Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 18 novembre 2024, n° 24/03649

TJ Bobigny 18 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait effectivement 6.150 € au titre des loyers dus, après déduction des paiements effectués et du dépôt de garantie.
Accepté
Location d'un local impropre à l'habitation
La cour a jugé que le bail était nul en raison de la location d'un local impropre à l'habitation, ce qui justifie le remboursement des loyers payés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 18 nov. 2024, n° 24/03649
Numéro(s) :	24/03649
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 novembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie AMADOShirley DEROO

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03649 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGPN

Minute : 24/378

Monsieur [E] [K] [J]

Représentant : M^e Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0794

Monsieur [D] [A]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Copie exécutoire : M^e Nathalie AMADO

Copie certifiée conforme : M^e Shirley DEROO

Le 18/11/2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame [G] [B], greffier stagiaire ;

Après débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 6] du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 2021, Monsieur [E] [K] [J] a donné à bail à Monsieur [D] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 700 €, outre 50 € de provision pour charges.

Monsieur [D] [A] a quitté les lieux au mois de février 2022.

Par acte en date du 2 avril 2024, Monsieur [E] [K] [J] a fait assigner Monsieur [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024, après avoir été renvoyée à une reprise à l’initiative des parties.

A l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [E] [K] [J] -représenté par Maître Shirley DEROO- reprend les termes de son assignation et demande de condamner Monsieur [D] [A] à lui payer la somme de 9.360 €, correspondant aux loyers (8.400 €), provisions pour charges (600 €) et taxes d’enlèvement des ordures ménagères (360 €) du mois de mars 2021 au mois de février 2022. Il sollicite également la condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Il s’oppose au remboursement des loyers payés du mois décembre 2019 au mois de février 2021.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [D] [A] a quitté les lieux en laissant un arriéré locatif de 9.360 € et qu’il n’est pas parvenu à obtenir le paiement de cet arriéré locatif. Il ajoute que s’il a effectivement loué un local à Monsieur [D] [A] du 8 décembre 2019 au mois de février 2021, Monsieur [D] [A] n’avait pas le droit de l’user pour y habiter, ce qu’il savait puisque cela est expressément mentionné dans le contrat de bail.

Monsieur [D] [A] -représenté par Maître Nathalie AMADO- sollicite, à titre principal, de fixer la dette de loyer à la somme de 6.150 €, de rejeter la demande de condamnation au titre des charges locatives et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de condamner Monsieur [E] [K] [J] à lui rembourser la somme de 9.800 €, au titre des loyers indûment payés du 9 décembre 2019 au mois de février 2021 et d’ordonner la compensation des sommes dues. Subsidiairement, Monsieur [D] [A] demande de pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 €. En tout état de cause, il demande que Monsieur [E] [K] [J] soit condamné aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [A] fait valoir qu’il a payé les sommes dues au titre des mois de mars et avril 2021 et qu’il convient également de déduire de la somme réclamée le montant du dépôt de garantie à hauteur de 750 €, soit une somme globale de 2.250 € à déduire de la somme réclamée. Il ajoute que Monsieur [E] [K] [J] ne produit aucun justificatif des charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères payées, de sorte qu’il n’est pas fondé à solliciter la somme de 960 € à ce titre.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, Monsieur [D] [A] expose, sur le fondement de l’article L.1331-22 du code de la santé publique dans sa version en vigueur du 1er mars 2019 au 1er janvier 2021, que Monsieur [E] [K] [J] lui a loué, à usage d’habitation, un local impropre à cet usage du 8 décembre 2019 au mois de février 2021 et qu’il a payé à ce titre des loyers à hauteur de la somme globale de 9.800 €.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur les demandes principales en paiementSur la dette de loyers

Monsieur [E] [K] [J] verse aux débats un décompte selon lequel Monsieur [D] [A] resterait devoir la somme globale de 8.400 €, au titre des loyers dus du mois de mars 2021 au mois de février 2022.

Il ressort néanmoins des quittances locatives versées aux débats que les mois de mars et d’avril 2021 ont été payés à hauteur de la somme globale de 1.500 €. En outre, il ressort du contrat de bail signé par le bailleur qu’un dépôt de garantie de 750 € a été payé lors de la souscription du bail.

Dans ces conditions, la dette de loyer sera fixée à la somme de 6.150 € et Monsieur [D] [A] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les charges locatives et la taxe d’ordure ménagère

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ».

A défaut pour le bailleur de justifier d’un budget puis des charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères réellement acquittées dans le cadre d’une régularisation de charges, il n’est pas fondé à solliciter la provision pour charges locatives mentionnée dans le contrat de bail pour la période comprise entre le mois de mars 2021 au mois de février 2022.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [K] [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des loyers indûment payésSelon l’article L.1331-22 du code de la santé publique dans sa version en vigueur du 1er mars 2019 au 1er janvier 2021, « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. »

Il est, en l’espèce, constant que du 8 décembre 2019 au mois de février 2021, Monsieur [E] [K] [J] a loué à Monsieur [D] [A] un local situé au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 700 €. Il est encore constant que le loyer a effectivement été payé par le défendeur, soit une somme globale de 9.800 €.

S’il ressort expressément du contrat de bail en date du 8 décembre 2019 que le local (« dépôt situé au sous-sol ») était impropre à l’habitation et que le preneur s’est engagé à ne jamais l’utiliser à usage d’habitation, il résulte des attestations versées aux débats que le local a toujours été utilisé comme résidence principale par le preneur, ce que Monsieur [E] [K] [J] ne pouvait ignorer pour être voisin de l’immeuble. Le montant du loyer fixé au contrat de bail, identique à celui convenu entre les parties lors du contrat de bail portant expressément sur un local à usage d’habitation convenu à compter du mois de mars 2021, achève de convaincre que Monsieur [E] [K] [J] savait que le local initialement loué servait également à l’habitation du défendeur.

Dans ces conditions, le bail ayant été conclu en violation des dispositions de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, Monsieur [D] [A] est fondé à obtenir le remboursement de loyers payés à hauteur de la somme globale de 9.800 €.

Conformément à la demande en ce sens, la compensation entre les sommes dues sera ordonnée.

Sur les demandes accessoiresSuccombant à l’instance, Monsieur [E] [K] [J] sera condamné aux dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [A] à payer à Monsieur [E] [K] [J] la somme de 6.150 € (décompte arrêté au 28 février 2022, incluant février 2022) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] [J] à payer à Monsieur [D] [A] la somme de 9.800 € ;

ORDONNE la compensation des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] [J] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé à Saint-Ouen

Le 18 novembre 2024

La greffière La juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03649 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGPN

DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024

AFFAIRE :

Monsieur [E] [K] [J]

Représentant : M^e Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0794

Monsieur [D] [A]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires