TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03516 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFZP

Minute : 24/369

SDC [Adresse 3]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

S.C.I. NAD

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC RESIDENCE LES [Adresse 3]

[Adresse 3],

représenté par son syndic la Société FONCIA [Localité 10]-SAS

[Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. NAD,

ayant son siège social [Adresse 5]

prise en la personne de sa gérante en exercice,

c/o MAC IMMO SARL-N) [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière NAD (ci-après SCI NAD) est propriétaire d’un appartement et d’un séchoir composant les lots n°3 et n°21 au sein de la Résidence « Les [Adresse 3] » située au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 03 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure la SCI NAD de régler la somme de 382,73 euros au titre d’un arriéré de charges au 1er juillet 2022.

Par acte du 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], a fait délivrer une sommation à la SCI NAD de payer une somme de 1858,74 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, a fait assigner la SCI NAD devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamnée sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement des sommes suivantes :

4794,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er avril 2024, se décomposant comme suit :3879,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,914,69 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, et ce, avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de la présente assignation pour le surplus,

900 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que la SCI NAD, en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble ne règle pas régulièrement ses charges. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par la défenderesse oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime donc bien-fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 900 euros en application de l’article 1231-6 du code civil.

La SCI NAD citée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des 12 juillet 2021, 20 septembre 2021, 27 juin 2022 et 26 juin 2023, approuvant les comptes des exercices du 01/01/2020 au 31/12/2020, du 01/01/2021 au 31/12/2021 et du 01/01/2022 au 31/12/2022, et des budgets prévisionnels de 2022 à 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la défenderesse. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant de la cotisation obligatoire des fonds de travaux a été approuvé, tout comme les avances sur chauffage et la provision pour le départ en retraite du gardien.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et les règlements effectués par la SCI NAD.

En conséquence, il convient de condamner la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], la somme de 3879,97 euros de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 11 janvier 2023 sur la somme de 1858,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 914,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’envoi de la mise en demeure du 03 août 2022 et de la relance du 22 août 2022 au copropriétaire défaillant n’est pas justifié en l’absence de production des avis d’envoi et des avis de réception. En conséquence, seuls les frais postérieurs à la sommation de payer délivrée le 11 janvier 2023, seront examinés, acte dont le coût sera pris en compte dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance (140,11 euros).

L’extrait de compte fait apparaître des frais de « constitution dossier avocat » d’un montant de 350 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], la somme de 140,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que La SCI NAD ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots et ne justifie pas la raison de sa carence qui s’est perpétuée durant plusieurs années, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SCI NAD qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence «Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI NAD à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10], la somme de 3879,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 11 janvier 2023 sur la somme de 1858,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10], la somme de 140,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI NAD aux dépens,

CONDAMNE la SCI NAD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 3] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE