TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/04053

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIOD

Minute : 1388/24

S.A.S. SACAPP – SAA

Monsieur [Z] [U]

Représentant : AARPI ITER, avocats au

barreau de PARIS, vestiaire : L 258

C/

Monsieur [T] [O]

Madame [B] [F] épouse

[O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI ITER

Copie délivrée à :

M. Et MME [O]

Le 19 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société par actions simplifiée SACAPP – SAA, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 9]

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 8] – [Localité 11]

Tous deux représentés par Maître Anne-Claire CUGNOLI de l’AARPI ITER, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 5] – [Localité 11]

Non comparant

Madame [B] [F] épouse [O] demeurant [Adresse 5] – [Localité 11]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 septembre 2014, M. [Z] [U] et Mme [X] [U] ont donné à bail à M. [T] [O], Mme [B] [F], épouse [O] et Mme [Y] [T] un logement situé [Adresse 3], [Localité 11], pour un loyer hors charges de 800,00 €. Un dépôt de garantie d’un montant équivalent a été versé.

Les locataires ont délivré congé par courrier du 26 avril 2023.

Par courrier du 18 mai 2023, les bailleurs ont accusé réception de ce congé, à effet au 26 mai 2023.

Par procès-verbal du 26 mai 2023, les bailleurs ont fait constater par commissaire de justice, d’une part, la libération des lieux par le locataire, d’autre part, leur état.

Constatant des impayés et des dégradations locatives, M. [Z] [U] a sollicité l’intervention de son assureur SACAPP-SAA SAS.

Par courrier recommandé en date du 30 janvier 2024, SACAPP-SAA SAS a mis en demeure M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] de lui payer la somme de 293,33 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au jour du départ des lieux, la somme de 14 024 euros au titre des dégradations locatives et une somme de 184,60 euros au titre des frais d’huissier.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, M. [Z] [U] et SACAPP-SAA SAS a fait assigner M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des sommes dues.

Après un renvoi, ordonné pour permettre la dénonciation de l’assignation introductive d’instance au domicile de M. [T] [O], en application de l’article 471 du code de procédure civile, ce qui a été effectué par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

M. [Z] [U] et SACAPP-SAA SAS, comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de condamner solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O], au bénéfice de l’exécution provisoire, à payer :

o à SACAPP-SAA SAS la somme de 293,33 euros à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

o à SACAPP-SAA SAS la somme de 1 440 euros à titre de dommages et intérêts relatifs aux dégradations immobilières ;

o à SACAPP-SAA SAS la somme de 184,60 euros à titre de dommages et intérêts relatifs au procès-verbal de constat ;

o à M. [Z] [U] la somme de 11 144 euros à titre de dommages et intérêts ;

o à SACAPP-SAA une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o aux entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 10 septembre 2014 fait force de loi entre les parties, que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers au terme contractuel, que par ailleurs les lieux ont été remis en bon état, qu’ils ont été restitués dégradés, que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien des lieux donnés à bail, qu’ils sont responsables du préjudice subi par le bailleur et de son assureur subrogé, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat rendu nécessaire par leur absence.

Mme [B] [F], épouse [O], comparante, conteste les montant réclamés par le bailleur, indique avoir payé les loyers dont il est fait état, que le logement n’a pas été remis en parfait état, qu’il a été nettoyé avant le départ des lieux. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [T] [O], dont l’assignation introductive d’instance a été dénoncée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 17 octobre 2024, les demandeurs ont transmis une copie colorisée du procès-verbal de constat en date du 26 mai 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le locataire délivre congé, pour un bien situé sur la commune de [Localité 11], le délai de préavis applicable est d’un mois. A l’issue, il est déchu de tout titre d’occupation.

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 septembre 2014 que M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] devaient payer un loyer d’un montant de 800,00 € hors charges.

Par courrier en date du 26 avril 2024, les locataires ont délivré congé à leur bailleur. Par courrier du 18 mai 2024, ce dernier a indiqué en accuser réception à effet au 26 mai 2024. A compter du 27 mai 2024, les locataires ont donc cessé d’être tenu à leurs obligations.

Le demandeur produit un décompte indiquant que les locataires ont payé une somme de 399,83 euros en lieu et place des 693,16 euros réclamés au titre du prorata pour le mois de mai 2023. Le montant du prorata réclamé n’est pas contesté par les défendeurs.

Si la défenderesse indique avoir payé les sommes réclamées, elle n’en rapporte pas la preuve. Les locataires doivent donc être reconnus débiteurs d’une somme de 293,33 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au jour de leur départ des lieux.

SACAAP-SAA SAS démontre avoir versé à M. [Z] [U] une somme de 293,33 euros par chèque du 18 décembre 2023 au titre de cet impayé locatif, en application du contrat d’assurance souscrit le 08 novembre 2022. Il est donc valablement subrogé dans ses droits par le seul effet de la loi.

En conséquence, M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] seront condamnés à payer à SACAAP-SAA SAS une somme de 293,33 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 26 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur les demandes en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice.

Il ressort de l’annexe au décret du 26 août 1987 qu’il appartient au locataire, s’agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci, et s’agissant des revêtements de sol, d’assurer l’encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par les parties à la cause le jour de l’entrée dans les lieux, soit le 10 septembre 2014, que ceux-ci étaient en très bon état de réparations locatives. Si la défenderesse conteste à l’audience la réalité de cet état, elle ne fournit aucun élément de nature à contredire la valeur de l’état des lieux produit par le bailleur, qu’elle ne conteste pas avoir signé.

Les lieux ont été libérés le 26 mai 2024, à 10 heures, par ailleurs date de la fin du délai de préavis du congé délivré par les locataires. L’état des lieux a été réalisé à cette date par commissaire de justice, hors la présence des locataires. Ceux-ci n’en contestent pas l’opposabilité.

Les demandeurs allèguent de multiples dégradations locatives et sollicitent, à ce titre, le paiement d’une somme globale de 12 584 euros à titre de dommages et intérêts, qu’ils répartissent entre eux. Ils fondent exclusivement leur demande sur une facture établie par la société Carr’lité de sorte qu’il convient de vérifier si les travaux visés par cet acte peuvent être imputés aux locataires, en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie sur les points litigieux. Il convient de souligner que la défenderesse à la cause ne conteste pas le contenu de l’état des lieux de sortie, arguant simplement d’avoir fait de son mieux pour remettre les lieux en état.

1. Sur l’état de saleté excessive de l’appartement

L’état de saleté excessive de l’appartement est démontré par les descriptions de l’état des lieux de sortie et les photos qu’il comprend, l’ensemble des revêtements de sol et la plupart des murs, notamment dans la cuisine, apparaissant noircis et tâchés. Cet état de saleté est imputable aux locataires, à qui il appartenait de restituer un bien qui ne soit pas excessivement sale.

Les demandeurs réclament une somme de 380 euros hors taxe, soit 418 euros toutes taxes comprises à ce titre et il convient d’y faire droit en totalité. Il y a lieu d’inclure souverainement le coût du nettoyage de la porte d’entrée dans cette somme.

2. Sur les désordres relatifs aux parties extérieures

Il convient de souligner que le portillon et le sol extérieur de l’immeuble ne sont pas objets du contrat de bail litigieux, celui-ci les réservant expressément aux bailleurs. Ce faisant, rien ne démontre que les défendeurs sont à l’origine des désordres allégués, n’ayant pas eu un usage privatif de ces équipements. Aucune indemnisation ne sera retenue à ce titre.

3. Sur les désordres relatifs aux revêtements des sols, murs et plafonds

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les revêtements de sol de chacune des pièces comportaient poinçons, traces, rayures ou impacts. Les revêtements des plafonds et des murs présentent, eux, des dégradations, des arrachements, des graffitis, des traces et un caractère défraîchi.

Les demandeurs sollicitent une somme globale de 6 520 euros hors taxe, soit 7 172 euros toutes taxes comprises au titre de la réfection intégrale de ces revêtements, les lieux ayant été confiés en bon état.

Cependant, il ne ressort pas des textes précités une obligation pour le locataire de procéder à la réfection intégrale des revêtements des sols, murs et plafonds à son départ des lieux. Surtout, force est de constater qu’entre l’entrée dans les locaux et le départ des locataires, un délai de près de 9 ans s’est écoulé de sorte que l’état des embellissements a nécessairement été détérioré par vétusté. Le bailleur ne justifie, à cet égard, d’aucune exécution de son obligation d’entretien pendant la durée du contrat de bail.

Les descriptions et photographies incluses au procès-verbal relativisent, par ailleurs l’ampleur des désordres allégués sur les revêtements de sol, quelques traces et rayures étant seulement visibles, qui n’excèdent pas ce qu’occasionne nécessairement l’écoulement du temps et qui ne nécessitaient pas, en tout état de cause, leur reprise intégrale. Ce faisant, aucune somme ne saurait être imputée aux locataires à ce titre.

En revanche, elles confirment la présence importante de traces et de graffitis sur certains des revêtements des murs, qui excèdent la seule détérioration du fait de l’écoulement du temps au regard de leur ampleur. Certains revêtements de murs sont, en effet, intégralement recouverts d’écritures tandis que d’autres sont arrachés totalement. Toutefois, leur remise en état intégral ne saurait être mis en totalité à la charge des locataires, la valeur de remplacement de ces éléments ayant nécessairement diminué du fait de leur vétusté. Il convient d’attribuer souverainement une somme de 1 500 euros à ce titre.

4. Sur les désordres relatifs aux portes

En ce qui concerne les portes intérieures, celles-ci sont recouvertes de graffitis et 3 d’entre elles comportent des poignées hors d’usage. Les demandeurs sollicitent une somme globale de 520 euros à ce titre.

Les descriptions et photographies incluses au procès-verbal témoignent que ces dégradations excèdent par leur ampleur une détérioration liée seul écoulement du temps, les portes étant recouvertes de graffitis et les poignées ayant été arrachées ou cassées. Toutefois, leur reprise ne saurait être mise en totalité à la charge des locataires, la valeur de remplacement de ces éléments ayant nécessairement diminué par l’écoulement du temps. Ce faisant, il convient d’attribuer aux demandeurs une somme globale de 250 euros à ce titre, évaluée souverainement.

5. Sur les désordres relatifs au mobilier de la cuisine

En ce qui concerne le mobilier de la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie que le robinet de l’évier est mal fixé, qu’une rangée de faïence fait défaut, que le meuble sous l’évier est fortement dégradé, que la plaque de cuisson est hors d’usage, que le meuble sous la plaque est dégradé avec une porte arrachée, que l’une des portes des meubles supérieurs est arraché, que la hotte est hors d’usage.

Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 2 670 euros hors taxe, soit 2 937 euros toutes taxes comprises à ce titre.

Les descriptions et photographies incluses au procès-verbal témoignent que l’ampleur des dégradations concernant les meubles de rangement inférieurs, les faïences et la robinetterie excède une détérioration liée à l’écoulement du temps. Les meubles apparaissent hors d’usage compte tenu de leur état et la faïence est manquante. Toutefois, les réparations ne sauraient être mises en totalité à la charge des locataires, la valeur de remplacement de ces éléments ayant nécessairement diminué par l’écoulement du temps. Par ailleurs, la seule saleté ne justifiait pas le remplacement de l’évier. Le dysfonctionnement de la plaque de cuisson et de la hotte, après neuf ans d’utilisation, ne saurait être regardé comme imputable aux locataires.

Il convient d’attribuer, souverainement, une somme de 300 euros au titre de ces dégradations.

6. Sur les désordres relatifs aux équipements de la salle de bain

En ce qui concerne les équipements de la salle de bain, il ressort de l’état des lieux de sortie que la douche ne comporte aucun flexible ni pomme, que la porte de fermeture est dégradée, que le meuble comporte une vasque cassée tandis qu’il est dégradé.

Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 960 euros à ce titre, soit 1 056 euros toutes taxes comprises.

Or, il ne ressort pas des photographies fournies à la cause que la vasque soit hors d’état d’usage, un seul éclat d’émail, même important, pouvant être constaté. Par ailleurs, si un tiroir du meuble est manquant, la dégradation évoquée n’apparaît excessive au regard de son ancienneté et n’empêche pas son usage. Il en va de même de la porte d’accès à la douche. En revanche, l’absence de flexible et de pomme de douche est imputable aux locataires.

Une somme de 50 euros sera souverainement imputée à ce titre.

7. Sur la liquidation des sommes dues entre les demandeurs

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué après la libération des lieux, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’une somme globale de 2 518 euros est mise à la charge des défendeurs. Or, les locataires ont versé un dépôt de garantie à hauteur de 800 euros lors de l’entrée dans les lieux, qu’il convient de déduire des sommes réclamées. Ils sont donc tenus d’une somme de 1 718 euros.

SACAAP-SAA SAS démontre avoir versé à M. [Z] [U] une somme de 1 440 euros par chèque du 18 décembre 2023 au titre de ces dégradations locatives, en application du contrat d’assurance souscrit le 08 novembre 2022. Il est donc valablement subrogé dans ses droits par le seul effet de la loi, dans la limite de la somme versée.

En conséquence, M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] seront condamnés à payer à SACAAP-SAA SAS une somme de 1 440 euros au titre des dégradations locatives.

Ils seront condamnés à payer à M. [Z] [U] une somme de 278 euros au titre des mêmes dégradations.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 184,60 euros

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, rien n’établit que l’état des lieux ne pouvait être établi contradictoirement. Au surplus, les conditions de convocations prévues par le texte n’ont pas été respectées.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SACAPP-SAA SAS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] à verser à SACAPP-SAA SAS la somme de 293,93 euros, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 26 mai 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] à verser à SACAPP-SAA SAS la somme de 1 440 euros, au titre des dégradations ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] à verser à M. [Z] [U] la somme de 278 euros, au titre des dégradations ;

DEBOUTE SACAPP-SAA SAS de sa demande en paiement d’une somme de 184,60 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] à payer à SACAPP-SAA SAS une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [B] [F], épouse [O] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION