TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01122 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNNI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03398

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Nous, Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

ET :

LA SOCIETE NEOTRANS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: 220, substitué par M^e Mehdi BEN HAMOUDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 199

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2015, la société JSB F [Localité 3] a donné à bail commercial à la société Neotrans un local situé au sein d’un ensemble immobilier sis sur la commune d'[Localité 4], [Adresse 7] et [Adresse 6] dans la [Adresse 8] à [Localité 5], à savoir une cellule faisant partie du bâtiment B portant référence COPRO 10 à 15, constituée d’un entrepôt de stockage de 2.160 m² environ et d’une partie de bureaux au 1er étage de 682 m² environ soit un total de 2.842 m², pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2015 jusqu’au 30 avril 2024, moyennant un loyer annuel de 64.800 euros et avec faculté de sous-location.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a acquis le bien loué par acte authentique du 29 mai 2020.

Par exploits des 27 et 30 mars 2023, l’EPFIF a fait signifier à la société Neotrans un commandement de payer la somme de 82.173,73 euros et visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné à la société Neotrans, ainsi qu’à tous occupants des lieux loués, de cesser ou de faire cesser toute activité d’accueil du public dans les locaux donnés à bail par l’EPFIF sous astreinte.

Par exploit du 21 juin 2023, l’EPFIF a assigné la société Neotrans devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial et l’expulsion de la locataire.

A l’audience du 28 octobre 2024, l’EPFIF a repris les moyens et prétentions de son assignation ajoutant avoir obtenu, par ordonnance de référé du 13 septembre 2024, la condamnation de la société Neotrans à ne plus accueillir du public au sein des lieux loués. L’EPFIF s’est en outre opposé à la demande de délai de paiement exposant que la dette ne cessait de croitre et que les facultés d’apurement de la dette étaient conditionnées par le paiement des sous-locataires successifs sur lesquels la preneuse n’avait pas de prise. Le bailleur ajoute que la dette s’élève désormais à 177.378 euros dont il demande la condamnation à paiement.

A l’audience, la société Neotrans expose être une société prospère mais avoir rencontré des difficultés d’une part suite à la crise sanitaire et d’autre part en raison de difficultés pour recouvrer les loyers de ses sous-locataires mais elle précise attendre un versement imminent d’une somme importante. Elle ajoute ne pas avoir reçu notification de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce les 27 et 30 mars 2023. Malgré les paiements opérés, le commandement n’a pas permis d’apurer la dette de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après sa délivrance soit le 30 avril 2023, à minuit.

2. Sur la demande de provision

Le bailleur maintient que la dette s’est aggravée s’élevant au jour de l’audience à 173.378,94 euros. La preneuse reconnait devoir la somme de 144.038 euros au 30 octobre 2024 et conteste le montant annoncé par le bailleur à hauteur de 173.378 euros.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’EPFIF justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte (pièce n°17), que son locataire a manqué à son obligation de payer ses loyers et restait lui devoir une somme de 173.378,94 euros au 21 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus et après déduction de l’avoir du 21 octobre 2024.

Les paiements opérés par la société Neotrans figurant dans le tableau produit en pièce n°2 ont bien été pris en compte par l’EPFIF. Ils ont été imputés au compte du locataire laissant néanmoins subsister un solde défavorable à la preneuse. Celle-ci étant défaillante dans l’administration de la preuve d’une contestation sérieuse sur le reliquat de 29.340,94 euros qu’elle conteste devoir.

L’obligation du locataire de payer la somme de 173.378,94 euros n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision du bailleur.

3. Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Neotrans a procédé à des paiements conséquents depuis la délivrance du commandement de payer, ceux-ci ayant permis d’apurer les causes du commandement mais la dette s’est aggravée par l’encours. Elle conteste avoir reçu notification de l’interdiction d’accueillir du public ordonnée par le juge des référés le 13 septembre 2024 et l’EPFIF ne produit pas d’acte de notification de cette décision dont le caractère définitif n’est pas établi. La société Neotrans n’est donc pas de mauvaise foi et peut prétendre au bénéfice de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Par conséquent, et compte tenu de l’arrivée imminente de fonds annoncée lors de l’audience, la preneuse aura l’obligation de régler sa dette sur une période de 10 mois, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées au dispositif de la décision, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, l’indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux, sans qu’il n’y ait lieu de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation appréciation relevant du juge du fond au regard de son caractère indemnitaire.

4. Sur les autres demandes

La société Neotrans supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer délivrés les 27 et 30 mars 2023 ainsi que les frais de formalités et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de l’EPFIF l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constate la résiliation du bail commercial du 13 mai 2015 au 30 avril 2023, à minuit ;

Condamne la société Neotrans à payer à l’Etablissement Foncier Public d’Ile-de-France la somme de 173.378,94 euros à titre de provision sur les loyers et charges, terme d’octobre 2024 inclus ;

Suspend les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Neotrans se libère de la provision ci-dessus allouée en 10 acomptes mensuels d’égal montant de 17.337 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ;

Dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société Neotrans et de tous occupants de son chef hors du local loué sis au sein de l’ensemble immobilier sis sur la commune d'[Localité 4] (93), [Adresse 7] et [Adresse 6] dans la [Adresse 8] à [Localité 5], à savoir une cellule faisant partie du bâtiment B portant référence COPRO 10 à 15,

— la société Neotrans devra payer mensuellement à l’EPFIF, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 13.564,56 euros provision sur charges incluses et TVA incluse à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamne la société Neotrans à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Neotrans aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer délivrés les 27 et 30 mars 2023 ainsi que les frais de formalités et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA PRÉSIDENTE

Mechtilde CARLIER