TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/01733

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4PF

Minute : 1154/24

Monsieur [P], [W] [Z]

Monsieur [G] [Z] née [J]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER FROGER,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

C/

Madame [M] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHOUMER FROGER

Copie délivrée à :

MME [T]

Le 12 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P], [W] [Z], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [Z] née [J], demeurant [Adresse 3]

Tous deux comparants en personne, assistés de Maître Chloé CHOUMER FROGER, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 5]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 avril 2023, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] ont donné à bail à Madame [M] [T] un logement situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°50 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 855,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 315,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] ont fait signifier à Madame [M] [T], un commandement de payer les loyers par exploit de commissaire de justice le 20 octobre 2023 pour la somme principale de 1 070 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] ont fait assigner Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024.

Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire;

o ordonner l’expulsion de Madame [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

o dire que le sort des meubles aura lieu dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Madame [M] [T] à payer :

? la somme de 3 676 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au mois de décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 256,02 euros, sur le surplus à compter du l’assignation introductive d’instance ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de 202 € correspondant aux deux commandements de payer ;

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 15 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que la locataire n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Madame [M] [T] a comparu à l’audience du 29 avril 2024 mais pas à celle du 23 septembre 2024. Elle n’a formulé aucune demande.

Il ressort du diagnostic social et financier, reçu au greffe le 04 avril 2024, lu à l’audience, que Mme [M] [T] perçoit le revenu de solidarité active, qu’elle vit seule sans enfant à charge, que des conflits seraient survenus avec le bailleur, qu’elle héberge des proches.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 avril 2023 que Madame [M] [T] doit payer un loyer d’un montant de 835,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 315,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [M] [T] restait devoir la somme de 3 676 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus.

Madame [M] [T] ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [M] [T] au paiement d’une somme de 3 676 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 070,00 € à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 22 janvier 2024, date de l’assignation.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2023 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 octobre 2023 pour la somme en principal de 1 070,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2023.

L’expulsion de Madame [M] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [M] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 21 décembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 15 avril 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 janvier 2024, terme de janvier 2024, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 21 décembre 2023, 00 heure, au 31 décembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 octobre 2023 mais pas celui en date du 24 juillet 2023, non nécessaire à la réussite de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2023 entre Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] et Madame [M] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°50 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] la somme de 3 676 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 070,00 € à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 22 janvier 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 janvier 2024, terme de janvier 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 20 octobre 2023 mais pas celui en date du 24 juillet 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION