TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/00683 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXJS

Minute : 24/602

Monsieur [L] [F] [E]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [U] [Y] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CAHN

Copie délivrée à :

M [S]

Le 03 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [F] [E], demeurant [Adresse 4], représenté par Maitre CAHN, avocat au barreau de Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er septembre 2022, Monsieur [L] [F] [E] a donné à bail meublé à Monsieur [U] [Y] [S], à compter du 1er septembre 2022, un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros et une provision sur charges de 50 euros payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par procès-verbal de signification à domicile du 25 septembre 2023, Monsieur [E] a fait commandement à Monsieur [S] de lui payer la somme de 1 950,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation du 8 décembre 2023, Monsieur [E] demande au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 75 euros à compter de la signification du jugement

— de condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 3 650 euros et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de décembre 2023 jusqu’au jour de la remise des clés et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

— de le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’appui, il fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise; qu’en ne réglant pas ses loyers, le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 11 décembre 2023.

A l’audience du 4 mars 2024, Monsieur [E] précise que la dette locative dont il demande paiement est de 4 378,05 euros, terme de février 2024 inclus (déduction faite du versement de 2 000 euros opéré par le défendeur le 28 février) et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [S] indique qu’il perçoit des revenus de l’ordre de 2 000 à 3 000 euros et qu’il pense pouvoir régler sa dette en 5 mensualités, précisant avoir contacté son bailleur avec lequel il a rendez-vous dans le courant de la semaine pour lui verser la somme de 1 000 euros et qu’il devrait avoir réglé la somme supplémentaire de 1 500 euros d’ici la fin du mois de mars 2024.

Il ajoute qu’il souhaite rester dans le logement.

Monsieur [E] répond qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs de 5 mois.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 8 décembre 2023 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 25 septembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il convient de constater la résiliation du bail au 25 novembre 2023;

A défaut d’ avoir volontairement libéré les lieux objets du bail, Monsieur [S] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte;

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Il n’est pas justifié de la régularisation des charges;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Les décomptes établis par le bailleur font apparaître que la somme de 178,05 euros a été appelée le 1er janvier 2024 au titre de frais d’huissier, lesquels ne constituent pas des éléments de la dette locative;

Déduction faite de cette somme, Monsieur [S] sera condamné à payer la somme totale de 4 200 euros (4 378,05 – 178,05) au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus et, à compter du 1er mars 2024, une indemnité mensuelle d’occupation définie comme ci-dessus;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, Monsieur [S] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il souhaite rester dans le logement ce qui constitue une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à laquelle e bailleur ne s’oppose d’ailleurs pas;

Il y lieu de lui accorder un délai de paiement selon modalités spécifiées au dispositif étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus;

Il n’est pas justifié d’une résistance abusive du défendeur dans des conditions de nature à accorder des dommages-intérêts au demandeur;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E], contrainte d’agir en justice alors que ni le principe ni le montant de la créance ne sont contestés, les frais irrépétibles exposés par lui pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [S] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 septembre 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate au 25 novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2022 entre Monsieur [L] [F] [E] et Monsieur [U] [Y] [S] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 3];

Condamne Monsieur [U] [Y] [S] à payer Monsieur [L] [F] [E] en deniers ou quittance la somme de 4 200 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus;

Dit que Monsieur [U] [Y] [S] se libérera valablement en cinq mensualités de 840 euros, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [Y] [S] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [U] [Y] [S] , qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [U] [Y] [S] à payer Monsieur [L] [F] [E] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [U] [Y] [S] aux dépens, y compris le coût du commandement nul du 25 septembre 2023;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,