DOSSIER N° : N° RG 24/06098 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVZG

AFFAIRE : [U] [N] / S.C.I. ARMOR PATRIMOINE venant aux droits de Monsieur [H] [R] [X] et de Madame [D] [R] [F] épouse [X], [Adresse 5]

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Cécile CROCHET

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

Madame [U] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Nadia TIHAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 395

DEFENDERESSE

S.C.I. ARMOR PATRIMOINE venant aux droits de Monsieur [H] [R] [X] et de Madame [D] [R] [F] épouse [X],

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Romain DAMOISEAU, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 232

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 15 Octobre 2024 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 22 Octobre 2024, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance contradictoire du 6 septembre 2022, signifiée le 3 octobre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Puteaux a notamment :

— constaté que M. [H] [X] et Mme [D] [F] son épouse qui ont été institués légataires universels de Mme [E] [C] et ont accepté purement et simplement sa succession, le 18 janvier 2022 ont qualité pour poursuivre l’instance dans l’état où elle se trouvait au décès de Mme [E] [C],

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 décembre 2019,

— dit qu’à compter du 9 décembre 2019, Mme [U] [N] s’est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 4],

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Mme [U] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 9 décembre 2019 jusqu’à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné Mme [U] [N] à titre provisionnel à son paiement à M. [H] [X] et Mme [D] [F],

— condamné Mme [U] [N] au paiement à titre provisionnel à M. [H] [X] et Mme [D] [F] de la somme de 16 696,31 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er juin 2022, terme de mai 2022 inclus, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 septembre 2020 sur les sommes qui y sont visées et de la présente décision pour le surplus,

— condamné Mme [U] [N] au paiement de la somme de 500 euros à M. [H] [X] et Mme [D] [F] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [U] [N] aux dépens,

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par arrêt contradictoire du 25 mai 2023, signifié le 6 juin 2023, la cour d’appel de VERSAILLES a confirmé l’ordonnance et condamné Mme [U] [N] à verser à la SCI ARMOR PATRIMOINE, venue aux droits de M. [H] [X] et Mme [D] [F], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans cet intervalle, par acte d’huissier du 3 octobre 2022, la SCI ARMOR PATRIMOINE a fait délivrer à Mme [U] [N] un commandement de quitter les lieux.

Par requête reçue au greffe le 18 juillet 2024, Mme [U] [N] a saisi le juge de l’exécution afin de se voir accorder un délai pour quitter les lieux qu’elle occupe, situés [Adresse 4].

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leurs avocats, ont été entendues.

A l’audience, Mme [U] [N], représentée par son conseil, a soutenu oralement les demandes figurant à sa requête et sollicité un délai de 4 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] [N] fait principalement valoir qu’elle est âgée de 47 ans, vit seule et perçoit à titre de revenus l’allocation aux adultes handicapés et des indemnités journalières de 800 euros. Elle expose souffrir de problèmes médicaux, notamment d’un cancer, être actuellement hospitalisé du fait d’un staphylocoque doré et que son état de santé s’est dégradé. Concernant l’apurement de l’arriéré locatif, elle fait état de l’effacement de sa dette locative à hauteur de 24 667,67 euros dans le cadre de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle confirme n’avoir procédé à aucun règlement de l’indemnité d’occupation courante jusqu’au mois de mars 2024 à compter duquel elle a effectué des versements ponctuels en fonction de ses capacités financières, ajoutant avoir eu des difficultés à régulariser les APL, le propriétaire n’ayant pas fourni les documents nécessaires jusqu’à récemment. Elle souligne enfin avoir reçu un avis favorable à sa demande d’accès à un logement locatif social, dont le caractère prioritaire a été reconnu et demeurer dans l’attente de l’obtention d’un logement thérapeutique.

En réplique, la SCI ARMOR PATRIMOINE, représentée par son conseil, a soutenu oralement des conclusions dûment visées, au terme desquelles elle sollicite que Mme [U] [N] soit déboutée de toutes ses demandes ainsi que sa condamnation aux dépens.

La SCI ARMOR PATRIMOINE fait essentiellement valoir qu’en dépit de son expulsion ordonnée le 6 septembre 2022 et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux délivré le 3 octobre 2022, Mme [U] [N] s’est maintenue dans les lieux, bénéficiant de larges délais. Elle rappelle également que la requérante a cessé de régler son loyer depuis 2019, de sorte qu’elle a été condamnée à titre provisionnel à lui verser la somme de 16 696,31 euros, arrêtée au 1er juin 2022, qu’aucun versement n’ayant été effectué, elle a atteint la somme de 29.975,64 euros au 27 octobre 2023. Elle ajoute également qu’elle a contesté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine portant effacement de la dette locative et qu’en tout état de cause, postérieurement, les indemnités d’occupation n’ont pas été réglées de sorte que Mme [U] [N] est de nouveau redevable d’un arriéré de 5 991,80 euros au 18 septembre 2024 sans justifier de véritables diligences afin de se reloger. S’agissant de sa propre situation, elle fait valoir qu’elle a acquis le logement en ayant fait un prêt d’un montant de 95 236 euros et que l’absence de perception des loyers et charges afférant à ce bien la met dans une situation financière difficile l’obligeant à effectuer des apports personnels pour en honorer les charges et impôts.

Pour un exposé complet du litige, il convient de se reporter à la requête de Mme [U] [N] et aux conclusions de la SCI ARMOR PATRIMOINE, conformément aux articles 56 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de délais à l’expulsion

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir que le juge peut soulever d’office. L’article 1355 du code civil exige une identité de cause, de demande et de parties pour que l’autorité de chose jugée soit reconnue, sauf en cas d’élément nouveau.

L’article L.412-3 du code de procédures civiles donne compétence au juge qui ordonne l’expulsion pour octroyer des délais d’expulsion, mais cette demande doit être portée devant le juge de l’exécution dès lors que le commandement de quitter les lieux a été signifié en application de l’article R.412-3 du même code.

Lorsqu’un précédent jugement a statué sur une demande de délais à l’expulsion, un élément nouveau est nécessaire pour qu’elle soit recevable.

En l’espèce, il y a lieu de relever que l’ordonnance de référé du 4 avril 2024 n’a statué sur aucune demande de délais à l’expulsion, en l’absence de prétentions formées en ce sens par la défenderesse à l’instance.

Par conséquent, la demande de délais avant expulsion de Mme [U] [N] sera jugée recevable.

Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation de Mme [U] [N] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contesté.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la dette de Mme [U] [N] s’est fortement aggravée et ne fait qu’augmenter depuis l’ordonnance du 6 septembre 2022, puisqu’elle est passée de 16 696,31 euros à la date du 1er juin 2022, à 29.975,64 euros au 27 octobre 2023 alors que celle-ci, comparante devant le juge des référés, a proposé de reprendre le règlement du loyer courant et de régler une partie de la dette, déclarant travailler en CDI en qualité d’assistante maternelle pour un salaire de 1 800 euros et affirmant disposer de la somme bloquée sur un compte.

Postérieurement aux mesures d’effacement de sa dette locative à hauteur de 24 667,67 euros proposées par la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine le 12 mai 2023, contestées par la SCI ARMOR PATRIMOINE par courrier recommandé du 11 août 2023, la requérante n’a pas procédé au règlement de l’indemnité courante.

Le décompte arrêté au 18 septembre 2024 produit par la SCI ARMOR PATRIMOINE et les avis de débits produits par Mme [U] [N] montrent effectivement qu’en dépit de l’ordonnance et des mesures proposes par la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine, celle-ci n’a procédé à aucun règlement jusqu’au mois de mars 2024, puis a procédé à des virements ponctuels entre mars et septembre 2024, totalisant la somme de 1 000 euros en 6 règlements les 5 mars, 1er mai, 31 mai, 7 août, 27 août et 18 septembre 2024.

Sans que soient remises en cause les difficultés personnelles de Mme [U] [N] tenant à sa situation de handicap et de santé, il apparaît néanmoins qu’elle ne fait pas preuve de bonne volonté pour apurer sa dette, ne serait-ce que pour partie.

De plus, si elle justifie d’une décision de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement des Hauts-de-Seine du 25 mars 2024 comportant un avis favorable et dotant sa demande d’accès à un logement locatif social d’un caractère prioritaire, Mme [U] [N] ne produit aucun élément tendant à établir ses démarches en vue d’un relogement.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [U] [N] est dans l’incapacité de verser l’indemnité d’occupation et apurer sa dette locative envers la SCI ARMOR PATRIMOINE et il est illusoire de la maintenir dans une situation qui ne peut que l’aggraver.

De son côté, les pièces produites par la SCI ARMOR PATRIMOINE justifient de l’importance des charges financières que représente pour elle cet appartement, sans lui permettre de bénéficier de la juste contrepartie que doit en principe lui procurer sa location.

Enfin, la SCI ARMOR PATRIMOINE ne peut être privée plus longtemps de la libre disposition de son bien et du revenu qu’il génère et dont elle est privée depuis son acquisition.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et particulièrement des longs délais dont Mme [U] [N] a de facto bénéficié, avec une dette locative très élevée et ancienne, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à obtenir des délais d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [U] [N].

La situation économique de Mme [U] [N] tenant à la prise en compte de ses ressources commande de dire n’y avoir lieu à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Mme [U] [N] recevable en sa demande de délais avant d’être expulsée ;

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsée formée par Mme [U] [N] ;

CONDAMNE Mme [U] [N] aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI ARMOR PATRIMOINE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et signé

Le Greffier Le Juge de l’Exécution