5AA Minute N°

N° RG 24/00348 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Y]

né le 15 Janvier 1946 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Madame [H] [Y], son épouse

DEFENDEURS

Monsieur [K] [F] [R]

né le 07 Janvier 1979 à [Localité 7] (NIGER),

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Monsieur [W] [E] [O] ès qualité caution solidaire

né le 05 Novembre 1979,

demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS AU 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, [G] [Y] a donné à bail à [K] [F] [R] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 430 euros.

Par acte du même jour, [W] [E] [O] s’est porté caution des engagements de [K] [F] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2020, [G] [Y] a fait signifier à [K] [F] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 290 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, [G] [Y] a fait signifier à [K] [F] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 290 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à [W] [E] [O], en date du 13 novembre 2023.

Par notification électronique du 14 novembre 2023, [G] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), laquelle avait précédemment été saisie le 7 décembre 2020, à l’occasion de la délivrance du premier commandement de payer.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 et 26 avril 2024, [G] [Y] a respectivement fait assigner en référé [K] [F] [R], d’une part ; et [W] [E] [O], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [K] [F] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement [K] [F] [R] et [W] [E] [O] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 3 870 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 21 mai 2024.

Appelée à l’audience du 28 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 octobre 2024, afin de respecter le délai procédural de 6 semaines.

A l’audience du 11 octobre 2024, [G] [Y], représenté par son épouse [H] [Y], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 450 euros arrêtée au mois d’octobre 2024. Il souligne l’absence de versement de tout loyer depuis 15 mois, soit depuis le mois de juillet 2023, outre la carence du locataire à justifier d’une assurance. Il prétend au départ du locataire.

[K] [F] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, qu’il explique par son absence de ressources. Il exprime un sentiment de honte et ajoute avoir interrompu les démarches qu’il avait entreprises en raison d’un départ au chevet de son père au NIGER pendant 7 mois, séjour dont il est rentré le jour de l’audience. Il demande à se maintenir dans les lieux, et explique qu’il va chercher un emploi, et percevoir le RSA dans cette attente. Il indique que sa situation n’a pas évolué depuis le mois de juin.

[W] [E] [O] expose qu’il perçoit 1 700 euros mensuels d’allocations chômage, et qu’il acquitte 800 euros de loyer, outre des mensualités de leasing de 160 euros, et les charges de famille afférentes à 4 enfants de 19, 15, 11 et 7 ans. Il soutient ne pas avoir été alerté de la difficulté, et ignorer s’il peut contribuer à l’apurement de la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [G] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [G] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er décembre 2014, du commandement de payer délivré le 3 novembre 2023, et du décompte de la créance actualisé au mois d’octobre 2024 que [G] [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Au demeurant, ni le principe, ni le montant de la dette locative ne sont discutés.

En conséquence, il convient de condamner [K] [F] [R] à payer à [G] [Y] une provision de 6 450 euros, au titre des sommes dues au jour de l’audience, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme le commandent de payer fixent à deux mois le délai consenti au locataire pour régulariser l’arriéré locatif. Ce montant sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 janvier 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2014 à compter du 4 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [K] [F] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [K] [F] [R] indique que sa situation va se normaliser et qu’il va percevoir le RSA, dans l’attente de trouver un emploi. Il apparaît cependant qu’il ne s’est pas présenté au rendez-vous qui lui a été fixé aux fins d’établir un diagnistoc social et financier ; il indique qu’à cette date, il effectuait un séjour au NIGER.

Les services sociaux précisent cependant que le locataire avait été rencontré au stade du commandement de payer, date à laquelle il leur avait indiqué qu’il se trouvait sans ressourves suite à une fin de mission ; qu’il était autonome dans ses démarches ; et qu’il aurait fait une démarche de demande de RSA et d’inscription auprès de Pôle Emploi.

Il apparaît dès lors que la situation du locataire demeure inchangée depuis plus d’un an, de sorte que la perspective d’une amélioration de celle-ci n’est pas plus rapportée que sa capacité à honorer un échéance suspensif des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il ne peut être fait application des dispositions précitées.

Ces observations s’étendent à l’octroi de délais de paiement non suspensifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Au demeurant, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 1er décembre 2014 a été signifié par commissaire de justice en date du 3 novembre 2023.

le locataire n’a justifié de la souscription d’un contrat d’assurance ni dans le délai prescrit, ni postérieurement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 décembre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater que la résiliation du bail conclu le 1 décembre 2014, était d’ores et déjà acquise à compter du 4 décembre 2023 de ce chef.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [K] [F] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [K] [F] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 décembre 2023, [K] [F] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [K] [F] [R] à son paiement provisionnel à compter du 4 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de [W] [E] [O]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [W] [E] [O] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, pour la durée du bail de 3 ans, dans la limite du premier renouvellement, intervenu le 1er décembre 2017.

Or, le commandement de payer du 3 novembre 2023, qui a été régulièrement dénoncé à [W] [E] [O] le 13 novembre 2023, est postérieur à la durée du cautionnement, et porte, au demeurant, sur des impayés qui ne sont pas concernés par cette même période d’engagement.

Par conséquent, il convient de débouter [G] [Y] des demandes formées à l’encontre de [W] [E] [O] ès qualité de caution des engagements locatifs de [K] [F] [R].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [K] [F] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner [K] [F] [R] [W] [E] [O] à payer à [G] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de [G] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er décembre 2014 entre [G] [Y] d’une part, et [K] [F] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 décembre 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [K] [F] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [K] [F] [R] , en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [K] [F] [R] à compter du 4 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS [K] [F] [R] à payer à [G] [Y] la somme de 6 450 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS [K] [F] [R] à payer à [G] [Y] une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, s’agissant des échéances postérieures au mois d’octobre 2024, lesquelles sont comprises dans le montant de l’arriéré locatif,

DEBOUTONS [G] [Y] de ses demandes formées à l’égard de [W] [E] [O], en sa qualité de caution,

CONDAMNONS [K] [F] [R] à payer à [G] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [K] [F] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 novembre 2023, de l’assignation du 30 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES