RÉFÉRÉ

Min N° 26/00087

N° RG 25/00750 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDFV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 10 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 27 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SCI [M] FAMILY

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Montasser CHARNI, avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [T]

[Adresse 3] (demi-étage) [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 février 2021 à effet au 01 mars 2021, la société SCI FROIDS VENTS, aux droits de laquelle vient la SCI [M] FAMILY, a donné à bail à Mme [Q] [T] et M. [J] [T] un logement situé au [Adresse 5], rez-de-chaussée, logement 101, à OTHIS (77 280), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2025, la SCI [M] FAMILY a fait signifier à Mme [Q] [T] et M. [J] [T] un commandement de payer à la somme principale de 2 484,45 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2025, la SCI [M] FAMILY a fait assigner Mme [Q] [T] et M. [J] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à lui payer la somme de 5 011,08 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 484,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner solidairement Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum Mme [Q] [T] et M. [J] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner in solidum Mme [Q] [T] et M. [J] [T] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 août 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SCI [M] FAMILY, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 8 379,92 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice, Mme [Q] [T] et M. [J] [T] n’ont pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et rappelé l’affaire à l’audience du 27 janvier 2026, afin de recueillir les observations de la société demanderesse sur sa qualité à agir et la recevabilité de son action, compte tenu de la discordance entre le nom du bailleur figurant au contrat de bail et le nom de la société ayant introduit l’instance.

L’ordonnance a été notifiée aux parties par les soins du greffe.

1/5

Par courriel reçu au greffe le 23 janvier 2026, le conseil de la SCI [M] FAMILY a excusé son absence à l’audience et a produit une copie de l’acte de vente intervenu le 1er juillet 2022 entre la SCI FROIDS VENTS et la SCI [M] FAMILY.

A l’audience du 27 janvier 2026, aucune des parties n’a comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution des défendeurs et la qualification de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Q] [T] et M. [J] [T], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SCI [M] FAMILY verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 27 février 2021 à effet au 01 mars 2021 ;l’acte de vente conclu entre la SCI FROIDS VENTS, bailleur mentionné au contrat, et la SCI [M] FAMILY, établissant la vente du bien immobilier situé au [Adresse 6], à OTHIS (77 280) à cette dernière, l’acte notarié mentionnant en outre la présence dans le logement n°101 de M. [J] [T] et Mme [Q] [T] en vertu du bail précité ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 22 février 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [Q] [T] et M. [J] [T] restent devoir à la SCI [M] FAMILY la somme de 8 379,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre incluse.

Mme [Q] [T] et M. [J] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 7 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à payer à la SCI [M] FAMILY, à titre provisionnel, la somme de 8 379,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

2/5

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 22 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 484,45 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [M] FAMILY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 10) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SCI [M] FAMILY justifie avoir régulièrement signifié le 22 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 484,45 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2025.

Mme [Q] [T] et M. [J] [T] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils n’ont pas comparu à l’audience et, selon le décompte versé aux débats, le versement du loyer courant n’est pas repris, les prélèvements revenant en impayés.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

3/5

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [Q] [T] et M. [J] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 23 avril 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 23 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [T] et M. [J] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [Q] [T] et M. [J] [T], condamnés aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer à la SCI [M] FAMILY une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SCI [M] FAMILY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 février 2021 à effet au 01 mars 2021 entre la SCI FROIDS VENTS, aux droits de laquelle vient la SCI [M] FAMILY d’une part, et Mme [Q] [T] et M. [J] [T] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], rez-de-chaussé, logement 101, à OTHIS (77 280), sont réunies à la date du 23 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Q] [T] et M. [J] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à payer, à titre provisionnel, à la SCI [M] FAMILY, la somme de 8 379,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 échéance d’octobre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025 sur la somme de 2 484,45 euros et de la signification de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à payer à la SCI [M] FAMILY, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Q] [T] et M. [J] [T] aux dépens de l’instance ;

4/5

CONDAMNONS in solidum Mme [Q] [T] et M. [J] [T] à payer à la SCI [M] FAMILY la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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