 2 – Porte n°229 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 530 euros et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte du 7 septembre 2023, la société SAS WAKAM s’est portée caution simple sans bénéfice de discussion des engagements de Madame [D] [M] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation, et ce, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la société SAS UXCO ROUEN OPCO a fait signifier à Madame [D] [M] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.043,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 avril 2024, la société SAS UXCO ROUEN OPCO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, la société SAS UXCO ROUEN OPCO et la société SAS WAKAM ont fait assigner Madame [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner Madame [D] [M] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la société SAS UXCO ROUEN OPCO les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [D] [M] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.363,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2025, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

— la somme de 268,82 euros à la société SAS UXCO ROUEN OPCO ;

— la somme de 1.094,54 euros à la société SAS WAKAM subrogée dans les droits de la société SAS UXCO ROUEN OPCO à hauteur de ce montant ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, à la société SAS UXCO ROUEN OPCO ;

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société SAS WAKAM ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 8 août 2025.

À l’audience du 10 octobre 2025, la société SAS UXCO ROUEN OPCO et la société WAKAM, représentées par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement répartie de la manière suivante :

—  1.094,54 euros à la caution, la société WAKAM ;

—  816,09 euros à la société SAS UXCO ROUEN OPCO.

La société SAS UXCO ROUEN OPCO soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’oppose à toute demande de délais, la locataire n’ayant jamais part d’éventuelles difficultés financières.

La société WAKAM fait valoir, en vertu de l’article 1346-1 du code civil, qu’elle a versé, en application du contrat de cautionnement, la somme totale de 1.094,54 euros et qu’elle peut donc subroger la société bailleresse dans ses droits par rapport à cette créance.

Madame [D] [M], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [M], citée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SAS UXCO ROUEN OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SAS UXCO ROUEN OPCO aux fins de prononcé de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les manquements du locataire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 1.910, 63 euros selon décompte au 1er octobre 2025, la locataire payant de manière irrégulière son loyer.

Bien qu’il convient de constater que la locataire paie parfois son loyer dans son intégralité ou partiellement, la constance des loyers impayés constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 7 août 2025, date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 7 août 2025, Madame [D] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [M] à son paiement à compter de 7 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Sur la demande en paiement de la société SAS WAKAM, caution

Sur la recevabilité de l’action de la société SAS WAKAM

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé la société bailleresse, la société SAS WAKAM est donc parfaitement recevable à agir en paiement au titre des loyers et charges payés auprès de la société SAS UXCO ROUEN OPCO.

Sur les sommes dues

En l’espèce, la SAS WAKAM justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 28 février 2025 qu’elle a indemnisé à la société bailleresse les loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2025 à hauteur de 1.094,54 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SAS WAKAM, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.094,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025.

Sur la demande en paiement de la société SAS UXCO ROUEN UPCO, bailleur

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société SAS UXCO ROUEN OPCO produit le bail en date du 4 septembre 2023 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 1er octobre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.910,63 euros, dont il faut déduire la somme de 1.094,54 euros déjà payée par la caution.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SAS UXCO ROUEN OPCO la somme de 816,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025, mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SAS WAKAM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SAS UXCO ROUEN OPCO aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 4 septembre 2023 entre la société UXCO ROUEN UPCO d’une part, et Madame [D] [M] d’autre part, concernant les locaux situés 5 bis rue Blaise Pascal – Résidence VALHALLA – Etage 2 – Porte n°229 à ROUEN (76100), au jour de l’assignation, le 7 août 2025 ;

DIT que Madame [D] [M] est occupante sans droit ni titre :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [M] à compter du 7 août 205, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SAS UXCO ROUEN OPCO la somme de 816,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SAS UXCO ROUEN OPCO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances .

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SAS WAKAM, subrogée dans les droits de la société SAS UXCO ROUEN OPCO, la somme de 1.094,54 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de janvier et février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SAS WAKAM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 avril 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE