TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 24/01539 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSA7

Minute :

Société CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [E] [O]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082024006640 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représentée par M^e Renée RILBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire : M^e Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme : M^e Renée RIMBON NGANGO

Le 04/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10/04/2015, il a été donné à bail à Mme [E] [O] un immeuble à usage d’habitation, situé au [Adresse 2].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 4/03/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1650,83 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 7/06/2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [E] [O] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion sans délai de Mme [E] [O] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Mme [E] [O] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 3735,58 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 4/03/2024 ;d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience la société CDC HABITAT SOCIAL actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6432,99 euros (août 2024 inclus) arrêtée au 23/09/2024. Elle maintient ses autres prétentions et conclut au rejet des demandes reconventionnelles en injonction de travaux et de dommages et intérêts, faisant valoir que celles-ci relèvent d’une appréciation au fond.

Aux termes de ses écritures soutenues oralement Mme [E] [O], sollicite de voir :

A titre principal, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la défenderesse le bénéfice d’un échéancier de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant ;A titre subsidiaire, accorder à la défenderesse un délai qui ne saurait être inférieur à 12 mois pour libérer les lieux et fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail se poursuivait ;A titre reconventionnel :enjoindre au bailleur d’effectuer les travaux de conformité du logement loué sous astreinte de 150 euros par jour ;condamner le bailleur au versement de la somme de 4000 euros « à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des préjudices subis en raison du trouble de jouissance » ;En tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande en paiement de la somme de 400 euros et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait principalement valoir que ses difficultés financières sont dues à un licenciement intervenu en novembre 2023, qu’elle demeure toutefois en situation de payer son loyer, qu’elle vit avec un enfant scolarisé en classe de CP et de santé fragile, qu’elle subit des désordres liés à l’infestation de son appartement par des nuisibles depuis 2021, ce qui lui cause à elle et à son fils un préjudice important.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et des décomptes produits que Mme [E] [O], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, s’avère effectivement redevable de la somme de 6432,99 euros (août 2024 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 23/09/2024 (frais de poursuite déduits).

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [E] [O] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1650,83 euros et de l’ordonnance pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et la demande de délais de paiement

S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 4/03/2024 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 15/04/2024 à minuit.

Le paiement des loyers courants n’ayant pas repris, ainsi que cela résulte du dernier décompte produit, il y a lieu, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [E] [O] se trouvant sans droit ni titre depuis le 16/04/2024, il convient d’autoriser son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Mme [E] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Aucun élément ne justifiant de s’écarter de la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/09/2024.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [E] [O] occupe le logement litigieux avec au moins un enfant en bas âge. Elle justifie par ailleurs de ressources très limitées, étant au demeurant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. Le relogement de Mme [E] [O] ne peut, dans ces conditions avoir lieu dans des conditions normales au sens des textes susvisés. Il lui sera dès lors accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

S’agissant de la durée de ce délai supplémentaire il convient de tenir compte des éléments suivants : Mme [E] [O] occupe le logement litigieux avec un enfant en bas âge scolarisé à proximité. Elle ne règle toutefois pas ses loyers courants et ne justifie en outre d’aucune démarche active visant à réduire l’arriéré. De son côté, la société CDC HABITAT SOCIAL doit être en mesure d’être indemnisée en contrepartie de l’occupation de son bien ou, à défaut, de satisfaire les demandes de logement social toujours plus nombreuses en Seine-Saint-Denis.

Aussi, eu égard à la reprise légitime de son bien par la société CDC HABITAT SOCIAL et en considération de la situation de Mme [E] [O], il sera accordé à cette dernière un délai de 7 mois suivant commandement de quitter les lieux pour libérer le logement.

Il y a lieu néanmoins de conditionner le bénéfice de ce délai au paiement ponctuel par la défenderesse avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la date de signification de l’ordonnance, des sommes quittancées au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour le mois écoulé précédent (les indemnités étant dues à terme échu), sous peine de déchéance automatique et de plein droit (ie sans formalité préalable) des délais accordés

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle en travaux

La défenderesse occupant les lieux litigieux sans droit ni titre, elle n’a plus qualité pour solliciter la réalisation de travaux dans son logement par son bailleur. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la demande vise l’octroi de dommages et intérêts et non d’une somme provisionnelle à valoir sur le préjudice subi, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. La demande sera rejetée sur ce premier fondement.

Au surplus, l’existence d’un manquement de la bailleresse à ses obligations au titre du bail ne ressort pas avec l’évidence requise en matière de référés des éléments produits à l’appui de la demande reconventionnelle dès lors que :

les photographies produites, non datées et sans référence fiables, sont insuffisantes pour démontrer la présence effective de nuisibles dans l’appartement litigieux ;la présence de nuisible peut s’expliquer par de multiples causes dont, également, un manquement du locataire à ses propres obligations quant à l’entretien du logement ;l’email reproduit, en date de juin 2021, et le signalement adressé récemment par la défenderesse à la préfecture ne sauraient suffire à prouver que les désordres en cause devraient, à supposer leur présence établie, à un manquement du bailleur à ses obligations ; le bailleur produit de son côté deux factures de désinsectisation.

Pour décider de l’octroi d’une provision dans ces circonstances, le juge ne saurait ainsi s’affranchir d’une appréciation sur le fond des responsabilités respectives des parties, ce qui excède ses pouvoirs en matière de référés.

Il s’infère de ces éléments que la demande se heurte à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur celle-ci.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Mme [E] [O] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 350 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATONS, à compter du 15/04/2024 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [E] [O] et situés au [Adresse 2] ;

REJETONS la demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDONS néanmoins à Mme [E] [O] un délai de 7 mois suivant commandement de quitter les lieux pour libérer le logement ;

DISONS que le bénéfice des délais supplémentaires susvisés est conditionné, sous peine de déchéance automatique et de plein droit des délais accordés, au paiement ponctuel, par Mme [E] [O], au plus tard le 10 de chaque mois et pour la 1ère fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, des sommes quittancées au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour le mois écoulé précédent ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux à l’issue de ce délai ou en cas de déchéance des délais supplémentaires accordés pour quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 6432,99 euros (août 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 23/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4/03/2024 sur la somme de 1650,83 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à Ddemandeurla société CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1/09/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT