TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55FF

N° : 6

Assignation du :

17 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. 53 VICTOR, société civile immobilière

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS – #A0780

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BIOCOUS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS – #K131

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées,

Suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2002, Monsieur [E] [R] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PBJ Internationale pour une durée de 3, 6, 9 années, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 5 488, 20 euros HT, payable le premier de chaque mois.

Selon acte établi par Maître [D], Notaire à [Localité 6], la S.C.I. 53 VICTOR a acquis la pleine propriété du bien sis [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2012, la S.C.I. VICTOR a renouvelé le bail commercial au profit de la société SANDWICH EXPRESS venant aux droits de la S.A.R.L. PBJ Internationale.

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2019, la société SANDWICH EXPRESS a cédé son fonds de commerce à la société BIOCOUS.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la société S.C.I. 53 VICTOR a assigné la société BIOCOUS en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir :

— l’expulsion de la société BIOCOUS ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport et la séquestration des meubles,

— la condamnation de la société BIOCOUS à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 8.148,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme de septembre 2024,

— la condamnation de la société BIOCOUS au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer majoré des charges normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation de la société BIOCOUS au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 12 février 2025, la société S.C.I. 53 VICTOR, représenté par son Conseil, maintient ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 13.844,01 euros.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société BIOCOUS, représentée par son Conseil, sollicite le débouté de la demanderesse quant à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, arguant de la mauvaise foi de celle-ci :

— la condamnation de la demanderesse à lui restituer la somme de

2 726,70 euros indûment payées,

— la compensation avec la somme due au titre de l’arriéré locatif et la condamnation de la société BIOCOUS au paiement de la provision de 1 571,08 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de la clause résolutoire contenue dans le contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2024, la société S.C.I. 53 VICTOR a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Si la société BIOCOUS se prévaut de la cession du fonds de commerce en date du 30 mai 2024 portée à la connaissance de la bailleresse, et de la rétractation de l’acquéreur, les échanges de mails produits ne permettent pas d’établir que cette rétractation serait du fait de l’attitude de la bailleresse. La mauvaise foi de celle-ci lors de la délivrance du commandement de payer l’arriéré locatif n’est donc pas caractérisée.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société S.C.I. 53 VICTOR est de 15 070,71 euros, somme de laquelle il convient de déduire les impôts fonciers 2020, 2021 et 2022 indument prélevés à hauteur de 1 226,70 euros et 529,92 euros au titre des frais injustifiés. Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il ne peut déduire les impôts fonciers 2023 ni 2024 portés au décompte, cette demande n’étant pas formulée par la défenderesse.

L’obligation n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 13.314,09 euros au terme de février 2025 et la société BIOCOUS sera donc condamnée à titre provisionnel à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société BIOCOUS qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société BIOCOS au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la S.C.I. 53 VICTOR et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 12 août 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société BIOCOUS devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société BIOCOUS à payer à la société S.C.I. 53 VICTOR une provision de 13.314, 09 euros (treize mille trois cent quatorze euros neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons la société BIOCOUS à payer à la société S.C.I. 53 VICTOR une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Condamnons la société BIOCOUS, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;

Condamnons la société BIOCOUS au paiement à la société S.C.I. 53 VICTOR de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à [Localité 6] le 12 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY