TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/01756 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX3C

Minute : 24/317

Madame [N] [W]

Représentant : M^e Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

C/

S.A.R.L. CITYA IMMLOBILIER PECORARI

Représentant : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Muriel POUILLET

Copie délivrée à :

M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 10 décembre 2014, à effet au 5 janvier 2015, Monsieur [N] [W] a consenti a Madame [F] [K] un contrat de bail portant sur un 1ocal à usage d’habitation situe [Adresse 4] à [Localité 9].

Monsieur [W] a souscrit le 11 mai 2017 auprès de la société CITYA IMMOBILIER un mandat de gestion ainsi qu’une “assurance Garanties locatives ", couvrant les risques Loyers lmpayés, Frais de procédure et Détériorations lmmobilières.

Le 30 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ordonné une expertise des désordres affectant le logement donné à bail à Madame [K], celle-ci se plaignant de l’indécence des locaux. L’expertise judiciaire est toujours en cours.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 31 janvier 2024, Monsieur [W] a fait citer la sociéte CITYA IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en indemnisation notamment des dégradations locatives.

Par une ordonnance du 26 juin 2026, le juge des référés s’est déclaré incompétent et à renvoyé l’affaire et les parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis.

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 23 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [N] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il demande au juge, au visa de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, de :

— condamner la société défenderesse à lui verser à titre provisionnel la somme de 35 200 euros au titre des dégradations immobilières, 10 469 euros au titre des pertes locatives à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux, 17 674 euros au titre des charges locatives arrêtées au 31 décembre 2021 et 2 248,40 euros au titre des charges locatives complémentaires appelées en 2022 au titre des charges de l’année 2021,

— condamner la société défenderesse à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il a souscrit auprès de la société CITYA IMMOBILIER un contrat garantissant les risques de loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières ainsi qu’une assurance propriétaire non occupant. Qu’à la suite de désordres, une expertise judiciaire a été ordonnée et la locataire en titre a quitté les lieux le 30 octobre 2022, le bien litigieux étant vide de tout occupant depuis. Dans le cadre de la présente instance il demande la mobilisation de la garantie contractuelle, faute pour la défenderesse d’y avoir déféré spontanément. Il soutient justifier du montant des travaux de remise en état, du montant des loyers non versés depuis le 30 octobre 2022 et du défaut de paiement des charges par la locataire et fait valoir que ces derniers doivent être mis à la charge de son cocontractant au titre de la mise en oeuvre de la garantie. Il souligne que sa créance n’est pas contestable, l’existence d’une expertise étant indifférente et le contrat ne prévoyant aucune exclusion de garantie. Il ajoute que la société CITYA IMMOBILIER ne conteste pas la détérioration du logement.

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et en substance, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI fait valoir que, compte tenu des opérations d’expertise toujours en cours qui auront vocation à déterminer l’origine des désordres, leur ampleur et les responsabilités, le juge ne peut allouer une quelconque provision dans le cadre du contrat litigieux conclu entre les parties, le quantum des droits de Monsieur [N] [W] n’étant pas déterminé à ce stade. Elle souligne que si le contrat de gestion locative stipule qu’il lui revient de faire exécuter les travaux importants, c’est sous réserve de l’accord du mandant. Or selon elle Monsieur [N] [W] ne lui a pas donné son accord alors au surplus que le contrat de mandat de gestion locative limite le règlement des acomptes et soldes des factures à un niveau de trésorerie le permettant. Elle souligne avoir exécuté ses obligations au titre du mandat de gestion. Sur la garantie des loyers, elle soutient que du fait de l’insalubrité déclarée par les services préfectoraux, Monsieur [N] [W] ne peut réclamer aucun loyer, de sorte que la garantie ne joue pas. Elle soutient que la garantie des loyers n’inclut pas les charges. Elle fait valoir également que la garantie couvre les dégradations imputables au locataire, alors que l’état du logement et l’expertise en cours ne permettent pas de déterminer si les dégradations sont imputables au locataire. Sur le devis produit à l’appui de la demande de provision pour effectuer les réparations dans le logement, Monsieur [N] [W] fournit un devis de sa propre société de sorte que sa demande n’est pas fondée dans son quantum et dans son principe.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce dans le cadre de la mise à bail du logement dont il est propriétaire au profit de Madame [K] pour un loyer de 720 euros par mois et des charges provisionnelles de 180 euros par mois, Monsieur [N] [W] a conclu avec la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI un contrat de “mandat de gestion / garantie loyers impayés” le 11 mai 2017.

Ledit contrat sitpule, moyennant rémunération, en sa partie “garanties souscrites” la garantie suivante : “assurance garanties locatives : contrat couvrant les risques loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières.” Il est également stipulée que les conditions générales et particulières du contrat qui prévoient les exclusions et obligations contractuelles sont annexées aux présentes. Toutefois ces conditions générales ne sont pas produites.

Monsieur [N] [W] sollicite le paiement provisionnel de la somme de 35 200 euros au titre des dégradations immobilières, 10 469 euros au titre des pertes locatives à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux, 17 674 euros au titre des charges locatives arrêtées au 31 décembre 2021 et 2 248,40 euros au titre des charges locatives complémentaires appelées en 2022 au titre des charges de l’année 2021. Il convient de statuer tour à tour sur le caractère non sérieusement contestable de la demande de mobilisation de la garantie à l’aune des stipulations contractuelles liant les parties.

En ce qui concerne la demande de provision au titre des dégradations immobilières, le contrat litigieux ne stipule de manière manifeste aucune exclusion au titre de l’imputabilité des détériorations, le terme “immobilières” n’excluant aucunement les détériorations causées par une personne autre que le locataire. Il n’est pas contestable que le logement, soumis à un arrêté d’insalubrité avec expertise judiciaire en cours, présente des détériorations. Aussi le principe de la mise en jeu de la garantie n’est pas sérieusement contestable. Sur le montant de la provision, Monsieur [N] [W] produit un devis de la société WEBSOLS de remise en état du logement pour un montant de 35 200 euros. La Société CITYA IMMOBILIER PECORARI quant à elle, qui ne conteste pas que le bien doit être remis en état, produit un devis de la société CELESTE de remise en état pour un montant de 20 989,10 euros. Le montant non sérieusement contestable de la remise en état du bien à la suite des détériorations immobilières sera fixé à la somme de 20 898,10 euros à laquelle la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI sera condamnée au paiement à titre provisionnel dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie “détériorations immobilières”.

En ce qui concerne la demande de provision au titre des pertes locatives à la suite du départ des lieux de la locataire, le contrat stipule que la garantie s’applique aux loyers impayés. Or, la stipulation “loyers impayés” ne permet pas d’établir de manière manifeste que la garantie couvre également l’absence de perception de loyers pendant la vacance du logement alors au surplus que le bien est soumis à un arrêté d’insalubrité du 13 décembre 2021 qui suspend tout paiement de loyers en vertu de l’article L521-2, I, du code de la construction et de l’habitation. Les conditions générales n’étant pas produites, elles ne permettent pas d’établir de manière manifeste que la garantie s’applique également à la perte de loyers dans le cadre d’une vacance du logement et dans le cadre d’un arrêté d’insalubrité. Cette demande est sérieusement contestable et sera rejetée.

En ce qui concerne la demande de provision au titre des charges, le contrat stipule que la garantie s’applique aux loyers impayés. Sans outrepasser la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, il ne peut être déduit de cette stipulation “loyers impayés” qu’elle couvre également les charges. Les conditions générales n’étant pas produites, elles ne permettent pas d’établir de manière manifeste que la garantie s’applique également aux charges. Aussi la demande de provision au titre des charges est sérieusement contestable. Il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge au tribunal judiciaire, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à verser à Monsieur [N] [W] une somme provisionnelle de 20 898,10 euros au titre de la garantie “détériorations immobilières” ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à verser à Monsieur [N] [W] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,