TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03071 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22W3

Minute : 25/950

S.C.I. VICTOR HUGO

Représentant : Mme [F] [N] [U] (Gérante) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [I] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

SCI Victor Hugo

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Août 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. VICTOR HUGO

demeurant [Adresse 4]

représentée par Mr [K] [R], associé et muni d’un pouvoir spécial de [F] [N] [Z] [R], gérante.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, la SCI VICTOR HUGO a donné à bail à Madame [I] [J] un logement et une cave situés [Adresse 3] (appartement n°38, étage 4, cave n°75 R-1 et BOX 109/110 R-2), pour un loyer mensuel de 950,00 euros, et 130,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SCI VICTOR HUGO a fait signifier à Madame [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3512 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 décembre 2024 la SCI VICTOR HUGO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SCI VICTOR HUGO a fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• déclarer Madame [I] [J] occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation,

• ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [I] [J],

• condamner Madame [I] [J] au paiement de la somme de 5672 euros au titre des loyers, charges impayés à janvier 2025 ainsi qu’aux loyers, charges et indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges à compter du 1er février 2025,

• la condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens les entiers dépens,

• rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] le 5 mars 2025.

À l’audience du 26 mai 2025, la SCI VICTOR HUGO qui a donné pouvoir à Monsieur [K] [R] pour la représenter, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9992 euros arrêtée au 15 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SCI VICTOR HUGO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [J], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mai 2025, la SCI VICTOR HUGO a fait parvenir son extrait Kbis désignant Madame [F] [N] épouse [R] comme gérante de la SCI VICTOR HUGO, ainsi que la carte nationale d’identité de cette dernière et la dénonciation à la CCAPEX.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI VICTOR HUGO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI VICTOR HUGO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne toutefois le délai de deux mois prévus dans la clause résolutoire.

Les contrats de location sont régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, si les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public ont pour effet d’encadrer la liberté des parties quant à la mise en œuvre du mécanisme de la clause résolutoire, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’elles conviennent d’un délai plus long laissé au locataire pour satisfaire à ses obligations.

Le contrat de location prévoit expressément un délai de 2 mois, qui est repris par le commandement de payer. Ces éléments mettent en évidence la volonté des parties de prévoir un délai plus long que celui fixé par la loi. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2024 à compter du 30 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [J] à son paiement à compter du 30 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2024, du commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 mai 2025 que la SCI VICTOR HUGO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [J] à payer à la SCI VICTOR HUGO la somme de 9992 euros, au titre des sommes dues au 15 mai 2025

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [I] [J] à payer à la SCI VICTOR HUGO la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI VICTOR HUGO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2024 entre la SCI VICTOR HUGO d’une part, et Madame [I] [J] d’autre part, concernant le logement et une cave située [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [J] à compter du 30 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI VICTOR HUGO la somme de 9992 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse,

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI VICTOR HUGO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI VICTOR HUGO la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT