TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/01268 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKTD

Minute :

Madame [S] [J]

Représentant : M^e Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [G] [L]

Représentant : M^e Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES

C/

Madame [O] [X]

Représentant : M^e Olive DARRAGON, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire :

M^e Olivier CABON

Copie certifiée conforme :

M^e Olive DARRAGON

Le 04/11/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Madame [S] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR :

Madame [V][O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olive DARRAGON, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/10/2017 à effet du 01/11/2017, Mme [S] [J] et M. [G] [L] ont donné à bail à Mme [V] [O] [X] (s’appelant à l’époque Mme [O] [B], née [X]) un immeuble à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 24/04/2023, Mme [S] [J] et M. [G] [L] ont fait délivrer à Mme [V] [O] [X] un congé pour vente à effet du 31/10/2023.

Par acte de commissaire de justice du 16/01/2024, Mme [S] [J] et M. [G] [L] ont fait délivrer à Mme [V] [O] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail concernant une dette en principal d’un montant de 5567,56 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03/04/2024, Mme [S] [J] et M. [G] [L] ont fait assigner Mme [V] [O] [X] devant le juge des référés du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré ou, subsidiairement, par l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, autoriser l’expulsion de la défenderesse et condamner cette dernière au paiement de certaines sommes.

A l’audience, les bailleurs ont déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

Dire que le congé pour vente a produit ses effets à compter du 31/10/2024 ou, subsidiairement, constater l’acquisition, à la date du 16/01/2024, de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés de Mme "[V] [O] [X]" ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux frais de Mme [X] ;Condamner Mme "[O] [X]" à payer :la somme provisionnelle de 8688,48 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 14/03/2024 ;d’une indemnité d’occupation égale à titre provisionnel au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Aux termes de ses écritures soutenues oralement à l’audience, Mme [V] [X] sollicite quant à elle de voir :

Constater l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité à agir ;A titre principal, rejeter la demande d’expulsion ;Subsidiairement, Accorder le bénéfice de la trêve hivernale ;Accorder un délai supplémentaire de 18 mois pour quitter les lieux ;Accorder un échéancier de paiement pour la dette locative sur 12 mois ;Rejeter les autres demandes financières Condamner les demandeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la pièce d’identité de la défenderesse étant au nom de Mme [V] [X] mais celle-ci produisant des déclarations de revenus au nom de [O] [X] tout en s’appelant à la date de la conclusion du bail [O] [B], née [X], elle sera dénommée au sein de la présente décision, afin d’en faciliter son exécution, Mme [V] [O] [X].

Par ailleurs, s’agissant d’une formule de style ne faisant l’objet d’aucun développement précis dans l’assignation ou les dernières écritures des demandeurs, la demande ayant pour objet l’expulsion « immédiate et sans délai » de la défenderesse ne sera pas considérée comme constituant une demande visant à ce que soient écartés les délais des articles L412-2 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Cette fin de non-recevoir ne fait l’objet d’aucun développement aux termes des conclusions en défense. Les demandeurs justifient en tout état de cause de leur qualité de propriétaires des lieux.

La fin de non-recevoir sera rejetée

Sur le congé et la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux. Sa régularité ne fait du reste l’objet d’aucune contestation.

Faute pour Mme [V] [O] [X] d’avoir usé de son droit de préemption, il y a lieu de constater que le bail a été résilié de plein droit par l’effet du congé le 31/10/2023 à minuit.

Sur l’expulsion

Sur ce point, il sera rappelé que l’expulsion constituant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être regardée comme disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-17.119).

Mme [V] [O] [X] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 01/11/2023, il sera fait droit à la demande d’expulsion, dans les termes du dispositif, sans qu’il soit nécessaire de répondre plus avant au détail de l’argumentation parfaitement inopérante de la défenderesse sur le fondement de l’article 8 de la CEDH.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux au moment de l’expulsion est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le bénéfice de la trêve hivernale

La défenderesse sollicite que lui soit accordé le bénéfice de la trêve hivernale.

Il sera rappelé sur ce point que le bénéfice des délais de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution est de droit.

La suppression de ce délai n’ayant pas été sollicitée aux termes des conclusions des bailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande au sein du dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution : « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

[…]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, la demanderesse ne justifie d’aucune diligence visant à son relogement dans le parc privé. Elle ne démontre pas, ce faisant, que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

Il sera en outre observé que la défenderesse ne saurait être reconnue comme étant de bonne foi dès lors que ses demandes de logement sociaux n’apparaissent pas correspondre à la réalité de sa situation personnelle et familiale : elle sollicite ainsi un logement de 3 pièces en mentionnant que son foyer se compose de deux personnes alors qu’elle déclare par ailleurs vivre seule et elle précise que l’une des personnes de son foyer s’avère en situation de handicap ou de perte d’autonomie alors qu’il ne résulte d’aucune pièce justificative produite que Mme [X] ou toute autre personne de son foyer devrait relever d’une telle catégorie.

La demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes en paiement

Il ressort des éléments versés aux débats (en particulier du commandement, de l’assignation et des décomptes produits) et non contestés en défense, que Mme [X] s’avère effectivement redevable de la somme de 8688,48 euros (mars 2024 inclus) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 14/03/2024. Mme [V] [O] [X] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 5726,23 euros et du jugement pour le surplus.

L’occupation sans droit ni titre des lieux justifie par ailleurs de condamner Mme [V] [O] [X], depuis la date d’effet du congé jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou procès-verbal de reprise, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors que rien ne justifie en l’espèce de dépasser la valeur locative du bien. La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation étant pour partie liquidée dans la condamnation au principal, ses effets débuteront au 01/04/2024.

Sur la demande d’échéancier de paiement

Mme [X] ne justifie pas être en mesure de régler sa dette de façon échelonnée, en sus du paiement des indemnités d’occupation. Elle a en outre, de fait, d’ores et déjà bénéficié de plusieurs mois de délais pour commencer à apurer sa dette locative. La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [O] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette qualification.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] [J] et M. [G] [L] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. La somme de 1000 euros leur sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort et assortie de l’exécution provisoire :

CONSTATONS que les conditions de validité relatives à la délivrance d’un congé pour vente du logement situé [Adresse 2] [Localité 6] et donné à bail à Mme [V] [O] [X] sont réunies et que le bail a expiré le 31/10/2023 à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [S] [J] et M. [G] [L] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] [X] à verser à Mme [S] [J] et M. [G] [L] la somme provisionnelle de 8688,48 euros (mars 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû selon décompte arrêté au 14/03/2024 ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] [X] à verser à Mme [S] [J] et M. [G] [L], à compter du 01/04/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] [X] à verser à Mme [S] [J] et M. [G] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] [X] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT